Immobilien So sichern Sie sich günstige Bauzinsen für die Zukunft

Wer ein Haus baut oder eine Wohnung kauft, kann mit einem günstigen Kredit sehr viel Geld sparen.

(Foto: Jörg Buschmann)

Mit den extrem günstigen Hypothekendarlehen könnte es bald vorbei sein. Das können Wohnungskäufer und Bauherren tun, um sich abzusichern.

Von Thomas Öchsner

Noch sind die Angebote der Banken supergünstig: Wer sich eine Wohnung kauft, ein Haus baut oder seinen Baukredit verlängern will, bekommt immer noch Hypothekendarlehen für um die ein bis zwei Prozent Zinsen. 2008, zu Beginn der Finanzkrise, lagen die Hypothekenzinsen noch bei rund fünf Prozent, in den Neunzigerjahren sogar schon einmal bei mehr als neun Prozent. Doch bald könnten die paradiesischen Zeiten für Bankkunden, die Baugeld brauchen, vorbei sein.

Die amerikanische Notenbank hat den Leitzins erhöht und bis Ende 2018 zwei weitere Zinsschritte angekündigt. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Zinswende eingeleitet. Experten aus der Immobilienwirtschaft rechnen deshalb im nächsten Jahr mit leicht steigenden Hypothekenzinsen, wie eine Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und der Vermittlungsplattform Immobilienscout zeigt. Wer in ein, zwei Jahren seinen Baukredit verlängern muss, kann sich aber schon jetzt die niedrigen Zinsen mit einem Vorratsdarlehen (im Fachjargon: Forward-Darlehen) sichern. Wie das geht, was dabei zu beachten ist - die wichtigsten Fragen und Antworten:

Was bedeutet die Politik der EZB für die Baugeldzinsen?

Die Zinsen von Hypothekendarlehen in Deutschland orientieren sich vor allem an der Verzinsung von Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit, also den Wertpapieren, mit denen sich der Bund von Anlegern Geld leiht. Nun will die Notenbank ihre milliardenschweren Anleihekäufe Ende 2018 beenden. Bleibt es dabei, dürften die Zinsen dieser Papiere zulegen. Steigen aber die Zinsen am Kapitalmarkt, erhöhen sich normalerweise auch die Zinsen für Baugeld. Immobilienkredite könnten dadurch teurer werden, zumal die Notenbank außerdem vom Sommer 2019 an ihre Nullzinspolitik beenden und die Leitzinsen wieder erhöhen will. Ein rasanter Anstieg der Bauzinsen gilt aber als eher unwahrscheinlich. Die Mehrheit der befragten Immobilienexperten rechnet für 2019 mit einer Erhöhung von durchschnittlich 0,5 Prozentpunkten.

Welche Vorteile haben Forward-Darlehen?

Die Vorratsdarlehen sind wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Die Kreditnehmer sichern sich ein Baudarlehen, das sie erst später benötigen. Die aktuell historisch niedrigen Zinsen lassen sich so für die Zukunft festschreiben, wenn das Zinsniveau und damit die Kosten für den Kredit womöglich wieder gestiegen sind. Geldexperte Horst Biallo, Gründer des gleichnamigen Internetportals Biallo.de, rechnet vor: Erhöhen sich die Zinsen von zum Beispiel 1,5 auf 3,5 Prozent verteuert dies einen 150 000 Euro schweren Kredit um etwa 250 Euro im Monat. Binnen zehn Jahren kostet dies 30 000 Euro mehr an Zinsen. "Selbst bei einem kleineren Zinsanstieg können Kreditnehmer mit einem Forward-Darlehen noch locker Tausende Euro sparen", sagt Biallo.

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Was kostet ein Vorratsdarlehen?

Schreibt eine Bank oder Sparkasse mit einem Vorratsdarlehen die aktuellen Zinsen fest, wird dafür ein Zinsaufschlag fällig. Dieser beläuft sich nach Angaben von biallo.de, das die Konditionen von mehr als 100 Geldinstituten vergleicht, für jeden Monat auf 0,01 bis 0,04 Prozent. Im Durchschnitt liegt der Aufschlag laut Verbraucherzentrale Bremen bei 0,24 Prozent pro Jahr. Die durchschnittliche Kreditsumme für ein Forward-Darlehen belief sich beim Kreditvermittler Interhyp 2017 auf immerhin 150 000 Euro im Durchschnitt.

