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Mietrecht:Gerüche vor Gericht

Selbst wenn sie stinken: Schweine als Haustiere sind nicht grundsätlich verboten.

(Foto: imago)

Tierhaltung, verbranntes Essen, Zigarettenrauch: Gestank im Haus kann Nachbarn zu schaffen machen. Nicht alles muss aber hingenommen werden.

Knoblauch kann schnell polarisieren. Die einen mögen ihn, die anderen können schon den Geruch kaum ertragen. Auch im Mietshaus können die Dämpfe aus der Küche schon mal für Streit sorgen. "Allerdings sind in der Regel Kochgerüche haushaltsüblich und lassen sich deshalb nicht ohne Weiteres verbieten", erklärt die Münchner Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Henrike Butenberg. Erst extreme, über das übliche Maß hinausgehende Geruchsbelästigungen können Anlass für Beanstandungen und eine Mietminderung sein.

So konnte ein Mieter seine Miete um fünf Prozent kürzen, obwohl ihm bei Vertragsabschluss bekannt war, dass sich unter seiner Wohnung eine Fleischerei befand. Nicht wissen konnte er allerdings, dass die Gerüche nach Fleisch- und Wurstwaren durch die undichten Fußbodendielen in seine Wohnung dringen würden. Hier könne sich der Mieter nicht einmal durch Verschließen der Fenster und Türen behelfen, konstatierte das Gericht. Deshalb sei die Geruchsbelästigung nicht üblich und daher vom Mieter auch nicht hinzunehmen (Amtsgericht Pankow/Weißensee, 05.08. 2004, 3 C 71/03). Andere Gerichte lehnen dagegen eine Mietminderung wegen Essensgerüchen ab: Dass Nachbarn zu unterschiedlichen Zeiten und jeweils nach ihrem eigenen Geschmack kochen, sei grundsätzlich zu dulden, auch wenn dies nicht unbedingt den Vorstellungen der Bewohner entspreche (Landgericht Essen, 23.09.1999, 10 S 491/98).

Stinkt es zu sehr, darf die Miete gemindert werden

Anders sieht es aus, wenn es nach sich zersetzendem organischen Müll und menschlichen Ausscheidungen riecht oder gar der Nachbarhund ins Treppenhaus pinkelt. Dann können andere Bewohner die Miete schon mal um zehn Prozent mindern. In einem Fall ließ ein kranker Mieter seine Wohnungstür zum Entlüften jeweils längere Zeit offenstehen, sodass seine Gerüche in den Flur drangen. Außerdem lüftete er auf diese Weise, nachdem ihm regelmäßig das Essen angebrannt war. Die anderen Mieter argumentierten, sie hätten das Treppenhaus nur noch mit einem vor Mund und Nase gehaltenen Tuch passieren können (Amtsgericht Charlottenburg, 12.07.2010, 213 C 94/10). Gegen den Geruch aus einer Dunstabzugshaube können sich Bewohner in der Regel nicht wehren, das wurde von einem Gericht als unwesentliche Beeinträchtigung gewertet. Außerdem sei das Gerät nicht dauernd in Betrieb, sondern nur bei der Zubereitung einer warmen Mahlzeit am Tag (Amtsgericht Meldorf, 24.06.1998, 31 C 1038/98).

Bei Geruchsbelästigungen durch Raucher scheiden sich die Geister: Das Landgericht Berlin weigerte sich, darin eine Beeinträchtigung der Wohnqualität zu sehen (03.03. 2009, 63 S 470/08). Der Vermieter könne dem Erdgeschossmieter keine Vorschriften über das Rauchen machen. Anders das Landgericht Hamburg: Die unter den Mietern wohnenden Nachbarn waren starke Raucher und qualmten auf dem Balkon, sodass der Rauch nach oben stieg und durch die geöffneten Fenster in die Wohnung eindrang. Es genüge, so das Gericht, dass ein unangenehmer Geruch wahrzunehmen sei. Folge: Der Mitmieter konnte die Miete um fünf Prozent reduzieren (15.06. 2012, 311 S 92/10).

Im Zweifelsfall kommt der Richter zum Haus, um selbst zu riechen

Doch nicht nur starke Raucher sorgen oft für Unmut, auch Tiere in der Wohnung können Gestank und damit Streit verursachen. Laut Mietvertrag durfte ein Bewohner ein Hausschwein halten, sofern dadurch andere Hausbewohner und Nachbarn nicht belästigt werden. Die gelegentliche Wahrnehmung unangenehmer Gerüche bei geöffneter Wohnungstür sei kein Grund, die Schweinehaltung zu verbieten, so ein Richter. Ob es im Treppenhaus früher "nach Schwein gestunken" habe, sei nicht erheblich, denn damit sei nicht gesagt, dass dies künftig wieder der Fall sein werde (Amtsgericht Berlin-Köpenick, 13.07.2000, 11 C 88/00).

Beim Thema Geruchsbelästigungen geht es aber nicht um subjektive Befindlichkeiten einzelner Mieter. "Es kommt immer darauf an, wie ein objektiv denkender und verständiger Mensch die Gegebenheiten empfindet", sagt Fachanwältin Butenberg. In diesem Sinne müsse letztlich auch der Richter entscheiden. So sind von Mietern in einem Mehrfamilienhaus leichte Geruchsbelästigungen von älteren, mitunter kranken und pflegebedürftigen Nachbarn hinzunehmen (Landgericht Siegen, 10.01.2006, 1 S 117/05).

Kommt es aber zu einer erheblichen Geruchsbelästigung, muss der Mieter das dem Vermieter anzeigen. "Es müssen immer alle Umstände betrachtet werden", erklärt auch die Münchner Rechtsanwältin Astrid Congiu-Wehle. Maßgeblich könne dann sein, wie lange der Mietgebrauch beeinträchtigt wurde oder welche Ursache und Intensität die Gerüche haben. Dafür muss der Mieter, der die Miete mindern will, den Beweis antreten. Dauern die Belästigungen an, kann sich der Richter bei einem Ortstermin auch einen eigenen Eindruck von der Situation machen. Geht es dagegen um Geruchsbelästigungen, die in der Vergangenheit auftraten beziehungsweise um solche, die nur unregelmäßig auftreten, muss der Mieter Auskunft darüber geben können, um welche Art und Intensität von Gerüchen es sich gehandelt hat und in welcher Häufigkeit, zu welcher Tageszeit und in welcher Dauer sie aufgetreten sind (Bundesgerichtshof, 29.02.2012, VIII ZR 155/11).

"Auch Sachverständige werden zur Beurteilung der Gerüche eingesetzt", sagt Congiu-Wehle. Im Streitfall könne auch durch eine Luftmessung der Grad der Verunreinigung gemessen werden. In manchen Bundesländern wurden zur Beurteilung von Geruchsbelästigungen sogar Geruchsimmissions-Richtlinien geschaffen, zum Beispiel in Sachsen, Brandenburg und Nordrhein-Westfalen. An diesen kann man sich orientieren, wenn man der Meinung ist, übermäßig durch üble Gerüche und Gestank belästigt zu werden.

Kommt der Gestank aus einer extrem vermüllten Wohnung, kann der Vermieter den Mieter nach einer vorherigen Abmahnung fristlos kündigen (Amtsgericht München, 08.08.2018, 416 C 5897/18). Ebenso entschied das Amtsgericht Saarbrücken: Unzumutbarer Gestank in der Wohnung und im Treppenhaus durch stinkende Kleidung, verdorbene Speisereste und Lebensmittel sowie Ungezieferbefall rechtfertigen nach einer Abmahnung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (29.10.1993, 37 C 267/93).