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Immobilienkauf:Zehn Schritte bis zum eigenen Heim

Der Kauf einer Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden. Darum ist eine gute Planung und Kalkulation umso wichtiger.

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Bürger einer der wirtschaftlich wichtigsten Geschäfte ihres Lebens. Eigene Erfahrungswerte, wie ein solcher Kauf sicher und reibungslos abgewickelt werden kann, sind in aller Regel nicht vorhanden. Hinzu kommt, dass sich der Kauf eines Grundstücks vom Kauf anderer Güter erheblich unterscheidet. Nicht nur, dass der Kaufpreis für Grundstücke meist ein vielfaches von dem für andere Waren üblichen Preis beträgt. Vor allem ist die ganze Kaufvertragsvorbereitung und -abwicklung wesentlich langwieriger und komplizierter.

1. Schritt: Grundbuch einsehen

So ist durch die Einsicht in das staatliche Grundbuch zunächst zu prüfen, ob denn der Verkäufer überhaupt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und damit zum Verkauf des Grundstücks berechtigt ist.

2. Schritt: Beschränkungen prüfen

Ferner gilt es, etwa bestehende Bau- und Nutzungsbeschränkungen (zum Beispiel bei sozialem Wohnungsbau oder Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen) zu ermitteln.

3. Schritt: Vorkaufsrechte beachten

Im Hinblick auf etwaige Vorkaufsrechte von Nachbarn, Mieter oder anderen Personen ist zu klären, inwieweit diese Vorkaufsrechte ausgeübt werden.

4. Schritt: Notarieller Vertragsentwurf

Erst wenn diese und weitere Fragen umfassend geklärt sind, kann der Entwurf des Kaufvertrages vom Notar erstellt und mit den Beteiligten abgestimmt werden.

5. Schritt: Neuer Eigentümer im Grundbuch

Nach der Unterzeichnung und Beurkundung des Vertrages ist sicherzustellen, dass der Käufer nach Zahlung auch als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Dafür sind unter Umständen noch Genehmigungen anderer Personen einzuholen (zum Beispiel des Verwalters bei einer Eigentumswohnung).

Liegen dem Urkundsnotar alle notwendigen Unterlagen vor und hat der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt, kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen. Erst jetzt hat der Käufer das Eigentum an der Immobilie wirksam erworben.

6. Schritt: Notar erklärt den Vertrag

Angesichts der Komplexität von Grundstückskaufverträgen und der großen wirtschaftlichen Bedeutung hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass alle Beteiligten von einem Notar unabhängig und fachkundig beraten werden. Durch das Verfahren der notariellen Beurkundung wird seit mehr als einhundert Jahren die ordnungsgemäße und reibungslose Abwicklung von Grundstückskaufverträgen gewährleistet.

7. Schritt: Streit vorbeugen

Gleichzeitig wird sichergestellt, dass die vertraglichen Vereinbarungen der Beteiligten klar und eindeutig formuliert werden. So können spätere Streitigkeiten und die damit verbundenen Gerichtskosten vielfach vermieden werden. Durch die Mitwirkung des Notars wird den Beteiligten die Bedeutung der Vertragsunterzeichnung deutlich gemacht und die unbedachte Eingehung rechtlicher Risiken vermieden.

8. Schritt: Kaufpreis überprüfen

Die rechtliche Beratung kann und soll dagegen nicht auch die mit einem Immobilienkauf verbundenen wirtschaftlichen Chancen und Risiken aufzeigen. Eine vertragliche Regelung über etwaige Grundstücksmängel im Kaufvertrag ist aber weitgehend wertlos, wenn der Käufer das Vertragsobjekt vor der Vertragsunterzeichnung nicht einmal besichtigt hat.

