Mit der Mietpreisbremse will die Bundesregierung die Mieten deckeln. Über die Umsetzung entscheiden allerdings die Bundesländer. Nötig ist der Erlass einer Landesverordnung, die den bundesgesetzlichen Anforderungen entspricht. "Der formale Erlass genügt hier nicht, vielmehr muss die Verordnung auch inhaltlich ausreichend begründet sein", erklärt der Münchner Rechtsanwalt Francesco di Pace.
Genau dies monierte das Landgericht München I mit Berufungsurteil vom 6. 12. 2017 (14 S 10058/17), mit welchem es das am 21. Juni 2017 erlassene Urteil des Amtsgerichts München (414 C 26570/16) bestätigte. Dieses hatte entschieden, dass die Mieterschutzverordnung des Freistaates Bayern in der Fassung vom 10. November 2015 unwirksam sei. Diese leide an einem Verfahrensmangel, weil nicht für jede einzelne Gemeinde anhand der Begründung nachvollzogen werden könne, warum dort ein angespannter Wohnungsmarkt existiere und deswegen die Mietpreisbremse eingeführt werden müsse. Die bayerische Staatsregierung versuchte daraufhin, diesen Mangel dadurch zu beheben, dass sie - ohne die Verordnung neu zu erlassen - am 24. Juli 2017 in einem Ministerialblatt eine Begründung veröffentlichte. Daraufhin urteilte das Amtsgericht München am 14. September 2018 erneut: Eine rechtlich unwirksame Verordnung könne nicht durch "Nachbesserungsmaßnahmen" in Kraft gesetzt werden, sondern bleibe unwirksam. Die Verordnung müsse komplett neu erlassen werden.
"Die Mietpreisbremse gilt daher schon seit dem Urteil des Amtsgerichts München nicht mehr", stellt Jurist di Pace fest. Vermieter könnten also momentan die Miethöhe bei Mietvertragsbeginn in Übereinstimmung mit dem neuen Mieter frei festsetzen. Die Staatsregierung bestreitet jedoch eine allgemein verbindliche Wirkung des Urteils und hält die Mietpreisbremse für wirksam. Um der Rechtsunsicherheit entgegenzuwirken und die Mietpreisbremse langfristig auf eine sichere Grundlage zu stellen, soll nun die bayerische Mieterschutzverordnung neu erlassen werden. Der Erlass war zunächst für diesen Herbst, dann bis Jahresende angekündigt worden. Ein vom Bayerischen Staatsministerium der Justiz beauftragtes Institut erstellt derzeit ein Gutachten zur Identifizierung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Wann die Verordnung kommen wird, ist nicht bekannt. Jedenfalls dürfte bis zu deren Erlass die von der Bundesregierung zum 1. Januar 2019 verschärfte Mietpreisbremse in Bayern nicht gelten. Es sei denn, die gegen das jüngste Urteil des Münchner Amtsgerichts eingelegte Berufung hat Erfolg.