Immobilienkauf Wie finde ich die richtige Lage?

Eine "gute Verkehrsanbindung" ist vielen Menschen wichtig. Doch wenn die Immobilie an einer vielbefahrenen Straße liegt, erhöht dies nicht ihren Wert.

(Foto: Stephan Rumpf)

Grünflächen oder Betonwüste, laute Straßen oder ruhiges Wohngebiet: Ob eine Immobilie an Wert verliert oder gewinnt, ist vom Standort abhängig. Doch was macht eine gute Lage aus?

Von Pia Ratzesberger

"Lage, Lage, Lage" gilt als eine der wichtigsten Regeln in der Immobilienwelt. Denn die Lage hat einen unmittelbaren Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Sie entscheidet, wie interessant ein Haus oder eine Wohnung für potenzielle Käufer und Mieter ist. Wer seinen Standort mit Bedacht wählt, kann sich vor Verlusten schützen und in der Zukunft womöglich eine Wertsteigerung erzielen.

Meist wird zwischen einfacher, mittlerer und guter Lage unterschieden - aber was macht eine gute Lage aus? Je nach Zielgruppe ändert sich das: Die junge Familie mit zwei kleinen Kindern wünscht sich einen großen Park in der Nähe und viel Ruhe, die Single-WG stattdessen Ausgehmöglichkeiten und eine Bushaltestelle vor der Haustür.

Doch es gibt durchaus Lage-Kriterien, die für jeden Immobilienkauf gelten. "Eine gute Verkehrsanbindung zur Innenstadt und eine gute Infrastruktur sollten auf jeden Fall gegeben sein", sagt Peter Biegler aus der Research-Abteilung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Schulen, Kindergärten, Supermärkte und eine ausreichende medizinische Versorgung in der Nähe seien wichtig.

Immobilienkäufer sollten aber nicht nur auf die Makrolage, das heißt das weitere Umfeld achten, sondern auch auf die Mikrolage. Sind die Nachbarn sehr laut, ist die nahe Straße vielbefahren? Blicke ich vom Fenster aus auf die Wand des Nachbarhauses, einen Rangierbahnhof oder einen Park? Auch das Straßenbild und der Zustand der umstehenden Gebäude beeinflussen die Bewertung des Standortes: Während eine Immobilie in einem reinen Wohngebiet mit vielen Grün- und Freiflächen zu einer guten Lage zählt, wird eine Immobilie an einer dichter bebauten Straße mit nur wenigen grünen Arealen in der Regel bereits der mittleren Wohnlage zugeordnet.

Immobilienkäufer sollten sich beim Bauamt oder der Bauaufsichtsbehörde informieren, ob es bereits Baugenehmigungen zur Errichtung neuer Gebäude auf den Nachbargrundstücken gibt - und der Flussblick womöglich nach einigen Monaten wieder verbaut wird.

Arbeitsmarkt und Kaufkraftentwicklung

Neben der Mikro- und Makrolage ist es außerdem ratsam, sich die gesamte Region genauer anzusehen. Denn die regionale Entwicklung des Arbeitsmarktes und der Kaufkraft lassen Schlüsse auf eine Wertveränderung der Immobilie zu. "Vor allem die Kaufkraftprognosen der Zukunft sind sehr wichtig. Wenn die Kaufkraft zunimmt, steigt wahrscheinlich auch der Wert der Immobilien in dieser Region", sagt Peter Biegler vom IVD. Andersherum verhält es sich genauso: Wo viel Arbeitslosigkeit herrscht und die Kaufkraft gering ist, sinkt auch der Wert der Immobilien.

Die Bevölkerungsentwicklung kann ebenfalls eine wichtige Rolle spielen. Dass die Einwohnerzahl einen enormen Einfluss auf die Wohnpreise hat, zeigt sich allein an den Preisdifferenzen zwischen den deutschen Städten. Während im Jahr 2016 eine Eigentumswohnung mit einer mittleren Wohnlage (kein Neubau, sondern eine Bestandsimmobilie) nach Berechnungen des IVD in Großstädten mit über 500.000 Einwohnern durchschnittlich 1.986 Euro pro Quadratmeter kostet, zahlt man in einer Stadt mit weniger als 50.000 Einwohnern nur 1.111 Euro pro Quadratmeter. Die Lage kostet eben.

Linktipps:Der Deutsche Immobilienverband erfasst in seinem Preisspiegel den Immobilienmarkt in etwa 370 deutschen Städten. Unter anderem sind hier auch Informationen zur Kaufkraft der jeweiligen Städte zu finden. Der Wohnpreisspiegel kann beim IVD erworben werden.

Das statistische Bundesamt stellt verschiedene Informationen zu den verfügbaren Einkommen deutscher Haushalte zur Verfügung.