Die Angemessenheit des Kaufpreises kann der Käufer nur dann sachgerecht beurteilen, wenn er sich vor Vertragsunterzeichnung bei der Gemeinde oder einem Sachverständigen über den Wert vergleichbarer Grundstücke informiert hat. Ähnliches gilt für die Baubeschreibung über ein noch zu errichtendes Gebäude. Auch insoweit muss der Käufer frühzeitig prüfen, ob seine Vorstellungen über die Art und Weise der Bauerrichtung und die Qualität der verwendeten Baumaterialien mit der Baubeschreibung des Verkäufers übereinstimmt.

9. Schritt: Finanzielle Belastung ausrechnen

Die mit dem kreditfinanzierten Kauf einer Immobilie verbundenen Zins- und Tilgungsbelastungen kann der Käufer nur dann richtig einschätzen, wenn er vor der Vertragsunterzeichnung mit seiner Bank ein Finanzierungskonzept erstellt hat. Auf die mit dem Kauf einer Immobilie verbundenen steuerlichen Vorteile kann sich der Käufer guten Gewissens nur dann verlassen, wenn er sie vor Vertragsunterzeichnung von seinem Steuerberater oder seinem Finanzamt hat prüfen lassen.

10. Schritt: Kaufentscheidung nochmals überlegen

Anfang August letzten Jahres ist das "Gesetz zur Änderung des Rechts zur Vertretung durch Rechtsanwälte vor den Oberlandesgerichten" in Kraft getreten. Auch wenn es der Titel des Gesetzes nicht vermuten lässt, ist durch dieses Gesetz auch der Verbraucherschutz beim Kauf von Immobilien wesentlich erweitert worden.

Es wird insbesondere sichergestellt, dass der Käufer bereits zwei Wochen vor der Vertragsunterzeichnung den vollständigen Vertragsentwurf erhält. Damit ist gewährleistet, dass der Käufer mindestens zwei Wochen vor Vertragsunterzeichnung auch die wirtschaftlichen und finanziellen Auswirkungen des Immobilienkaufs prüfen kann. Übereilte und unüberlegte Kaufentscheidungen werden damit verhindert.

Verbesserter Verbraucherschutz

Zum Schutz der Verbraucher hat der Gesetzgeber daher vorgesehen, dass dem privaten Käufer beim Erwerb einer Immobilie von einem Gewerbetreibenden zwingend eine vierzehntägige Überlegungsfrist zu gewähren ist. Der Käufer soll nach Erhalt des Vertragsentwurfs die Möglichkeit erhalten, die wirtschaftlichen und finanziellen Auswirkungen seiner Kaufentscheidung auf der Grundlage eines konkreten Vertragsentwurfs umfassend zu prüfen.

Daneben kann der Käufer sich innerhalb der Überlegungsfrist auch inhaltlich mit dem Kaufvertragsentwurf auseinander setzen und etwaige rechtliche Fragen mit dem Notar klären. Der Notar ist dafür verantwortlich, dass ohne Einhaltung der Zweiwochenfrist grundsätzlich keine Beurkundung erfolgt. Damit wird die Rolle des Notars als Verbraucherschützer weiter gestärkt. Der Gesetzgeber folgt mit dem neuen Ansatz der alt bewähren Regel, dass eine sorgfältige Prüfung und Vorbereitung einer Kaufentscheidung spätere Streitigkeiten und den damit verbundenen Zeit- und Kostenaufwand vielfach vermeidet.

Dieser Gedanke ist auch in anderen europäischen Ländern bereits aufgegriffen worden. In Frankreich wurde für notarielle Grundstückskaufverträge erst jüngst eine ähnliche Überlegungsfrist von sieben Tagen eingeführt. Auch andere Länder werden sich zum Schutz der Verbraucher möglicherweise an diesem Konzept orientieren. Das neue Verbraucherschutzkonzept "Beratung und Betreuung durch einen unabhängigen Notar plus angemessene Überlegungsfrist" wäre daher sicherlich auch für Europa ein nachahmenswertes Modell.

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