Mietrecht: Im Hitzestau

Schatten, bitte: Die Bewohner eines Mietshauses schützen sich und ihre Pflanzen vor übermäßiger Sonneneinstrahlung. Wird es in den Räumen aber gar zu heiß, ist der Vermieter gefragt. Doch wo ist die Schmerzgrenze? Das beantworten hierzulande nicht einmal die Richter einheitlich.

(Foto: Arne Dedert/dpa)

In Deutschland häufen sich extrem heiße Tage. Wenn die Temperaturen in der Wohnung unerträglich werden, ist sogar eine Mietminderung möglich - die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern.

Wenn die Temperaturen im Sommer über 30 Grad liegen, beginnt für manchen Mieter eine Leidenszeit. Vor allem, wenn er unter dem Dach wohnt, können die Innentemperaturen ins Unerträgliche steigen. Doch welche Rechte haben Mieter, wenn ihr Zuhause zur Sauna wird? Und was müssen Vermieter tun, um ein erträgliches Wohnen zu gewährleisten?

Spätestens dann, wenn die Kerzen in der Wohnung schmelzen und der Wellensittich tot von seiner Stange fällt, müssen Mieter und Vermieter etwas gegen die Hitze unternehmen. Wie stark die Temperatur in Innenräumen ansteigen darf, legt allerdings kein Gesetz fest. Klar ist allerdings, dass es bei gewerblichen Mietverhältnissen ebenso wie bei Wohnraummieten als Mangel gilt, wenn die Sonnenhitze übermäßig stark durch die Fenster in die Räume brennt und dies während mehrerer Monate zu einer erheblichen Überschreitung der angemessenen Raumtemperatur führt.

Die Pflanzen gingen ein, die Kerzen schmolzen, der Sittich fiel tot von der Stange

Anhaltspunkte dafür, was noch zu dulden ist und was nicht, geben die Technischen Regeln für Arbeitsstätten. Nach dem Paragrafen 3 Absatz 1 der Arbeitsstättenverordnung und dessen Anhang muss "während der Arbeitszeit unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren, der körperlichen Beanspruchung der Beschäftigten und des spezifischen Nutzungszwecks des Raumes eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur bestehen". Daher müssen Fenster, Oberlichter und Glaswände je nach Art der Arbeit und Arbeitsstätte eine Abschirmung gegen übermäßige Sonneneinstrahlungen ermöglichen. Einige Gerichte haben daraus die Schlussfolgerung gezogen, dass eine Mietsache dann mangelhaft ist, wenn die Raumtemperaturen oberhalb von 26 Grad Celsius bei einer Außentemperatur von 32 Grad Celsius liegen.

"Die Schmerzgrenze dürfte bei einer dauerhaften Überschreitung von 30 Grad Celsius liegen", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Dann käme auch eine Mietminderung infrage, und der Vermieter müsse für einen besseren Hitzeschutz sorgen.

Der Bundesgerichtshof hat die Frage, wie heiß es werden darf, bisher offengelassen. Fest steht nur: Kurzzeitige Unzuträglichkeiten muss der Mieter hinnehmen. Werden Raumtemperaturen dagegen langfristig, also mindestens vier Wochen lang, überschritten, ist sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Entscheidend ist eine eventuelle vertragliche Absprache zwischen Vermieter und Mieter und der bauliche Zustand des Gebäudes. Ein Sachmangel liegt immer dann vor, wenn der Wärmeschutz nicht dem Stand der Technik entspricht - aber nicht dem heutigen, sondern demjenigen zur Zeit der Errichtung des Gebäudes.

Einige Urteile zum Thema: Wenn in einer qualitativ gut ausgestatteten Neubauwohnung mit unzureichendem baulichen Wärmeschutz tagsüber stets über 30 Grad Celsius herrschen, ist die Wohlbefindlichkeitsschwelle deutlich überschritten, urteilte das Amtsgericht Hamburg (10. Mai 2006, 46 C 108/04). "Der Mieter muss dann darlegen und beweisen, dass in der Wohnung regelmäßig überhöhte Temperaturen vorliegen", erklärt Ropertz. Dann müsse er beispielsweise Zeugen für den Hitzestau benennen, mit einem Thermometer die Temperatur aufzeichnen und speichern und mit Datum und Uhrzeit dokumentieren.

Bei unerträglicher Hitze müsse der Vermieter die bautechnischen Voraussetzungen schaffen, um die Temperaturen in gewerblichen Räumen, zum Beispiel einer Spielhalle, herunterkühlen zu können (OLG Hamm, 28. Februar 2007, 30 U 131/06). Andernfalls könne er von seinem Mieter zur Kasse gebeten werden: Dem gestand das Amtsgericht Hamburg eine Minderung der Miete um 20 Prozent zu. Ein anderer Mieter konnte kündigen, weil es im Sommer in seiner Dachgeschosswohnung bis zu 46 Grad Celsius heiß wurde. Die Temperaturunterschiede zwischen innen und außen betrugen bis zu 19 Grad Celsius. Die Folge: Pflanzen des Mieters gingen ein, Wachskerzen schmolzen, der Wellensittich erlitt einen tödlichen Hitzschlag.

