Die Vier-Zimmer-Mietwohnung ist toll geschnitten und in einer Top-Lage. Doch es gibt einen Haken: Das Bad stammt aus den 70er-Jahren, die Küchenfliesen haben Sprünge, im Wohnzimmer sind Schimmel-Flecken. Das Objekt ist sanierungsbedürftig. Doch der Vermieter will nicht investieren. Stattdessen bietet er dem Interessenten an, dass er mit der Monatsmiete heruntergeht und sich der Mieter um die Sanierung kümmert.
Das hört sich nach einer guten Abmachung an, ist es aber nicht immer. "Grundsätzlich ist die Instandsetzung und Instandhaltung einer Wohnung Sache des Vermieters", betont Rolf Janßen, Geschäftsführer des Mieterschutzvereins in Frankfurt. Hat der Vermieter kein Interesse an der Sanierung der Wohnung und vermietet er sie, sollte der Mieter auf klare Vereinbarungen im Mietvertrag achten, rät der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Daniel Oexle, der für den Verband Wohneigentum tätig ist.
Es sollte festgehalten werden, welche Sanierungsvorhaben der Mieter plant und in welchem Zeitraum er sie umsetzt. Auch wichtig: "Der Vermieter verzichtet vertraglich auf sein Kündigungsrecht und schließt außerdem Mieterhöhungen aus", sagt Oexle. Damit geht der Mieter auf Nummer sicher. Außerdem muss schriftlich festgelegt werden, dass der Mieter bei Vertragsende nicht verpflichtet ist, die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand zurückzugeben - sonst müsste der Mieter später nochmals Geld in die Hand nehmen, um die Umbauten zu beseitigen.
Oft lohnt sich der Aufwand nur, wenn man lang dort leben oder die Immobilie später kaufen will
"Der Mieter sollte von Anfang an gut durchkalkulieren, ob die Höhe der Kosten für die zu erwartenden Sanierungsarbeiten im Verhältnis zu einer Ersparnis bei der Miethöhe steht", sagt Janßen. So könnte die Summe für die Sanierung schnell in den sechsstelligen Bereich hochschnellen, etwa, wenn neue Fenster und eine neue Heizung her müssten. "Wenn überhaupt, dann kann sich dies für einen Mieter nur dann lohnen, wenn er beabsichtigt, sehr lange in der Wohnung zu bleiben oder er vorhat, die Wohnung im Nachhinein zu kaufen", betont Janßen.
Auch sollte der Mieter darauf achten, ob er die baulichen Veränderungen nach eigenen Vorstellungen durchführen kann. Keinesfalls sollte der Mieter ohne das Ja des Vermieters sanieren. "Andernfalls kann dem Mieter die Kündigung drohen", erklärt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund. Wichtig: "Die schlichte Zustimmung des Vermieters zum Umbau durch den Mieter enthält nicht zwingend einen Verzicht auf einen Rückbau bei Vertragsende", sagt Oexle. Mieter und Vermieter müssen sich außerdem darüber abstimmen, von wem die Sanierungsarbeiten durchgeführt werden. Eigenleistung könne sich für den Mieter lohnen, sagt Storm.