- Bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines Immobilienkredits sind die Zusatzkosten häufig unverhältnismäßig hoch. Das hat eine Untersuchung der Verbraucherzentralen ergeben
- Die Verbraucherschützer fordern transparente und eindeutige Regeln für die Berechnung der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung
Trennung, Umzug, Insolvenz - es gibt viele Gründe, eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen. Eine große finanzielle Belastung, über die sich viele Immobilienbesitzer zunächst nicht im Klaren sind, kann bei der vorzeitigen Ablösung eines Bankkredits drohen, der für den Kauf aufgenommen wurde.
Wird ein Immobilienkredit vor Fälligkeit zurückgezahlt, fordern Banken meist Sonderzahlungen. Und diese sind häufig unverhältnismäßig hoch, wie die Verbraucherzentralen kritisieren.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Bank will von Kunden eine Vorfälligkeitsentschädigung kassieren, wenn ein Kredit vor dem eigentlichen Zieldatum zurückgezahlt wird.
Eine solche Situation kann etwa dann eintreten, wenn Kunden ihre Immobilie verkaufen und mit der Summe den Kredit tilgen wollen. Oder wenn Kunden von aktuell günstigeren Zinsen profitieren und darum einen neuen Kredit zu besseren Konditionen abschließen wollen.
Die Bank erhält dann das Geld früher als geplant wieder zurück. Fallen - wie derzeit - die Zinsen, kann das Institut das Geld nur noch zu einem niedrigeren Zinssatz wieder neu verleihen. Ihr entgeht also Geld. Dafür lässt sich die Bank entschädigen.
Was die Verbraucherzentralen herausgefunden haben
3400 Fälle aus den Jahren 2007 bis 2013 haben sich die Verbraucherschützer angeschaut. Zunächst ist ihnen dabei aufgefallen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung für die Kreditinstitute in den vergangenen sechs Jahren durchschnittlich von vier Prozent auf knapp elf Prozent der Restkreditsumme gestiegen ist.
Zum einen ist für diese Entwicklung das aktuelle Niedrigzinsniveau verantwortlich, doch auch die Berechnungsmethoden der Institute wirken sich ungünstig auf Immobilienverkäufer mit laufendem Kredit aus. Für Betroffene könne das existenzbedrohend sein, sagte die Finanzexpertin des Bundesverbands der Verbraucherzentralen (VZBV), Dorothea Mohn.
Außerdem hat die Organisation bei ihrer Analyse die Forderungen der Banken mit dem verglichen, was die Verbraucherschützer für gerechtfertigt halten. Dabei stützten sie sich unter anderem auch auf die Rechtsprechung zu diesem Thema.
Die Verbraucherschützer stellten in 40 Prozent der untersuchten Fälle eine Differenz von mehr als zehn Prozent zwischen den Bankforderungen und ihren eigenen Berechnungen zur Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung fest, in 20 Prozent der Fälle eine Abweichung von mehr als 20 Prozent und in zwölf Prozent von mehr als 30 Prozent. "Das Ergebnis ist eklatant. Zwei Drittel der Vorfälligkeitsentschädigungen sind überhöht", erklärte Mohn.
Transparenz und klare Regeln gefordert
Die Verbraucherschützer werfen den Kreditinstituten kein unrechtmäßiges Handeln vor. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sei "nur unzulänglich reguliert", erklärten sie. Sie forderten daher Vorgaben für eine standardisierte Berechnung der Forderungen der Banken, die diese auf höchstens fünf Prozent der vorzeitig zurückgezahlten Kreditsumme begrenzen. "Die Regeln für die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen müssen endlich eindeutig, transparent und fair werden", forderte Mohn.
Den Reformbedarf sieht die VZBV auch durch ein Gutachten unterstrichen, das sie in Auftrag gegeben hat und das die Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung in acht europäischen Ländern vergleicht: Bei stark fallenden Zinsen sei die deutsche Vorfälligkeitsentschädigung so hoch wie in keinem anderen der Vergleichsländer.