Immobilienstandort: Besser nach Bielefeld

Ob bei Büros oder Wohnungen: Kleinere Städte rücken verstärkt in den Fokus der Investoren. Dort sorgt Deutschlands starker Mittelstand für Arbeitsplätze, und die Kaufkraft ist meist höher als in teuren Metropolen wie München oder Hamburg.

Der Immobilienboom in Deutschland konzentriert sich längst nicht mehr nur auf die Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München. Investoren interessieren sich zunehmend auch für mittelgroße Städte. Aus einem einfachen Grund: In Städten wie Mainz, Münster oder Leipzig lassen sich zumeist die höheren Renditen erzielen. Doch auch dort sind die Preise zum Teil deutlich gestiegen.

2016 konnten Anleger einer Untersuchung des Analyseunternehmens Bulwiengesa zufolge etwa bei Büroimmobilien in mittleren Städten im Durchschnitt noch eine Nettoanfangsrendite von 5,1 Prozent erzielen, an den Top-Standorten hingegen nur noch eine von 3,1 Prozent. Wie lange dieser Renditevorsprung der kleineren Standorte noch anhalten wird, ist fraglich. Bei einigen Anlageklassen schrumpft er schon. Auch in mittelgroßen Städten steigen die Preise. Denn der Trend Richtung mittelgroße Städte läuft schon seit einiger Zeit. Inzwischen entfallen zum Beispiel schon 45 Prozent der Transaktionen im 60 Milliarden Euro großen Gewerbeimmobilienmarkt auf die mittelgroßen Städte.

Ob und wie stark die Märkte überhitzt sind, ist unter den Experten umstritten. Manche sehen in den B-Standorten ein größeres Risiko, weil sich Immobilien in schlechten Zeiten schwieriger verkaufen lassen und sich nicht so leicht neue Mieter finden wie in München oder Berlin. Die B-Standorte haben aber auch Risikovorteile. "In kleineren Städten stehen in der Regel wenig neue Flächen zur Bebauung zur Verfügung. Dadurch verringert sich das Risiko des Leerstands", ist Sven Carstensen von Bulwiengesa überzeugt.

Die Flächenverknappung führt inzwischen auch in mittelgroßen Städten dazu, dass Konversionen in den Fokus rücken - Umnutzungen also, beispielsweise von alten Industriegebäuden in Büro- oder Wohnflächen. Geringer Leerstand heißt gleichzeitig sichere Mieteinnahmen. Nach Einschätzung vieler Experten sind mittelgroße Städte auch resistenter gegen Krisen, weil die Mieter eher langfristig ausgerichtet sind. Große Firmen in Metropolen drängen auf möglichst kurze Mietverträge, damit sie flexibel bleiben, umziehen, nachverhandeln oder gleich den Standort ganz wechseln können, wie es ihr Geschäft erfordert. In mittelgroßen Städten sieht die Sache oft anders aus. Anwälte, Ärzte oder andere kleinere Dienstleister möchten oft möglichst lange Mietverträge, die ihnen Planungssicherheit geben. Mietverträge zwischen zehn und zwölf Jahren sind keine Seltenheit.

Ein Ende des Wohnungsbooms in den Großstädten könnte kleinere Orte empfindlich treffen

Auch ausländische Investoren, die bisher vor allem die Metropolen im Blick hatten, schauen sich in den kleineren Städten um. Das hat nach Einschätzung von Stefan Kalmund, Geschäftsführer von Accom-Immobilien, auch damit zu tun, dass Deutschland von außen als "Mittelstandsland" gesehen wird. Der deutsche Mittelstand ist in der ganzen Welt ein Begriff und gilt als Garant für unternehmerischen Erfolg und Wachstum. Dort, wo mittelständische Unternehmen sitzen, müsse auch die Umgebung florieren, so das Kalkül. Nicht die Größe einer Stadt ist relevant für die Wirtschaftskraft, sondern es sind die Unternehmen, die dort angesiedelt sind. Tatsächlich haben die meisten Mittelständler, bekannte Namen wie auch eher unbekannte "Hidden Champions", ihren Sitz außerhalb der Ballungszentren, etwa in Ostwestfalen. Dadurch gerät zum Beispiel Bielefeld in den Blick der Anleger. "In diesen Städten werden Arbeitsplätze geschaffen, die Arbeitslosenquote ist niedrig, die Kaufkraft infolgedessen hoch. Wir schauen auf solche Faktoren und auf die Infrastruktur wie Flughäfen, Autobahnen, ICE-Stopps. Das sind alles Faktoren, die dafür sorgen, dass solche Städte funktionieren", sagt Kalmund.

Aber nicht alle B-Standorte rücken in den Fokus der Investoren. "Auch nicht jede Stadt, in der ein 'Hidden Champion' angesiedelt ist, bietet aussichtsreiche Immobilieninvestments", sagt Fabian Klein vom Beratungsunternehmen CBRE. "Ausländer, die sich in den Städten umsehen, wo Mittelständler sind, interessieren sich meist für Einzelhandelsimmobilien. Denen geht es um die Kaufkraft. Ausländer gehen eher nicht in Richtung Büroimmobilien", hat Klein beobachtet.

Auch bei Wohnungen und Eigenheimen hält der Trend zu den Mittelstädten an. Viele Menschen ziehen aus den Großstädten weg, weil sie sich die Mieten dort nicht mehr leisten, geschweige denn Wohneigentum kaufen können. Beispiel Rostock. "Die Stärke dieser Stadt liegt darin, dass Berlin so teuer ist. Würde Berlin günstiger werden, wäre Rostock nicht mehr so attraktiv", sagt Harald Simons vom Vorstand des Marktforschungsinstituts Empirica. Ähnlich profitierten Städte wie Erlangen, Regensburg oder Bamberg davon, dass der Großraum München für viele unerschwinglich geworden sei. München etwa sei vor fünf Jahren im Vergleich zu Passau um 50 Prozent teurer gewesen. Inzwischen müsse für den Quadratmeter doppelt so viel bezahlt werden. Da oft auch ein Ausweichen auf Randlagen immer noch keine Entlastung bringe, suchten sich viele einen Ort, der attraktiv und bezahlbar zugleich sei.

Das führe dazu, dass die Preise auch in den Mittelstädten steigen. Städte wie Freiburg seien heute schon sehr teuer, eine Überhitzung sei nicht ausgeschlossen, sagt Simons, der als einer von vier Immobilienweisen jährlich das Frühjahrsgutachten zur Lage der Immobilienwirtschaft erarbeitet. Ein Ende des Wohnungsbooms in den Großstädten könnte kleinere Städte empfindlich treffen. "In einer mittleren Stadt besteht ein höheres Risiko, dass dann der Zuzug, den man hatte, als die Großstadt zu teuer wurde, ausbleibt", ist Simons überzeugt.