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Hohe Mieten in Großstädten:Die teure Lust an der City

In den Wirtschaftszentren Deutschlands ziehen die Mieten stark an, Wohnungen werden fast nur noch über Makler vermittelt. In den kommenden Jahren werden die großen Städte noch voller.

Vorbei sind die Zeiten, als es reichte, sich eine gemütliche Höhle zu suchen und mit einem Bärenfell für eine mehr oder weniger geschmackvolle Einrichtung zu sorgen. Wohnen - nicht hausen - ist heute ein Grundbedürfnis und ein Politikum.

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Die unbezahlbar hohen Mieten waren es, die die Zeltstadt in Tel Aviv entstehen ließen, welche als Vorbild der Protestbewegung Occupy das Zelten im Jahr 2011 weltweit wieder in Mode gebracht hat. Auch in Frankfurt, Hamburg und Berlin wurden Zelte aufgestellt.

Den Immobilienmarkt in den Wirtschaftszentren hat das jedoch überhaupt nicht entspannt: Die Mieten und Preise für feste vier Wände steigen dort seit Jahren, und ein Ende ist nicht abzusehen. Derweil unterbieten sich Hauseigentümer anderswo regelrecht beim Vermieten ihrer Wohnung.

Die Preise folgen der Wanderung der Bevölkerung. Ländliche Regionen und Kleinstädte in Ostdeutschland haben in den vergangenen Jahren Bevölkerung verloren, zum Teil massiv. Gleichzeitig wächst die Einwohnerzahl in den prosperierenden Städten. An ihnen gehen der Rückgang der Bevölkerung und die real eher sinkenden Mieten vorbei.

In einer großen Demographiestudie aus dem Jahr 2009 sagte etwa die Bertelsmann-Stiftung Köln, Hamburg, aber auch Dresden und Potsdam bis 2025 deutliche Wachstumsraten voraus. Mit zwölf Prozent am stärksten soll München wachsen, schon jetzt das teuerste Pflaster des Landes.

Entsprechend entwickeln sich die Mieten: In den 100 größten deutschen Städten sind sie nach Zahlen der Immobilienberatung F+B seit 2006 um durchschnittlich 7,5 Prozent gestiegen, leicht unterhalb der Inflation in diesem Zeitraum.

In begehrten Städten wie Hamburg, Frankfurt und München lagen die Steigerungen allerdings zwischen 12 und 22 Prozent, während die Mieten etwa in Chemnitz fielen. Die Neumiete lag dort 2011 bei durchschnittlich 4,60 Euro pro Quadratmeter, in München wird mit 11,90 Euro das Zweieinhalbfache fällig. Damit dürfte weder das eine noch das andere Ende der Fahnenstange erreicht sein.

Mehr Singles, weniger Platz

Die beliebten Städte ächzen auch unter veränderten Beziehungen: Weil viele als Paar oder Single leben, verbrauchen immer weniger Menschen in Deutschland immer mehr Platz. Das Bundesamt für Statistik rechnet damit, dass dieser Trend sich erst nach 2025 umkehrt, erst dann wird die Anzahl der Haushalte in Deutschland langsam abnehmen.

Und doch sind die Familien - auch wenn sie seltener werden - dabei, die Zentren zurückzuerobern. "Immer mehr Menschen ziehen ihre Kinder in Städten groß", sagt Ulrike Stüdemann von der Immobilienberatung F+B. Es ist für Paare keine Selbstverständlichkeit mehr, mit den ersten Kindern schnellstens die Stadt zu räumen und sich in der Vorstadt den Traum von der eigenen Scholle zu erfüllen. Stadtviertel mit sprichwörtlicher Kinderwagendichte wie Prenzlauer Berg in Berlin sind prominente Beispiele dafür. Das schlägt sich auch in den Mieten und Kaufpreisen nieder.

In den vergangenen Jahren sind Häuser im Umland der Großstädte vielerorts eher billiger geworden, weil heutige Bewohner andere Wünsche haben als die Babyboomer, die in den sechziger Jahren in den Vororten bauten. Und die Mieten ziehen anderswo an, sagt Expertin Stüdemann: "In den westdeutschen Großstädten sind die Mieten in Vierteln aus der Gründerzeit und den Zwischenkriegsjahren besonders stark gestiegen." Das liege nicht nur am Charme der Altbauten, sondern auch daran, dass diese Stadtviertel meist gewachsen, lebendig und zentral gelegen seien. Das ist offenbar mehr denn je gefragt.

Kein Wunder, dass die Anwärter auf eine sanierte Altbauwohnung in Prenzlauer Berg, im Hamburger Schanzenviertel oder im Glockenbachviertel in München dutzendweise Schlange stehen - und Vermieter die Vermittlung bequem einem Makler überlassen, der Mieter bezahlt ihn ja. "Es gibt Gegenden, wo man gute Chancen hat, eine Wohnung ohne Makler zu finden, etwa im Ruhrgebiet", sagt Hermann-Josef Wüstefeld, Jurist beim Deutschen Mieterbund. "Aber auf engen Wohnungsmärkten wie München, Hamburg oder Stuttgart ist das sehr schwer, da muss man entweder jemanden kennen, der auszieht, oder in den sauren Apfel beißen."

Den Makler bestechen?

Das Wohnungsvermittlungsgesetz erlaubt eine Provision von zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Aber wenn ein Makler diskret durchblicken lässt, dass ein kleiner Aufschlag die Chancen auf die Traumwohnung erhöht? "Wenn man eine Wohnung unbedingt haben will, kann man sich das überlegen", sagt Wüstefeld. Illegal sei es nur für den Makler, nicht für den Mieter. Allerdings warnt er davor: Wenn sich eine solche Praxis verbreitet, müssen irgendwann alle mehr bezahlen. Wer nachweisen kann, dass ein Makler systematisch erhöhte Provisionen fordert, kann sein Geld zurückfordern. In solchen Fällen könnte es sich lohnen, die Nachbarn zu fragen.

Andersherum kommt es auch vor, dass jemand ein Bakschisch für seine Traumwohnung anbietet. Allerdings sei das sehr selten, sagt der Düsseldorfer Immobilienmakler Gero Fischer, vielleicht einmal in fünf Jahren. "Das machen wir nicht. Das Bild des Maklers ist kein gutes, es ist meine Aufgabe, das zu ändern", sagt Fischer. Er sieht die Eigentümer in der Pflicht: "Manche verwechseln das Haus mit einem Sparbuch. Aber man muss auch investieren, mal ein neues Bad oder eine Isolierverglasung einbauen." Die Ansprüche hätten sich verändert, sagt Fischer.

Immer wichtiger wird auch der Energiestandard. Mit steigenden Energiepreisen machen die Nebenkosten einen immer größeren Anteil der Warmmiete aus. Die jüngste Mietrechtsreform macht es Vermietern etwas leichter, bis zu elf Prozent der Sanierungskosten auf die Mieter umzulegen, auch müssen Mieter die Bauarbeiten für verpflichtende Sanierungen ohne Mietminderung akzeptieren. Weniger Unsicherheit und geringere Nebenkosten machen bereits sanierte Wohnungen attraktiver - und teurer.