Leiden die Preise für deutsche Immobilien durch die Finanzkrise?
Die Preise für Immobilien hängen in Deutschland sehr stark u. a. von der Region ab. Häuser in Frankfurt, wie auf dem Foto, sind teuer - und bleiben es wohl auch.
(Foto: Foto: picture-alliance / dpa)Bisher nicht. Bei der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen (LBS) heißt es: Die Preise sind hierzulande stabil. Um 1,5 Prozent ging es 2007 nach oben, haben die Analysten der DZ Bank ausgerechnet. Allerdings legten die Verbraucherpreise um 2,3 Prozent zu. Der deutsche Markt falle aus dem Rahmen, heißt es in der Bankstudie. Während die Preise für Häuser in Amerika, England und Spanien in den vergangenen Jahren extrem stiegen, dümpelten sie in Deutschland vor sich hin. Das bewahrt den Immobilienmarkt nun vor einem Absturz.
Allerdings ist der Markt gespalten. Städte wie München oder Frankfurt sind teuer, während man in einigen ostdeutschen Dörfern kaum Käufer findet. So gab es schon Berichte über Preiseinbrüche von 30 oder 50 Prozent in Berlin. "Das ist aber Marktschreierei", sagt Immobilienanalyst Tobias Just von der Deutschen Bank. Das seien allenfalls individuelle Fälle, die es immer geben könnte. Die meisten Experten glauben nicht, dass es in Deutschland einen Preissturz gibt.
Haben sich in Deutschland viele fürs eigene Haus verschuldet?
Die Häuser halten noch
Deutschland ist ein Mieterland. Zumindest statistisch: Die Eigentümerquote liegt bei nur 43 Prozent. In Spanien beträgt sie fast 90 Prozent, in Großbritannien mehr als 70 Prozent. "Viele wünschen sich Wohneigentum, aber die Deutschen sind vorsichtig", sagt Yvonn Kappel von der Bundesgeschäftsstelle LBS. Während man sich in Großbritannien etwa als junger Mensch eine Einzimmerwohnung kaufe und später veräußere für ein größeres Apartment, sei das in Deutschland unüblich.
Wem gehören die deutschen Wohnungen und Häuser?
Die Häuser halten noch
Nur 15,1 Millionen Wohnungen und Häuser werden von den Eigentümern selbst bewohnt. Fast 24 Millionen werden gemietet. 60 Prozent dieser gemieteten Einheiten gehören wiederum Privatleuten. Zehn Prozent sind in öffentlicher Hand oder bei Genossenschaften, 17 Prozent haben große Wohnunternehmen inne. Weitere Besitzer sind etwa Kirchen oder Finanzinvestoren.
Wie viel Geld steckt in Immobilien?
Die Häuser halten noch
Etwa sieben Billionen Euro sind in Deutschland insgesamt in Immobilien investiert, also auch Gewerbeimmobilien.
Gibt es auch in Deutschland eine Kreditkrise?
Die Häuser halten noch
Nein, sagen die Experten. Die Deutschen haben konservativ finanziert. Während es im Ausland häufig Hundert-Prozent-Finanzierungen gab, war das in Deutschland unüblich. Ein Bauherr oder Hauskäufer musste in der Regel 20 Prozent der Kosten schon gespart haben, den Rest bekam er dann von der Bank.
In den Vereinigten Staaten oder in England hat man auch potentielle Preissteigerungen einer Immobilie in die Finanzierung eingerechnet. "So etwas hat es in Deutschland nicht gegeben", sagt Ulrich Geis, Analyst bei der DZ Bank. Auch variable Zinsen sind hierzulande sehr selten. In der Regel werden die Zinsen für ein Darlehen für zehn Jahre festgelegt.
Was ist mit den Bauzinsen?
Die Häuser halten noch
Die Konditionen für Baufinanzierungen orientieren sich an den Renditen von Pfandbriefen. Ein Pfandbrief ist eine Schuldverschreibung einer Hypothekenbank oder eines öffentlich-rechtlichen Kreditinstitutes. Bei diesen Wertpapieren gab es Risikoaufschläge.
Am Freitag hieß es bereits, dass Baugeld-Zinsen gestiegen seien. "Für Baufinanzierungskunden bleibt es empfehlenswert, nicht auf sinkende Zinsen zu spekulieren", schreibt etwa Robert Haselsteiner vom Finanzvermittler Interhyp. Vielmehr solle man die aktuellen Zinsen nutzen. Derzeit zahlt man für ein Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit etwa fünf Prozent.
Kommt man in Zukunft schwerer an ein Darlehen?
Die Häuser halten noch
Einige Experten glauben, dass Banken in Zukunft genauer hinschauen, wenn sie einen Kredit vergeben. Die werden sich eventuelle Risiken höher bezahlen lassen, vermutet Experte Geis. Wer keine ausreichenden Sicherheiten bietet, wird es wahrscheinlich schwerer haben, ein Immobiliendarlehen zu bekommen.
Werden bereits weniger Immobilienkredite vergeben?
Die Häuser halten noch
Im ersten Quartal dieses Jahres wurden tatsächlich weniger Wohnungsbaukredite vergeben. Da weist die Statistik der Deutschen Bundesbank ein Minus von 3,5 Milliarden Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf. Im zweiten Quartal waren es aber schon wieder 171 Millionen Euro mehr als im Jahr zuvor.
Wie viel wird in Deutschland gebaut?
Im Moment wenig. Zwar ging es 2006 bei den Bauten aufwärts. Das lag aber daran, dass die Eigenheimzulage auslief. Ein Sondereffekt. Ansonsten wird deutlich weniger gebaut als noch vor zehn Jahren. 1998 gab es etwa 500.000 Fertigstellungen pro Jahr, 2008 waren es unter 200.000.
Bei der DZ Bank geht man davon aus, dass die Bauinvestitionen in Wohnungen auch 2008 um ein Prozent zurückgegangen sind. Auffallend: Die Leute haben hierzulande starkes Interesse an gebrauchten Immobilien, sagt Kappel von der LBS. Sie seien einfach preisbewusster.
(SZ vom 06. 10. 2008/als)