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Investition:Vorteil für Kapitalanleger

Alexander Wiech, Haus und Grund

Was Kapitalanleger bei der Steuer beachten sollten, erklärt Alexander Wiech, Sprecher von Haus & Grund.

(Foto: Die Hoffotografen)

Vermietete Wohnungen bringen dem Käufer Steuervorteile. Worauf Kapitalanleger achten sollten, erklärt Alexander Wiech vom Verband Haus und Grund.

Wer eine Immobilie erwirbt und selbst einzieht, kann den Kaufpreis nicht bei der Steuer geltend machen. Kapitalanleger haben dagegen mehr Möglichkeiten. Sie können neben dem Kaufpreis auch Erwerbsnebenkosten in der Steuererklärung aufführen.

SZ: Herr Wiech, können Käufer einer Wohnimmobilie ihre Kosten steuerlich geltend machen?

Alexander Wiech: Nur dann, wenn sie das Objekt vermieten wollen. Bei einer eigengenutzten Immobilie geht das nicht. Außerdem dürfen sie nur den Wert des Gebäudes ansetzen. Den können sie über 50 Jahre abschreiben. Liegt das Baujahr vor 1925, dann über 40 Jahre. Beim Wert des Grundstücks geht der Gesetzgeber davon aus, dass kein Wertverzehr vorliegt. Den kann man nicht geltend machen.

Aber der Kaufpreis gilt doch für beides zusammen.

Die Finanzämter teilen das im Zweifelsfall auf. Sinnvoller ist es, die Unterteilung im Notarvertrag vorzunehmen und dabei auf ortsübliche Preise zu achten. Ein Steuerberater oder auch der zuständige Finanzbeamte können hier helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Was gilt für die Nebenkosten, die mit dem Kauf verbunden sind?

Ausgaben für Makler, Notar, Zeitungsannoncen und so weiter zählen zu den Anschaffungskosten und können abgeschrieben werden.

Dürfen die Käufer auch Fahrten zur Besichtigung geltend machen?

Ja, aber nur im Zusammenhang mit dem erworbenen Objekt. Besichtigungen von anderen Immobilien, die letztendlich nicht gekauft werden, akzeptieren die Finanzbehörden nicht.

Muss der Mieter die Immobilie bereits bezogen haben, damit die Finanzämter die Abschreibung anerkennen?

Nein, man kann die Kosten sofort ansetzen. Es kann ja sein, dass erst noch ein paar Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich sind. Da müssen Vermieter nur aufpassen, dass sie die Kosten dafür steuerlich optimieren.

Inwiefern ?

Überschreiten die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent des Kaufpreises, zählen sie zu den Anschaffungskosten. Das heißt, der Eigentümer muss sie abschreiben. Liegen sie unter dieser Schwelle, kann er sie absetzen, also im jeweiligen Jahr, in dem sie anfallen, voll geltend machen. Insbesondere beim Kauf älterer Bestandsimmobilien sollte man das in seinen Finanzierungsplan einberechnen.