Monika Schmid, Syndikus beim Mieterverein München, erklärt Jutta Göricke das Geheimnis des Mietminderns.
SZ: Was ist eine Mietminderung?
Schmid: Eine Herabsetzung des Mietzinses durch den Mieter, wenn ein Mangel vorliegt.
SZ: Und wann liegt ein Mangel vor?
Schmid: Wenn die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt ist. Zum Beispiel wenn Schimmel auftritt, die Fenster zugig sind oder die Wohnung kleiner ist als im Vertrag angegeben.
SZ: Was mache ich als erstes? Einerseits will ich den Vermieter ja nicht gleich brüskieren, mit dem ich bislang gut ausgekommen bin. Andererseits will ich aber deutlich machen, dass etwas nicht in Ordnung ist und Abhilfe geschaffen werden muss.
Schmid: Ein schlechtes Gewissen brauchen Sie nun wirklich nicht zu haben. Im Gegenteil: Der Mieter hat eine Mängelanzeigepflicht. Wenn er dieser Pflicht nicht nachkommt, kann er sogar zu Schadensersatz herangezogen werden. Sie müssen den Mangel also in jedem Fall mitteilen.
SZ: Schriftlich?
Schmid: Immer schriftlich, damit Sie beweisen können, dass und wann Sie den Schaden angezeigt haben. In dem Schreiben sollten Sie eine angemessene Frist, zum Beispiel zwei Wochen setzen, in der Sie dem Vermieter Gelegenheit geben zu reagieren, das heißt den Schaden zu begutachten und Schritte zu seiner Behebung einzuleiten. Außerdem sollten Sie sich eine Mietminderung vorbehalten.
SZ: Wie viel darf ich denn mindern?
Schmid: Ich empfehle, sich da rechtlich beraten zu lassen, weil es auf den Einzelfall ankommt und man geeignete Vergleichsurteile kennen muss. Wer etwa seine Minderung offensichtlich überzieht, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen, wegen Mietrückstands.
SZ: In der Regel akzeptieren Vermieter die Minderung nicht und gehen vor Gericht. Muss ich während des schwebenden Verfahrens das Geld auf ein Sperrkonto einzahlen?
Schmid: Das müssen Sie nicht. Aber es ist klug, das Geld zur Seite zu legen, falls das Gericht die Höhe Ihrer Minderung für nicht gerechtfertigt ansieht und einen niedrigeren Betrag ansetzt.
SZ: Muss eine Mietminderung zwangsläufig in einem zerrütteten Verhältnis zum Vermieter enden?
Schmid: Das kommt auf dessen Einsicht an. Manchmal nimmt der Vermieter auch eine Minderung auf Dauer hin, weil er zum Beispiel kein Geld hat, um den Mangel zu beheben. Andere Eigentümer sehen sich von einem Querulanten angegriffen - was kritisch werden kann,wenn man in einer Einliegerwohnung lebt. Da kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Für normale Mietverhältnisse gilt das aber nicht. Um einer Zerrüttung vorzubeugen, empfiehlt es sich, einen freundlichen aber bestimmten Ton anzuschlagen und den Missstand zu benennen, ohne den Vermieter gleich in die Ecke zu drängen.