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Kaufhäuser:Leere Ladenhüter

'Puerto Giesing', 2010

Wenn ein Warenhaus schließt, verlieren die Städte an Attraktivität. Nicht immer gelingt es, den Immobilien neues Leben einzuhauchen.

(Foto: Alessandra Schellnegger)

Sieben Jahre nach dem Aus von Hertie stehen immer noch viele Filialen zum Verkauf. Vor allem für die Innenstädte sind die leer stehenden Immobilien ein Problem. Bald kommen noch weitere Objekte auf den Markt.

Leicht geschwungene Fassade, strenge vertikale Gliederung, viel Glas: Das Karstadt-Kaufhaus in der Hansastraße von Bottrop gehört zu den Bauten, die Philipp Schaefer während seiner mehr als dreißigjährigen Zeit als Chef-Architekt der Kaufhausgruppe 1929 errichtete. Ein Schmuckstück. Aber was nützt ein schönes Äußeres, wenn die Zahlen nicht stimmen. Ende März 2016 ist Schluss. Karstadt macht dicht in Bottrop.

Das ist bitter für die Beschäftigten, aber auch für die Stadtväter. Sie müssen überlegen, wie es mit der Immobilie weitergehen soll. Denn ein längerer Leerstand in prominenter Lage ist das Letzte, was eine Kommune gebrauchen kann. Dann sinkt die ohnehin in vielen Städten niedrige Kundenfrequenz noch weiter - mit der Folge, dass weitere Ladenbesitzer aufgeben.

Die Stadtplaner und Wirtschaftsförderer in Bottrop sind mit diesem Problem nicht allein. Mitte 2016 wird Karstadt auch in Mönchengladbach, Recklinghausen, Dessau und Neumünster schließen. Dann müssen neue Konzepte her.

Die Stadtväter in Iserlohn waren schneller gewesen. Damit die Karstadt-Immobilie in ihrer City nicht zum Spielball von Investoren wird, wenn auch hier möglicherweise eines Tages die Lichter ausgehen, hatte die Kommune die Liegenschaft im vergangenen Sommer selbst erworben. Verkäufer war das Immobilienkonsortium Highstreet, dem eine Vielzahl von Karstadt-Häusern gehört, unter anderem auch die Immobilie in Bottrop. Die Iserlohner wissen: Als Eigentümer des Kaufhauses in bester Innenstadtlage können sie bei einem Rückzug des Handelskonzerns mehr Einfluss nehmen auf eine Neugestaltung. Sie müssen nicht tatenlos zusehen, wie das Umfeld verödet, weil sich fremde Eigentümer und Investoren nicht auf ein Konzept oder auf den Kaufpreis einigen können.

Wie das ausgehen kann, zeigen die Folgen der Hertie-Pleite. Im Juli ist es sieben Jahre her, dass der Warenhaus-Konzern unterging. Aber noch immer hat sich in acht Städten (Deggendorf, Eschweiler, Gladbeck, Idar Oberstein, Neustadt, Rendsburg, Schleswig, Velbert) kein Investor für leer stehende Hertie-Immobilien gefunden. Größtenteils handelt es sich um Häuser, die in den Sechziger- und Siebzigerjahren errichtet wurden, in einer Größe von 7000 bis knapp 13 000 Quadratmetern.

"In einigen Fällen gibt es aussichtsreiche Gespräche mit Interessenten. Aber perfekt ist noch nichts", heißt es aus dem Büro von Thomas Feser, dem Oberbürgermeister von Bingen. Der Politiker hatte im Herbst 2012 seine Kollegen aus damals 32 Kommunen an einen Tisch gebracht, in denen Hertie-Häuser vergammelten. Verärgert über die schleppende Verwertung der Immobilien wollten sie Druck machen auf die Beteiligten rund um die britische Beteiligungsgesellschaft Dawnay Day, die die Hertie-Häuser 2005 vom damaligen Karstadt-Quelle-Konzern (der sich später Arcandor nannte) übernommen hatte. Mit Fesers Initiative kamen Verkauf und Entwicklung der Hertie-Brachen in Schwung. 24 Häuser wurden an Investoren abgegeben, in vielen Fällen unter Begleitung der Berliner CR Investment Management. Sie kümmert sich im Auftrag des Gläubigerausschusses um die Vermarktung.

Warum sich der Verkaufsprozess so zäh gestaltet? Dazu gibt es unterschiedliche Erklärungen. Handelsexperten verweisen auf die oft mangelnde Qualität der Standorte. Die Häuser befänden sich überwiegend in Lagen, die mit Frequenzproblemen zu kämpfen hätten. Immobilienspezialisten verweisen auf die häufig nicht mehr zeitgemäße Flächenstruktur der Häuser. Kaufhäuser mit drei oder vier Ebenen werden nach Ansicht vieler Experten von den Kunden nicht mehr angenommen. Und Projektentwickler beklagen langwierige Verkaufsgespräche, auch weil die Eigentumsverhältnisse oftmals schwer zu fassen seien. "Mitunter stehen die Immobilien zu einem Preis in der Bilanz, der schon lange nicht mehr marktgerecht ist. Bei einem Verkauf würden dann erhebliche Wertkorrekturen notwendig. Damit tut sich mancher schwer", berichtet ein Immobilien-Entwickler, der lange Zeit um ein Hertie-Haus verhandelt hatte und am Ende entnervt aufgab.

Es gibt sie, die neuen Ideen für alte Häuser: in Bergisch Gladbach und Gelsenkirchen-Buer

Wie es funktionieren kann, zeigt das Beispiel der Hertie-Immobilie im nordrhein-westfälischen Erkrath. Die Hahn-Gruppe, ein Projektentwickler aus Bergisch Gladbach, hatte das Haus bereits im September 2009 gekauft und 12,5 Millionen Euro investiert, um den schnöden Betonbau von 1973 in ein modernes Geschäftshaus ("Bavier-Center") mit 5700 Quadratmeter Mietfläche zu verwandeln. Mit seiner aufwendigen Glasfassade und dem markanten Kubus ist das Gebäude nicht mehr als ehemaliges Hertie-Haus erkennbar.

Sehr viel länger gedauert hat die Verwertung und Neugestaltung eines Hertie-Hauses im Gelsenkirchener Stadtteil Buer. Dafür gilt die Liegenschaft dort unter Immobilienexperten als ein Musterbeispiel, wie man einem ehemaligen Warenhaus neues Leben einhauchen kann. Aus Sorge um Geschäfte und Mieten in der Nachbarschaft hatten sich vor zwei Jahren 16 Buerener Bürger, Kaufleute, Unternehmer, Handwerker und Immobilienbesitzer zusammengetan. Sie investierten jeweils zwischen 100 000 Euro und 1,1 Millionen Euro, kauften die seit Langem leer stehende Immobilie und bauten kräftig um. Herausgekommen ist ein architektonisch ansprechender Mix aus Einzelhandel und Gastronomie (Erdgeschoss), Fitnessstudio (erstes Obergeschoss), Stadtbibliothek und Volkshochschule (zweites Obergeschoss) sowie Seniorenwohnheim (drittes und viertes Obergeschoss).

Multiplizierbar sei dieses Modell nicht, meint Siegbert Panzeleit, der Sprecher der Investorengruppe. "Das funktioniert nur, weil sich alle Beteiligten dem Standort verbunden fühlen, menschlich harmonieren und das Zusammenspiel mit der öffentlichen Hand klappt", betont er. Das Investment rechnet sich ganz offensichtlich: Beim Blick auf die Rendite, sagt Panzeleit, "strahlen die Investoren".