Immobilien: So berechnen Sie die Wohnfläche richtig

Quadratmeter ist nicht gleich Quadratmeter: Wer eine Immobilie kauft, sollte die Flächenangaben prüfen - je nach Berechnungsmethode kann die Wohnfläche ganz unterschiedlich ausfallen.

Die Maisonette-Wohnung strahlt eine heimelige Atmosphäre aus - doch ob die gesamte Wohnfläche angesichts der vielen Dachschrägen nicht doch etwas großzügig veranschlagt ist? Keine Seltenheit, dass sich ein Immobilienkäufer bei den Flächenangaben wundert. Laut Stiftung Warentest weichen in etwa zwei von drei Fällen die Angaben mehr als einen Quadratmeter von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Denn für die Berechnung gibt es in Deutschland keine allgemeingültige Methode, die immer angewendet werden muss. Künftige Immobilienbesitzer vergleichen daher am besten nur Kaufangebote mit identischer Rechnung.

"Generell lassen sich zwei Wege unterscheiden. Einmal die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, auf der anderen Seite die Berechnung nach den DIN-Normen", sagt Kai Warnecke von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund. Bei den DIN-Normen unterscheidet man noch einmal zwischen der DIN 277 und der DIN 283, wobei letztere mittlerweile veraltet und kaum mehr zu finden ist. Am häufigsten wird in der Praxis die Wohnflächenverordnung angewandt. Die Verordnung ist eigentlich nur für den sozialen Wohnungsbau verpflichtend, doch mittlerweile legen Gerichte sie auch für frei finanzierte Immobilien zu Grunde - immer dann, wenn im Kauf- oder Mietvertrag nicht ausdrücklich eine andere Berechnungsmethode vereinbart worden ist.

Die Höhe entscheidet

Nach der Wohnflächenverordnung zählen Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume oder Garagen nicht zur Wohnfläche. Die Flächen von Tür- und Fensterrahmen, Einbaumöbeln sowie Öfen und Badewannen werden dagegen mit eingerechnet, ausgehend von der Vorderkante. Entscheidend bei der Berechnung ist vor allem die Raumhöhe.

• Die Fläche unter einer Schräge bis zu einem Meter Raumhöhe zählt nicht zur Wohnfläche.
• Flächen unterhalb einer Schräge von einem Meter bis zu zwei Metern Raumhöhe werden nur zu 50 Prozent angerechnet. Dasselbe gilt für Räume, zum Beispiel Dachkammern, die weniger als zwei Meter hoch sind.
• Räume und Raumteile mit einer Höhe von mindestens zwei Metern und darüber werden zur 100 Prozent zur Wohnraumfläche gezählt.
• Flächen unterhalb von Treppen in der Wohnung werden nach demselben Prinzip berechnet: Bis zu einer Treppenhöhe von einem Meter (beziehungsweise drei Stufen) wird der Platz darunter nicht zur Wohnfläche gezählt, bei einer Treppenhöhe zwischen ein und zwei Metern werden 50 Prozent berechnet und erst ab einer Höhe von zwei Metern gilt die Fläche darunter zu 100 Prozent als Wohnfläche.
• Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und freistehende Säulen werden nicht zur Wohnfläche gerechnet, wenn sie höher als 1,50 Meter und größer als 0,1 Quadratmeter sind, das entspricht einer Kantenlänge von etwa 31 Zentimetern.
• Tür-, Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden gehen, zählen ebenso nicht. Wenn sie bis zum Boden reichen, kommt es auf die Tiefe an: Nischen müssen mindestens 13 Zentimeter tief sein, um angerechnet zu werden.
• Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen im Gegensatz zu beheizten nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche.
• Bei Balkonen, Dachgärten und Terrassen lässt die Verordnung Spielraum: Deren Grundflächen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens aber zur Hälfte mit einzubeziehen.