Immobilieneigentümer In der Haftungsfalle

Wer kauft, schließt auch Versicherungen ab. Aber die decken bestimmte Fälle nicht ab. Ein Rechtsexperte über die Risiken des Eigentums.

Von Marianne Körber

Der Bundesgerichtshof hat vor Kurzem entschieden: Ein Grundstückseigentümer muss für Schäden am Nachbarhaus haften, die durch Arbeiten an seinem Dach entstanden sind. Wer die Schäden verursacht hat, spielt keine Rolle. In dem Fall war ein Gebäude im historischen Zentrum von Quedlinburg (Sachsen-Anhalt) nach Heißklebearbeiten am Dach abgebrannt, das Nachbarhaus wurde ebenfalls beschädigt. Da der Handwerker inzwischen insolvent war, forderte die Versicherung des Nachbarn von den Eigentümern fast 98 000 Euro - und bekam vor dem höchsten Gericht recht. Der Auftraggeber muss für den Schaden aufkommen, wenn beim Handwerker nichts zu holen ist, befand der BGH und begründete dies mit dem Anspruch auf einen nachbarrechtlichen Ausgleich (Paragraf 906 BGB). Dabei komme es auch nicht darauf an, ob der Auftraggeber bei der Auswahl des Handwerkers Sorgfaltspflichten verletzt habe. In den Vorinstanzen hatte die Versicherung keinen Erfolg. Jetzt muss das Oberlandesgericht Naumburg den Fall noch einmal verhandeln und über die Höhe des Anspruchs entscheiden.

Was bedeutet dieses Urteil für Immobilieneigentümer? Die sollten wissen, welche erheblichen Haftungsrisiken mit ihrem "Betongold" verbunden seien - und zwar sowohl bei selbst genutztem Wohnraum als auch bei vermieteten Eigentumswohnungen, sagt Anusch Tavakoli, Professor an der Hochschule Pforzheim. Jeder verantwortungsbewusste Bürger habe heute eine Privathaftpflichtversicherung für den Fall, dass er einem anderen einen Schaden zufüge. Wer Immobilieneigentümer sei, schließe zudem eine Gebäude- und oft auch eine Gebäudehaftpflichtversicherung ab. Damit fühle man sich gut abgesichert - was jedoch ein Trugschluss sein könne, wie die höchstrichterliche Rechtsprechung zeige.

Der BGH begründe sein Urteil damit, dass der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch, eben der Paragraf 906 BGB, kein Verschulden erfordere. Es reiche aus, wenn von einem Grundstück "rechtswidrige Einwirkungen" auf ein anderes Grundstück ausgingen. Laut Tavakoli haftet der Eigentümer also zum Beispiel auch, wenn sein Haus wegen eines technischen Defekts von Geräten oder Leitungen in Brand gerate oder Wasser infolge eines Rohrbruchs auf das Nachbargrundstück gelange. "Wer einen Handwerker beauftragt, schafft bewusst eine Gefahrenquelle", sagt der Rechtsexperte. Der Eigentümer hafte gegenüber seinen Nachbarn für Schäden, die der Handwerker verursacht habe. Aber: "Der Eigentümer haftet auch dann, wenn der Handwerker korrekt gearbeitet hat und der Schaden lediglich auf einem - nicht vorhersehbaren - technischen Defekt beruht." Je nach Schadenshöhe könne diese verschuldensunabhängige Haftung existenzvernichtend sein. Denn die Feuerversicherung, die seit 1994 nicht mehr gesetzlich vorgeschrieben sei, ersetze nur Schäden am versicherten Gebäude selbst, nicht aber an benachbarten Gebäuden. Ob eine bestehende Gebäudehaftpflichtversicherung alle Schadenszenarien abdecke, müsse individuell geprüft werden, am besten mit einer schriftlichen Anfrage bei der Versicherung, empfiehlt Tavakoli.

Optimal wäre eine explizite Mitversicherung nachbarrechtlicher Ausgleichsansprüche, so der Experte. Aber auch in anderen Konstellationen bestehe für Eigentümer ein erhebliches, aber wenig bekanntes Haftungsrisiko, das nicht vom üblichen Versicherungsschutz abgedeckt werde. "Wer in einem Mehrfamilienhaus eine Eigentumswohnung besitzt, ist Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hieraus ergibt sich für jeden Eigentümer die Pflicht, auf die Interessen der anderen Eigentümer und der gesamten Gemeinschaft Rücksicht zu nehmen und Schädigungen zu vermeiden", sagt der Jurist. Wenn ein Eigentümer das Sondereigentum eines anderen oder das Gemeinschaftseigentum beschädige, müsse er dafür haften - das erscheine selbstverständlich. Nach höchstrichterlicher Rechtsauffassung müsse der Eigentümer aber auch für das Verschulden seiner Mieter haften. Er müsse beispielsweise für die Schäden aufkommen, wenn der Mieter für den Transport seiner Möbel den Personenaufzug benutze und diesen beschädige,oder wenn er an der Klingelanlage hantiere und die elektrischen Leitungen durch einen Kurzschluss zerstöre, oder wenn er den Schlüssel der Schließanlage verliere und diese aus Sicherheitsgründen ersetzt werden müsse.

Anusch Alexander Tavakoli ist seit 2010 Professor für Wirtschaftsrecht an der Hochschule Pforzheim. Früher war er als Wirtschaftsanwalt und Notar tätig.

(Foto: Michael Karalus)

Selbst mit einer Wohngebäudeversicherung seien derartige Schäden nicht abgedeckt. Bei einer Insolvenz des Mieters bleibe der Vermieter auf den Kosten sitzen - es sei denn, der Mieter habe eine Privathaftpflichtversicherung. Aber kann man den Mieter zum Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung zwingen? "Grundsätzlich sieht das Gesetz als Höchstmaß der Sicherheitsleistung für den Vermieter drei Monatsmieten vor. Eine darüber hinausgehende Verpflichtung zum Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung wäre als Übersicherung unwirksam - jedenfalls wenn sie in einem vorgefertigten Standardmietvertrag enthalten wäre", erklärt der Jurist. Man könne eine derartige Verpflichtung zwar individuell aushandeln, müsse aber dann regelmäßig kontrollieren, ob der Versicherungsschutz noch bestehe, etwa indem man regelmäßig entsprechende Deckungsbestätigungen der Versicherung einfordere, was wenig praktikabel sei. Tavakoli: "So bleibt am Ende nur, sich selbst um entsprechenden Versicherungsschutz zu kümmern."