Nicht alle Gerichte urteilen allerdings so mieterfreundlich. In Leipzig musste der Mieter einer Dachgeschosswohnung den sommerlichen Temperaturanstieg hinnehmen. Denn: Wer eine solche Wohnung anmiete, müsse damit rechnen, dass sich wegen der großen Außenwandflächen oder der durch die Höhe ungehinderten Sonneneinstrahlung die Räume im Sommer mehr erhitzen und im Winter mehr auskühlen als Wohnungen in unteren Etagen. Deshalb seien Innentemperaturen von 30 Grad Celsius in Wohnungen im Dachgeschoss durchaus hinzunehmen (Amtsgericht Leipzig, 6. September 2004, 164 C 6049/04).

Auch das Oberlandesgericht Brandenburg lehnte eine Mietkürzung ab. Büroräume in einem um 1920 errichteten Gebäude seien nicht deshalb mangelhaft, weil die Innentemperatur in den Sommermonaten aufgrund von Sonneneinstrahlung mehrfach und über längere Zeiträume mehr als 26 Grad Celsius betrage (Urteil vom 12. September 2012, 3 U 100/09).

Wer in seiner Wohnung vor sich hin schmachtet, sollte darüber möglichst bald seinen Vermieter in Kenntnis setzen. "Die Miete kann erst dann gemindert werden, wenn der Mangel dem Vermieter angezeigt wurde", sagt die Münchner Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Ariane Schlegel. Denn der Vermieter muss die Gelegenheit haben, den Mangel zu beseitigen. Diesen sollte der Mieter am besten schriftlich geltend machen und das Schreiben entweder per Einschreiben schicken oder es durch einen Boten beim Vermieter einwerfen lassen. So kann der Mieter später nachweisen, dass er den Vermieter über den Hitzestau informiert hat. "In dem Schreiben sollte der Mieter dem Vermieter auch eine Frist setzen, bis zu der der Mangel beseitigt werden soll", sagt Rechtsanwältin Schlegel. Sei die Frist ergebnislos verstrichen, könne der Mieter die Miete mindern, allerdings nur für die Tage im Monat, an denen es besonders heiß war, also nicht gleich für den ganzen Monat.

Auf welche Art und Weise der Vermieter für Hitzeschutz sorgt, ist seine Sache. "Mieter können nicht bestimmte Maßnahmen verlangen", sagt Helena Klinger von Haus & Grund Deutschland. Auch wenn der Mieter eine Markise oder den Einbau einer Klimaanlage fordere, könne der Vermieter stattdessen Jalousien vor den Fenstern anbringen. Es komme lediglich darauf an, dass die Maßnahme als Sonnenschutz geeignet sei.

"Will der Mieter dagegen selber zum Beispiel ein Sonnensegel anbringen, sollte er zuvor den Vermieter um Erlaubnis fragen", rät Ulrich Ropertz. Denn durch eine Markise, ein Sonnensegel, Sonnenschutzfenster oder Rollos wird in die Bausubstanz eingegriffen beziehungsweise die Optik des Hauses verändert. Der Mieter kann daher nicht ohne Weiteres eine Außenjalousie oder Rollläden anbringen. Auch die feste Installation von Klimageräten ist problematisch. "In der Regel geht dies nur mit Zustimmung des Eigentümers und eventuell der ganzen Wohnungseigentümergemeinschaft", führt Helena Klinger aus. Dagegen kann der Mieter Vorhänge anbringen, Sonnenschutzfolien oder Innenjalousien, solange dabei der Fensterrahmen nicht beschädigt wird.

Will der Mieter selber eine Markise als Sonnenschutz anbringen, braucht er dazu immer die Zustimmung des Vermieters. "Der Schutz vor Sonne auf dem Balkon zählt als sozial übliches Verhalten zum berechtigten Wohngebrauch des Mieters", erläutert Mieterschützer Ropertz. Deshalb müsse der Vermieter das Anbringen der Markise grundsätzlich gestatten, könne aber Vorgaben zu Größe, Farbe und so weiter machen. Gegebenenfalls muss auch das Einvernehmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zur baulichen Veränderung eingeholt werden. Dies entschied auch das Amtsgericht München: Der Vermieter muss seine Zustimmung erteilen, wenn die Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts gering, der Mieter aber in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt ist. Der Mieter kann daher auch nicht auf das Aufstellen eines oder mehrerer Sonnenschirme verwiesen werden (7. Juni 2013, 411 C 4836/13).

Ist die Hitzeschutzmaßnahme keine Mängelbeseitigung, sondern eine Baumaßnahme, die den Wohnwert erhöht, liegt eine Modernisierung vor. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter für eine bessere Isolierung oder Wärmedämmung sorgt und damit auch gleichzeitig Energie eingespart wird. Bei Modernisierungen kann der Vermieter seit dem 1. Januar acht Prozent der Baukosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Kostet die Hitzeschutzmaßnahme beispielsweise 2500 Euro pro Wohnung, darf der Vermieter insgesamt 200 Euro verlangen, 16,66 Euro mehr im Monat.