Miete vs. Leasing:Nutzung statt Eigentum
"To lease" ist englisch und wird meist mit "mieten" übersetzt. Zwar haben das Leasing und die Miete einiges gemein. Leasingnehmer und Mieter müssen jedoch eine Reihe wesentlicher Unterschiede beachten.
Corinna Nohn
Wer ein Gebäude least oder mietet, ist in beiden Fällen nicht der juristische Eigentümer der Immobilie. Unternehmer müssen so Miet- und Leasingobjekte im Gegensatz zum Eigentum nicht in ihrer Bilanz aktivieren.
Das schlägt besonders bei Unternehmensbewertungen positiv zu Buche. Die Betriebe können die Leasingraten zudem als Betriebsausgaben steuerlich absetzen.
Da Mieter und Leasingnehmer nicht die Eigentümer der genutzten Objekte sind, müssen sie auch nicht die Anschaffungskosten finanzieren. In beiden Fällen trifft der Vermieter beziehungsweise der Leasinggeber die Investitionsentscheidung.
Mehr Rechte, mehr Pflichten
Abgesehen von diesen Gemeinsamkeiten unterscheiden sich Leasing und Miete erheblich: Während der Mieter im Regelfall keinen Einfluss auf Anschaffungszeitpunkt, Beschaffenheit und Lieferanten des Mietobjekts hat, entscheidet der Leasingnehmer mit. Er wählt den Hersteller aus und bestimmt das Kaufdatum. Gegebenenfalls führt er selbst die Kaufverhandlungen und wickelt die Übernahme eines Betriebsgebäudes selbst ab.
Der Leasingnehmer hat aber nicht nur weiter gehende Rechte, sondern auch mehr Pflichten als der Mieter.
So ist er für die Instandhaltung und Verkehrssicherheit verantwortlich. Er stellt zum Beispiel die erforderliche Wartung der Immobilie sicher und schließt die notwendigen Versicherungen ab.
"Gleichgerichtete Interessen"
Beim Mietverhältnis ist der Vermieter für die Instandhaltung und die Verwaltung zuständig. Der Mieter muss sich lediglich um kleinere Schönheitsreparaturen kümmern.
Die Leasinggesellschaften lassen den Zustand der geleasten Objekte allerdings regelmäßig überprüfen, um den Leasinggeber auf Schäden aufmerksam zu machen. Viele bieten zudem Rundum-sorglos-Pakete an, die Wartung und Instandhaltung einschließen.
"Wir als Leasinggesellschaft und der Leasingnehmer haben in diesem Fall ja gleichgerichtete Interessen - wir wollen, dass die Immobilie in möglichst gutem Zustand bleibt", erklärt Stephan Gebhardt, Direktor der Commerzleasing und Immobilien.
Denn für Schäden an der Immobilie muss der Leasingnehmer am Ende der Laufzeit aufkommen. Und die Leasinggesellschaft muss damit rechnen, dass der Leasingnehmer nach Ablauf des Vertrags seine Kaufoption nicht wahrnimmt - und nur eine Immobilie im guten Zustand lässt sich an Dritte weiter verkaufen.
Ratenhöhe für gesamte Laufzeit festgelegt
Beim Leasing sind schließlich die Nutzungsentgelte für die gesamte Vertragslaufzeit, meist um die 20 Jahre, festgelegt. Die Höhe der Raten orientiert sich am Zinsniveau bei Abschluss des Vertrags. Insgesamt zahlt der Leasingnehmer über die Leasingzeit rund 60 Prozent des Investitionsobjekts ab und hat am Schluss in der Regel die Möglichkeit, die Immobilie für einen Restwertpreis zu kaufen.
Bei der Miete sind - je nach Vertragsgestaltung und Marktsituation - Preisänderungen durchaus möglich. Auch die Mietdauer ist nicht sicher kalkulierbar, und dem Mieter wird keine Kaufoption eingeräumt.