Immobilienverkauf: Nichts als die Wahrheit

Ein undichtes Dach, ein schlechtes Fundament, Schimmel an der Wand? Wer sein altes Haus oder seine Wohnung veräußert, darf Mängel nicht verschweigen. Sonst haftet er bis zu zehn Jahre für die Kosten der Beseitigung des Schadens.

Wer ein altes Haus kauft, sieht in der Regel, was er bekommt, zumindest auf den ersten Blick. Viele Details bleiben ihm allerdings zunächst verborgen, so die Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB), denn niemand könne unter Putz, Ziegel und Verkleidungen schauen. Zur verlässlichen Einschätzung der Bausubstanz brauchten Laien die Hilfe unabhängiger Sachverständiger. Nicht verlassen sollten sich Kaufinteressenten demnach auf Makler und Eigentümer. Zwar dürfe ein Verkäufer ihm bekannte Mängel nicht verschweigen. "Oft kennt der Besitzer aber die Mängel im eigenen Haus selbst nicht, vor allem, wenn er das Haus geerbt hat und jahrelang selbst gar nicht bewohnt hat", heißt es beim VPB. Es könne sein, dass der Verkäufer Farbveränderungen an Wänden für Schönheitsfehler halte. Dabei wiesen Verfärbungen manchmal auf Feuchte oder Schimmelbefall hin, deren Sanierung mitunter teuer komme. Wer solche Schäden rechtzeitig entdecke, könne entweder auf den Kauf der Immobilie verzichten oder versuchen, die Kosten der Sanierung vom Kaufpreis abzuziehen. Das sei dann Verhandlungssache.

Hat ein Verkäufer Mängel aber arglistig verschwiegen - zum Beispiel ein undichtes Dach oder unsolides Fundament - haftet er bis zu zehn Jahre für die Kosten der Beseitigung des Mangels. Die Rechtsprechung ist hier streng, heißt es dazu bei der Landesnotarkammer Bayern. Der Verkäufer müsse sogar dann aktiv werden, wenn er einen Mangel nur für möglich halte oder Umstände kenne, die einen solchen Verdacht begründeten.

In der Rechtsprechung gebe es zahlreiche Beispiele für Offenbarungspflichten. So müsse der Verkäufer beispielsweise darauf hinweisen, dass keine Baugenehmigung für einen Anbau vorliege, dass gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest verwendet worden seien oder dass die Zufahrt zur Immobilie über das Nachbargrundstück nicht gesichert sei. Wichtig sei in diesem Zusammenhang, dass das Gebäude unter Denkmalschutz stehe oder in der Nachbarschaft größere Bauvorhaben geplant seien. Auch sei darzulegen, dass eine frühere gewerbliche Nutzung des Grundstücks einen Altlastenverdacht begründe oder wesentliche Arbeiten am Gebäude durch Laien durchgeführt worden seien. Bei vermieteten Objekten sei über erhebliche Mietrückstände aufzuklären.

Der Verkäufer muss Fragen des Käufers wahrheitsgemäß beantworten, betont die Notarkammer, er dürfe nicht einfach eine falsche Erklärung zur Mängelfreiheit machen, wenn ihm selbst die nötigen Informationen fehlten. Bevor man Angaben ins Blaue hinein mache, solle man lieber offen eingestehen, dass man sich nicht sicher sei, so die Empfehlung der Experten.