Gartenmöbel rausstellen, Blumen kaufen, Sträucher pflanzen: In vielen Gärten herrscht dank des schönen Wetters bereits Hochbetrieb. Welche Rechte Mieter haben, hängt nicht nur vom Mietvertrag ab. Wichtig sind auch die Vorschriften der Länder und Kommunen.
Ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus darf einen Garten nur nutzen, wenn ihm dieser zusammen mit seiner Wohnung vermietet wurde oder wenn er allen Hausbewohnern gleichermaßen zur Verfügung steht. Auch für den Mieter einer Erdgeschosswohnung gibt es kein Sonderrecht, das ihm automatisch die Gartennutzung erlaubt. Maßgeblich ist allein der Mietvertrag. Ist die Nutzung nur stillschweigend geduldet, kann der Vermieter die Duldung widerrufen. Eine Ausnahme gilt für ein Einfamilienhaus: Hier kann der Mieter davon ausgehen, dass auch der Garten mitvermietet wurde. Nur wenn die Nutzung im Vertrag ausdrücklich ausgeschlossen wird, muss der Mieter das so hinnehmen.
Hat er dagegen das Nutzungsrecht, kann der Mieter im Garten in gewissem Umfang schalten und walten wie er mag. Er darf dann also im üblichen Umfang Blumen pflanzen oder auch ein Gemüsebeet anlegen. Vorhandene Pflanzen darf er allerdings nicht ohne Weiteres entfernen. "Wer seinen gemieteten Garten umbauen und Bäume und größere Sträucher entfernen will, muss dafür das Einverständnis seines Vermieters einholen", sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Selbstgepflanzte Bäume oder Sträucher darf der Mieter bei seinem Auszug mitnehmen. Er hat aber keinen Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich, wenn die Pflanzen bei Beendigung des Mietverhältnisses so verwurzelt sind, dass sie sich ohne Zerstörung nicht mehr entfernen lassen. Denn nicht jede Begrünung mache das Grundstück automatisch wertvoller, stellte der Bundesgerichtshof fest. Die von einem Nutzer als schön empfundene und als wertvoll angesehene Pflanzung könne von einem anderen Nutzer als unansehnlich oder sogar den Wert des Grundstücks mindernd angesehen werden (Urteil vom 13. Juni 2007, VIII ZR 387/04). Der Mieter kann so zum Beispiel auch verpflichtet sein, bei seinem Auszug wieder den ursprünglichen Zustand herzustellen, wenn der Vermieter die Pflanzen nicht in seinem Garten haben will (Landgericht Detmold, Urteil vom 26. März 2014, 10 S 218/12).
Beim Pflanzen von Bäumen und Sträuchern riskieren Mieter nicht nur Konflikte mit dem Vermieter, sondern auch mit den Nachbarn. Die Nachbarschaftsgesetze der einzelnen Bundesländer enthalten Vorschriften, die bestimmte Pflanzabstände zum Nachbargrundstück definieren. Diese Regelungen gelten aber immer nur für Gehölze, also Bäume, Sträucher und Hecken, nicht aber für andere Pflanzen. So müssen etwa in Bayern Bäume, Sträucher und Hecken bis zwei Meter Höhe mindestens 50 Zentimeter vom Nachbargrundstück entfernt angepflanzt werden; Bäume, Sträucher und Hecken über zwei Meter Höhe müssen zumindest einen Abstand von zwei Metern zur Grenze einhalten. Andernfalls hat der Nachbar einen Anspruch auf Entfernung oder Rückschnitt. So kann etwa ein Nachbar in Bayern verlangen, dass ein Strauch beseitigt wird, der weniger als 50 Zentimeter von der Grenze entfernt steht oder dass ein über zwei Meter hoher Baum, der näher als zwei Meter von der Grenze entfernt steht, auf zwei Meter zurückgeschnitten wird.
Wer einen Teich anlegt, muss ihn beim Auszug wieder zuschütten
Allerdings verjährt der Anspruch des Nachbarn auf Rückschnitt und Beseitigung nach fünf Jahren. "Um künftigen Streit mit dem Nachbarn zu vermeiden, sollte der pflanzende Nachbar die natürliche Wuchshöhe der Gehölze bereits beim Anpflanzen berücksichtigen und die entsprechenden Grenzabstände einhalten", rät Inka-Marie Storm. Mieter dürfen im Garten einen Komposthaufen, Sandkasten oder Spielgeräte für Kinder aufstellen. Auch ein Teich darf angelegt werden. Wenn der Vermieter ihn aber nicht behalten will, muss der Teich nach dem Auszug zugeschüttet werden.
Komplizierter kann es werden, wenn der Mieter ein Gartenhaus aufstellen will. Das wird nämlich von den Gerichten meist als bauliche Veränderung eingestuft. Der Mieter muss daher seinen Vermieter fragen. Auch die Errichtung eines Sichtschutzzaunes ist eine bauliche Veränderung. Die Nutzung des Grundstücks zum Abstellen eines Wohnwagens ist zulässig. Allerdings kann der Vermieter dies im Mietvertrag ausdrücklich verbieten. Bekommt eine Parterrewohnung wegen davor wachsender Bäume weniger Licht ab, ist diese Verschattung kein Grund für eine Mietminderung. Das gilt auch für eine Terrasse, wenn die Bäume schon bei Abschluss des Mietvertrags standen.
Die Nutzung eines gemeinschaftlichen Gartens kann auch in der Hausordnung geregelt werden. So gilt im Verhältnis zu den anderen Hausbewohnern auch für die Nutzung des Gartens der Grundsatz, dass dabei auf die anderen Mitbewohner Rücksicht genommen werden muss. Mieter dürfen zum Beispiel auch nicht einen Teil des Gemeinschaftsgartens für sich einzäunen.
Die Gartenpflege kann der Vermieter als Betriebskosten abrechnen
Für die Pflege des Gartens ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Er kann sie aber auf den Mieter übertragen. Ist im Mietvertrag nur vermerkt, dass der Mieter die Gartenpflege übernehmen muss, bedeutet dies lediglich, dass der Mieter einfache Arbeiten wie mähen, Unkraut jäten und Laub rechen erledigen muss, nicht jedoch das Zurückschneiden der Hecke. Soll der Mieter auch diese Arbeit übernehmen, müsste dies im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten werden. Der Vermieter darf dem Mieter aber nicht im Einzelnen vorschreiben, wie dieser die Gartenpflege ausführen muss, also zum Beispiel in welchen Zeitabständen dieser den Rasen mähen muss. "Solange keine Verwahrlosung droht, steht dem Vermieter hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflege kein Direktionsrecht zu", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.
Zwar ist die Gartenpflege Sache des Vermieters. Die Kosten können aber auf den Mieter umgelegt werden. Dies gilt in der Regel fürs Rasenmähen und Nachsäen, für die Beseitigung von Unkraut, das Vertikutieren, die Abfuhr von Gartenabfällen und die Bewässerung. Wird ein Garten zum ersten Mal angelegt, dürfen diese Kosten nicht dem Mieter aufgebürdet werden. Zu den umlagefähigen Materialkosten gehören Dünger sowie Betriebs- und Wartungskosten für Geräte. Werden Pflanzen erneuert, sind diese Kosten nur dann ansetzbar, wenn damit abgestorbene Pflanzen ersetzt werden. "Bei Baumfällkosten sind die Auffassungen der Gerichte eher geteilt", sagt Ropertz. Vieles spreche aber dafür, dass tatsächlich nur das Schneiden und Ausasten von Bäumen als Betriebskosten umgelegt werden dürfe.