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Immobilienkauf:Teure Dämmung

Schlupfloch bei Fassadendämmung - So gehen Hausbesitzer vor

Sanierung einer alten Fassade. Nur ein Drittel der Außenwände von Ein- und Zweifamilienhäusern ist wärmegedämmt.

(Foto: Klaus-Dietmar Gabbert/dpa)

Gebrauchte Immobilien sind gefragt. Doch was viele Hauskäufer nicht wissen: Sie haben bestimmte Austausch- und Nachrüstpflichten. Und die können ins Geld gehen.

Knapp 19 Millionen Wohngebäude gibt es in Deutschland, davon etwa 15,7 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser. Die meisten von ihnen sind einige Jahrzehnte alt, viele davon noch mehr oder weniger im "Urzustand". Valide Daten zum Stand der Sanierungen gibt es bisher nicht, ein Großteil der Gebäude ist teilsaniert - "irgendwas haben die Leute immer mal gemacht", sagt ein Sprecher der Deutschen Energie-Agentur (dena). Einiges weiß man aber doch; dem dena-Gebäudereport zufolge waren 2018 etwa ein Drittel der Außenwände von Ein- und Zweifamilienhäusern wärmegedämmt, die Hälfte der Dächer und oberste Geschossdecken und etwas mehr als zehn Prozent der Fußböden und Kellerdecken.

Deutschlands Wohngebäude haben also noch ein großes Energiesparpotenzial, und das will die Regierung jetzt mit weiteren Fördermaßnahmen heben. Eigentümer selbst genutzter Wohnimmobilien können von diesem Jahr an Maßnahmen wie das Dämmen von Dächern und Wänden, den Einbau von neuen Fenstern oder die Modernisierung der Heizungsanlagen von der Steuer absetzen (siehe Kasten). Das sind gute Nachrichten für Hauseigentümer, auch für diejenigen, die längst zur Sanierung verpflichtet gewesen wären. Denn - was viele nicht wissen - für ältere Gebäude gibt es längst einige Austausch- und Nachrüstpflichten.

Die einen kaufen ein altes Haus, die anderen erben eines und machen sich ans Renovieren. Und sind dann erstaunt, wenn der Schornsteinfeger sie auf Gesetzesvorgaben hinweist, festgelegt in der Energieeinsparverordnung (EnEV). Dort steht, dass bei einem Verkauf nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer einige Pflichten zu erfüllen sind, und zwar innerhalb von zwei Jahren nach der Eintragung ins Grundbuch.

Bei den Pflichten geht es zum einen um den Austausch veralteter Heizkessel. "Darunter fallen alle Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden, keine Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und die nicht nur Warmwasser bereitstellen oder hauptsächlich den Raum heizen, in dem sie aufgestellt sind", erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Sie alle müssten nach Ablauf von 30 Jahren erneuert werden. Wenn der Kessel vor 1990 eingebaut wurde, darf er also in diesem Jahr nicht mehr betrieben werden. Zu den Nachrüstpflichten gehören auch die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, und die Dämmung der obersten Geschossdecken. Oder, wer das bevorzugt, die Dämmung des Dachs.

"Käufer älterer Häuser sollten immer konkret nachfragen", rät VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag: "Wann haben die Verkäufer selbst die Immobilie übernommen, vor oder nach dem Stichtag? Mussten sie entsprechend nachrüsten oder nicht? Und falls ja, sind sie ihren Pflichten auch nachgekommen? Längst nicht alle haben das getan, weil es niemand kontrollierte." Mit der Kontrolle ist das so eine Sache. Ob der Heizkessel ausgetauscht wurde und die Leitungen gedämmt wurden, kontrolliert der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger bei der regelmäßigen Feuerstättenschau, einer gesetzlich vorgeschriebenen Begutachtung von Feuerstätten wie Kaminöfen, Kachelöfen, Gas- und Ölheizungen. Bei Speichern und Rohren wird weniger bis gar nicht geprüft, was auch am Personalmangel in Verwaltungsbehörden liegt. Offiziell drohen Hauskäufern, die die Sanierungen nicht fristgerecht angehen, saftige Strafen - bis zu 50 000 Euro. In der Realität wird bei der Verletzung von Nachrüstpflichten aber kaum abkassiert, so die Erfahrung von VPB-Sprecherin Eva Reinhold-Postina. Die Verbandsexperten stellen fest, dass viele Hauseigentümer mit oder ohne Drohung etwas renovierten, ganz einfach deshalb, weil es sich rechne - mit der neuen Förderung sogar noch mehr. Neue Fenster amortisieren sich schon ohne staatliche Unterstützung nach acht bis 15 Jahren, eine neue Heizung nach sieben bis zehn, die Fassadendämmung nach acht bis 18 Jahren, erläutert beispielsweise das Portal Energieheld.de, das sich mit energetischen Gebäudesanierungen befasst.

Der Erfolg von Sanierungsmaßnahmen hängt auch hier von der Qualifikation der Fachleute ab. Eine unabhängige Energieberatung ist zwar nicht Vorschrift, aber sinnvoll. Ansonsten bekämen Bauherren oft nur das, was die jeweilige Fachfirma anbiete, befürchtet man beim VPB. "Ein Heizungsbauer wird in der Regel zum Austausch der Heizung raten und ein Fensterbau zu neuen Fenstern. In vielen Fällen könnte aber die Fassadendämmung der sinnvolle erste Sanierungsschritt sein, bevor eine entsprechend geringer dimensionierte Heizung eingebaut wird", erläutert Hauptgeschäftsführerin Corinna Merzyn, die die Gesetzesnovelle begrüßt.

Andere kritisieren die neue Förderung als zu kurz gegriffen. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA, zeigte sich enttäuscht. Es würden nur zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude gefördert, dabei profitierten diese ja bereits von der KfW-Förderung. Sämtliche durch Firmen gehaltene Wohnungen und Wirtschaftsimmobilien blieben auf der Strecke. "Man darf nicht dem Irrglauben unterliegen, Wirtschaftsimmobilien müssten nicht klimagerecht saniert werden. Auf diese Weise vergibt man ein großes Potenzial an CO₂-Einsparmöglichkeiten - allein schon vor dem Hintergrund von rund drei Millionen Nichtwohngebäuden der Wirtschaft und der öffentlichen Hand in Deutschland", heißt es in einer Pressemitteilung des Spitzenverbands der Immobilienwirtschaft. Dabei würden eventuelle Steuerausfälle zumindest teilweise durch die Sanierungsbautätigkeit kompensiert.