Das Treppenhaus ist die Visitenkarte des Gebäudes. Wird es nicht ständig geputzt, leidet die Wohnqualität aller Mieter. Doch wer hat das Putzen des Treppenhauses zu übernehmen? Über diese Frage wird in so manchem Mehrparteienhaus heftig gestritten. Steht nichts darüber im Mietvertrag, ist der Eigentümer für die Reinigung zuständig. Diese kann er entweder selber vornehmen oder sie durch jemand anderes durchführen lassen. Dann kann der Vermieter alle entstehenden Kosten in der Jahresabrechnung auf den Mieter umlegen.
Die Betriebskostenverordnung erlaubt die Umlegung der Ausgaben für die Reinigung des Gebäudes wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküche und Aufzug. Erledigt der Vermieter die Treppenreinigung selbst, kann er seine eigene Arbeitsleistung gegenüber den Mietern abrechnen. Dabei muss sich der Vermieter an einem üblicherweise anfallenden Kostenaufwand orientieren. Allerdings sind immer nur solche Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig, die regelmäßig und fortlaufend entstehen. Materialkosten für einmalige Reinigungsaktionen, etwa zur Beseitigung von Graffiti, oder erhöhte Reinigungskosten wegen eines Umbaus oder einer Modernisierung im Haus gehen zu Lasten des Vermieters.
95 Prozent der privat gebauten Mietwohnungen können sich Normalverdiener nicht leisten. Die Zahlen belegen das Versagen der Politik.
Was tun, wenn der Mieter seine Reinigungspflicht ignoriert?
Beauftragt der Vermieter jemanden mit der Reinigung des Treppenhauses, muss er aber einiges beachten. "Bei der Auswahl des Reinigungsunternehmens muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten und am besten drei Kostenvoranschläge einholen", erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.
Der Vermieter kann die Reinigung aber auch auf den Mieter übertragen, entweder über eine Individualvereinbarung oder eine mietvertragliche Regelung in Verbindung mit einer Hausordnung, die den Turnus der Reinigung aufführt. Meistens ist der Mieter verpflichtet, den Abschnitt zwischen zwei Geschossen zu reinigen. Voraussetzung für die Reinigungspflicht ist aber, dass diese Übertragung auf den Mieter klar und eindeutig vereinbart wurde. Der Mieter muss bei Abschluss des Mietvertrags genau wissen, was von ihm verlangt wird, entschied das Oberlandesgericht Hamm am 21. Dezember 2012 (9 U 28/12). "Der Vermieter muss einen Dienstplan aufstellen, ansonsten verlässt sich eine Partei auf die andere", sagt Ropertz.
Dabei reicht es aus, wenn der Mieter einmal pro Woche zu Kehrbesen und Wischtuch greift, entschied das Amtsgericht Regensburg (11 C 3715/03). Andere Urteile erklären es für angebracht, zweimal wöchentlich zu wischen, eventuell auch öfter, wenn die Witterung oder besondere Umstände wie Handwerksarbeiten es erforderlich machen. Ob der Mieter dann am Montag oder am Freitag oder einem anderen Tag putzt, bleibt ihm überlassen. Das gilt auch für die Uhrzeit, allerdings müssen die Ruhezeiten eingehalten werden. An Sonn- und Feiertagen sowie ab Beginn der Nachtruhe, also zwischen 22 und 7 Uhr, darf nicht geputzt werden. Auch die Wahl der Reinigungsmittel bleibt den Mietern überlassen. Es ist ihre Sache, sich um Geräte und Putzmittel zu kümmern.
In Extremfällen kann der Vermieter fristlos kündigen
Aber was tun, wenn der Mieter seine Reinigungspflicht ignoriert? Hat der Vermieter die Treppenreinigungspflicht auf seinen Mieter übertragen und kommt dieser seinen Pflichten nicht oder nur nachlässig nach, muss der Vermieter aktiv werden. Da es sich dann um eine vertragliche Pflicht aus dem Mietvertrag handelt, muss ihn der Vermieter abmahnen und auf die Reinigungspflicht hinweisen. Ignoriert der Mieter diese Aufforderung, kann der Vermieter die Reinigung entweder selber vornehmen oder jemanden damit beauftragen. Die Folge davon: Alle entstehenden Kosten kann er dem Mieter in Rechnung stellen. Darüber hinaus können Vermieter ihren Mieter auch gerichtlich verpflichten, die Treppenhausreinigung durchzuführen. In Extremfällen kommt eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht. Gelegentliche Verschmutzungen des Treppenhauses durch den Hund des Mieters stellen aber keinen fristlosen Kündigungsgrund dar.
Ihrer Reinigungspflicht müssen Mieter immer unverzüglich nachkommen, denn alle Mieter könnten ein regelmäßiges und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten, urteilte das Amtsgericht Bremen am 15. November 2012 (9 C 346/12). Der Vermieter müsse auch nicht erst eine Frist setzen und abwarten, ob die Arbeiten noch nachgeholt werden. Denn dann bliebe das Treppenhaus womöglich längere Zeit ungereinigt. Dann würden sich unter Umständen auch andere Mieter veranlasst sehen, es mit dem Putzplan nicht so genau zu nehmen. Fährt der Mieter in Urlaub oder ist er krank, muss er sich für die Treppenhausreinigung vertreten lassen oder die Arbeit mit dem Wohnungsnachbarn tauschen.
Will der Vermieter dem Mieter wegen der Treppenhausreinigung nicht hinterherlaufen, stellt sich die Frage, ob er ohne Weiteres die Arbeiten an jemand anderes vergeben kann. Wer laut Mietvertrag verpflichtet sei, das Treppenhaus zu reinigen, sei auch dazu berechtigt, sagt Ropertz. Das heißt, der Vermieter kann nicht gegen den Willen des Mieters einen Dritten mit der Reinigung beauftragen und den Mieter an den Kosten beteiligen. Die Regelung in einem einzelnen Mietvertrag sei nicht Sache der Gesamtmieterschaft. Anders entschied das Amtsgericht Köpenick am 26. Oktober 2009 (5 C 11/09): Es genüge, wenn sich sechs von acht Mietern für eine Umstellung von Eigen- auf Fremdleistung aussprächen. "Der Vermieter sollte dann den Mietern den Wechsel vor Beginn der neuen Abrechnungsperiode ankündigen", sagt Gerold Happ von Haus & Grund Deutschland. Dabei sollte er auch den Grund für die Umstellung nennen, zum Beispiel, weil einige Mieter dies wünschten oder alters- oder krankheitsbedingt der Hausreinigung nicht mehr nachkommen könnten.