Gibt es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Preise nennen, auch wenn er eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen als Maßstab heranzieht.
2. Mietdatenbank:
Die Datenbank ist neu. Das neue Mietrecht führt sie ein. Sie sammelt fortlaufend Wohnungs- und Mietdaten. Die Stadt oder die beiden Interessenverbände liefern die Daten.
Vorteil:Die Datenbank rechnet ununterbrochen mit den neuesten Zahlen.
Nachteil: Die Daten sind nicht zwingend repräsentativ. Nur Hannover bietet zurzeit eine Mietdatenbank an.
3. Gutachten:
Für ein Gutachten von einem Sachverständigen muss der Vermieter 1500 bis 2000 Mark zahlen. Wegen der hohen Kosten greifen Vermieter nur selten auf das Gutachten zurück.
Das Gutachten muss folgende Regeln einhalten:
Der Sachverständige muss qualifiziert sein. Er muss für ein Fachgebiet öffentlich bestellt und vereidigt sein. Beurteilungen von Bank oder Makler gelten nicht als Gutachten.
Das Gutachten muss im vollen Wortlaut der Mieterhöhung beigelegt werden.
Das Gutachten muss jünger sein als zwei Jahre.
Der Sachverständige muss eine Aussage machen zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Mietwohnung preislich einordnen.
Der Sachverständige muss die Wohnung gesehen haben. In großen Wohnanlagen reicht es, wenn er eine Wohnung gleichen Typs herangezogen hat.
4. Vergleichswohnungen:
Vergleichswohnungen sind für den Vermieter die einfachste, für den Mieter die problematischste Begründung. Der Vermieter wählt natürlich die teuersten Wohnungen aus als Vergleiche. Auch wenn diese Mietpreise über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, reichen sie dem Gesetz als Beweismittel.
Anforderungen an die Vergleichswohnungen:
Der Vermieter muss drei Vergleichswohnungen genau benennen: Adresse, Geschoss, Quadratmeter. Die Wohnungen können größer oder kleiner sein.
Die Miete in jeder der drei Wohnungen muss schon so hoch sein, wie die neue erhöhte Miete. Ein durchschnittlicher Mittelwert reicht nicht.