Worauf ist bei den Kosten noch zu achten?

Mit einer Bank, die mit einem minimalen Aufschlag für das Forward-Darlehen lockt, aber überdurchschnittlich hohe Hypothekenzinsen verlangt, ist Kunden wenig geholfen. "Entscheidend ist das Gesamtpaket, der effektive Zinssatz, inclusive Aufschlag für das Forward-Darlehen", sagt Hartmut Schwarz, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Attraktive Konditionen bieten zum Beispiel die Allianz-Versicherung, die Santander Bank und einige Spardabanken (siehe Tabelle). Ob die Finanzinstitute tatsächlich so wenig verlangen, hängt jedoch davon ab, wie das jeweilige Geldinstitut die Zahlungsfähigkeit des Kunden (Bonität) einschätzt. Immer wieder werben Banken mit Schaufenster-Konditionen, die es dann im Einzelfall doch nicht gibt.

Wie lange sollten sich die Kunden binden?

Experte Schwarz rät, auch bei Forward-Darlehen möglichst lange Laufzeiten von 15 oder sogar 20 Jahren zu vereinbaren, um sich die derzeit besonders niedrigen Zinsen zu sichern. Voraussetzung: Der Kunde braucht wirklich noch so lange, um diesen Folgekredit abzuzahlen. Außerdem rät er, die Konditionen der Hausbank, also des Instituts, das den ersten Kredit ausreichte, mit den Angeboten anderer Geldhäuser zu vergleichen. Dabei sollten die Kreditnehmer bei Bedarf auch Extras einbeziehen, wie die Möglichkeit, einmal im Jahr eine Sondertilgung zu leisten oder die Höhe der Tilgung zu verändern. "Bei Forward-Darlehen lassen das Banken gerne einmal unter den Tisch fallen", warnt Schwarz.

Wann ist ein Abschluss sinnvoll?

Die meisten Banken erlauben es bereits, 36 Monate vor dem Auslaufen des alten Kredits ein Forward-Darlehen abzuschließen. Schwarz empfiehlt jedoch, frühestens 24 Monate vorher ein solches Vorratsdarlehen zu unterschreiben. "Das ist ein überschaubarer Zeitraum. Was über zwei Jahre hinausgeht, wird immer mehr zu einer schwer kalkulierbaren Zinswette", sagt er. Blieben die Zinsen niedrig, habe der Kunde wegen der Aufschläge unter Umständen draufgezahlt. Der Experte weist auch darauf hin, dass sich mit jedem weiteren Monat Vorlaufzeit die Aufschläge summieren und die Kosten steigen. "Eine kürzere Aufschubzeit kann deshalb die bessere Wahl sein." Endet die Laufzeit des ersten Kredits hingegen bereits in wenigen Monaten, kommt ein Forward-Darlehen eher nicht mehr in Frage.

Worauf sollten Kreditnehmer bei der Berechnung der Aufschläge genau schauen?

Fällt ein Aufschlag fürs Forward-Darlehen an, ist dieser für die gesamte Laufzeit des Kredits zu bezahlen. Beispiel: Eine Bank verlangt 0,02 Prozent pro Monat Vorlaufzeit extra. Der Kunde schließt den Vertrag 24 Monate vorher ab. Das erhöht den Zinssatz für den Kredit um 0,48 (24 x 0,02) Prozentpunkte. Viele Banken berechnen für Vorratsdarlehen jedoch nicht für jeden Monat der Vorlaufzeit den Aufschlag. Diese zinsfreien Zeiten werden zum Beispiel für drei, sechs oder zwölf Monate gewährt. Für diese Zeitspanne muss der Kunde für das Forward-Darlehen also keine Extrazinsen zahlen. Schwarz rät Kreditnehmern, hier genau nachzufragen, um richtig kalkulieren zu können. Beispiel: Ein Kunde schließt 24 Monate vor Auslaufen seines Baukredits ein Forward-Darlehen ab. Die Bank gewährt eine zinsfreie Zeit von zwölf Monaten. Aufschläge werden also nur für zwölf Monate berechnet. Bei einem Aufschlag von 0,02 Prozent verteuert sich der neue Kredit also nur um 0,24 Prozentpunkte. Schwarz rät den Kunden, auf diese Vorlaufzeiten ohne Aufschlag zu achten. "Sonst vergleichen sie womöglich Äpfel mit Birnen."

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