Auch wenn die meisten Kreditverträge für eine Immobilie über zehn bis 20 Jahre abgeschlossen werden, sind Haus oder Wohnung am Ende der Zinsbindungszeit oft noch nicht abbezahlt. Doch wie geht es jetzt weiter? Welche Bedingungen gelten für die sogenannte Anschlussfinanzierung?
Meist bietet das Geldinstitut, bei dem die Baufinanzierung abgeschlossen wurde, einen Anschlussvertrag an. Zinssatz und Zinsbindungszeit werden darin neu festgelegt. Maßgeblich sind die aktuell gültigen Zinsen: Hatte man den Erstvertrag in Zeiten hoher Zinsen abgeschlossen, profitiert man von den aktuell sehr günstigen Konditionen und kann seine monatliche Rate möglicherweise senken (Stand Dezember 2015). Umgekehrt müssen Immobilienkäufer, die das derzeitige Zinstief ausnutzen, damit rechnen, dass sie in zehn oder 20 Jahren schlechtere Bedingungen vorfinden.
Nicht gleich auf das Angebot der Hausbank eingehen
Das Angebot der Hausbank ist nicht unbedingt die beste Wahl für die Anschlussfinanzierung. "Ein Vergleich lohnt sich auf jeden Fall", sagt Hartmut Schwarz, Spezialist für Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherzentrale Bremen. Nachfragen sollte man nicht nur bei den Geldinstituten, sondern auch bei einem Baufinanzierungsmakler: "Dadurch erhält man einen guten Überblick." Ganz wichtig: Man muss den Saldo wissen, der zum Stichtag auf dem Konto steht. Nur so ist sichergestellt, dass die Beträge der Anschlussfinanzierung auch passen und nicht versehentlich zu viel Geld aufgenommen wird.
Der Aufwand, den der Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut mit sich bringe, sei längst nicht so hoch, wie oftmals angenommen, sagt Schwarz: "Die Kosten belaufen sich auf 100 bis 800 Euro - das fällt beispielsweise bei einem um 0,2 Punkte günstigeren Kredit bei den Gesamtkosten überhaupt nicht ins Gewicht." Oft sei auch die Bonitätsprüfung weniger aufwendig als beim Erstvertrag: Die Immobilie diene als Sicherheit und ein Teil der Schuld sei ja bereits getilgt. Die Formalitäten für die Übertragung der Grundschuld werden in der Regel von den Banken erledigt.
Wichtig ist ein ausreichender zeitlicher Puffer. "Spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern", rät der Experte. Was viele vergessen: Auch ein Kreditvertrag, dessen Zinsbindung ausläuft, muss gekündigt werden: "Die Frist beträgt einen Monat", sagt Schwarz.
Das bringt ein Forward-Darlehen
Eine Anschlussfinanzierung kann auch interessant sein, wenn die Zinsbindung noch andauert. Denn zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung eines Darlehens hat der Kreditnehmer grundsätzlich das Recht, den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Das kann sich für viele Verbraucher lohnen - lagen die Kreditzinsen vor zehn Jahren schließlich noch bei vier bis fünf Prozent. "Da ist manchmal eine Halbierung des Zinses möglich", rechnet Schwarz vor.
Wer früher umschulden möchte, ist auf die Kulanz seines Kreditinstituts angewiesen. Die Bank verlangt für die Zinsen, die ihr durch die vorzeitige Kündigung entgehen, eine Vorfälligkeitsentschädigung. "Hier muss man prüfen, ob die Bank nur ihren tatsächlichen Schaden in Rechnung stellt", sagt der Verbraucherschützer. Das sei nicht immer der Fall. Außerdem müsse man natürlich durchrechnen, ob das Umschulden nach Abzug aller Kosten wirklich noch einen Vorteil bringt.
"Forward-Darlehen sind eine Wette auf den Zins"
Die aktuell niedrigen Zinsen sichern, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in einigen Jahren ansteht - das ist das verlockende Versprechen sogenannter Forward-Darlehen. Damit schließt man heute schon einen Vertrag über ein Darlehen, das sich an die derzeit noch laufende Finanzierung anschließt.
Basis für den Zinssatz des Forward-Darlehens ist der aktuelle Zinssatz. Allerdings wird für jeden Monat, der bis zur Auszahlung vergeht, ein Aufschlag fällig. Je länger die Vorlaufzeit, umso höher steigt der Zinssatz. "Bei vier Jahren kann das schon ein Aufschlag von 0,75 bis 1,25 Punkten sein", sagt Hartmut Schwarz. Und ob der Kunde dann tatsächlich noch unter dem aktuellen Zinssatz liege, könne niemand voraussagen. "Forward-Darlehen sind eine Wette auf den Zins, die auch verloren gehen kann." Anders sehe es bei einem Zeitraum von bis zu einem Jahr aus. "Mittlerweile gibt es dafür sogar Angebote ohne Zuschlag."
Wer aktuell gerade erst über einen Immobilienkauf nachdenkt, sichert sich die niedrigen Zinsen am besten mit einer langen Zinsbindung - "auf jeden Fall länger als zehn Jahre", sagt Schwarz. Wichtig sei eine möglichst hohe Tilgungsrate oder auch die Möglichkeit zu Sondertilgungen. Dann komme man nämlich möglicherweise ganz ohne Anschlussfinanzierung aus.