Manchmal kommt das dicke Ende erst Jahre später. Da ist man glücklicher Besitzer eigener vier Wände und plötzlich tritt eine Veränderung ein, die die Immobilie auf einen Schlag abwertet. Und oft muss man die Wertminderung entschädigungslos hinnehmen.
Zum Beispiel Leerstand. In Wohneigentumsanlagen wirken sich unbewohnte Wohnungen für die übrigen Eigentümer misslich aus. Die Anlagen werden unsicherer und ungepflegter, die einzelnen Wohnungen verlieren an Wert.
Noch gravierender sind die Auswirkungen bei Gewerbeimmobilien. "Das Umfeld der anderen Immobilien leidet, wenn Geschäfte leer und die Schaufenster mit Zeitungspapier verhangen sind", weiß Ulrike Kirchhoff, Vorsitzende des Haus & Grund Landesverbandes Bayern. In Passagen käme dazu der Sicherheitsfaktor, vielen Käufern erscheine die teilweise leer stehende Passage zu gefährlich.
Oder Mobilfunkanlagen. Wenn ein Funkmast errichtet wird, ist das für benachbarte Eigentümer doppelt ärgerlich. Viele befürchten gesundheitliche Beeinträchtigungen und diese Ängste machen das Grundstück oft nur noch schwer verkäuflich. Der Eigentümer kann wenig dagegen unternehmen: So entschied das Bundesverfassungsgericht, dass eine Anlage errichtet werden kann, wenn sie dem Baurecht entspricht und die Grenzwerte einhält (1BvR 1676/01).
Gute Chancen hat der Eigentümer nur dann, wenn die Funkanlage ohne Baugenehmigung errichtet, der Bebauungsplan nicht beachtet, die Abstandsflächen nicht eingehalten wurden oder die Standortbescheinigung fehlt. In reinen Wohngebieten dürfen Betreiber ohne Sondergenehmigung keine Sendeanlage errichten, entschied das Verwaltungsgericht Düsseldorf (9 L 1021/01).
Eine Wertminderung ist bisher aber noch keinem Eigentümer zugesprochen worden. "Vor dem Hauskauf sollte man sich sein Umfeld genau anschauen und sich auch bei der Gemeinde nach eventuellen Bauvorhaben von Mobilfunkbetreibern erkundigen", rät Ulrike Kirchhoff.
Mit einem Schlag weniger wert
Auch Prostitution im Haus gilt als wertschädigend für die Objekte der Miteigentümer. So hatte das Bayerische Oberste Landesgericht entschieden, dass die Nutzung eines Wohnungs- oder Teileigentums, die als anstößig empfunden wird, wie der Betrieb eines "Pärchentreffs" oder "Swingerclubs", nachteilige Auswirkungen auf den Verkehrs- oder Mietwert der übrigen Einheiten habe (2Z BR 137/04). Dies gilt auch für gewerblich genutzte Anwesen. Kommt es in dem Anwesen zu ungewollten Konfrontationen mit den übrigen Hausbewohnern, können sich die Miteigentümer mit Erfolg gegen den Puff wehren.
Desweiteren können bestimmte Bauvorhaben, wie die Verbreiterung einer Straße oder ein Supermarkt die eigene Immobilie mindern. Als Nachbar kann man sich zwar wehren, ob erfolgreich oder nicht, hängt allerdings davon ab, wie störend sich das Vorhaben auswirkt. Widerspruch und Klage vor dem Verwaltungsgericht haben nur dann eine reelle Chance, wenn Gesetze oder Verordnungen verletzt werden, wie die Bestimmungen über die Abstandsflächen in den Landesbauordnungen. Auch ein genauer Blick auf Bebauungspläne der Gemeinden kann sich lohnen: Wenn dort beispielsweise eine Fläche als Wohngebiet bezeichnet ist, darf die Nutzung gewerblicher Räume nicht ohne weiteres genehmigt werden (Bundesverwaltungsgericht, 4 C 13/94).
Sonstige negative Einwirkungen: Wird zulässigerweise ein Hochhaus vor des Nachbars Nase errichtet und die Aussicht versperrt, kann man nichts dagegen tun.
Auch ortsübliche Beeinträchtigungen wie eine Flugschneise oder eine Durchgangsstraße müssen hingenommen werden.
Gegen einen Sexshop oder abgestellte Schrottfahrzeuge in der Nachbarschaft kann man zwar protestieren, aber nur in krassen Fällen vorgehen.
Wird ein Areal umgeplant, zum Beispiel von einem reinen Wohngebiet zu einem Mischgebiet und siedeln sich in der Nachbarschaft Gewerbebetriebe an, kann man davon ausgehen, dass das Grundstück eine Wertminderung erfährt.
Davor kann man sich aber im Vorfeld absichern. "Vor dem Kauf sollte man den Flächennutzungsplan einsehen und sich erläutern lassen", rät Kirchhoff. Auch Informationen in den gemeindlichen Mitteilungsblättern sollte man zeitnah verfolgen. Gegen unliebsame Planungen sollten Betroffene ihre Bedenken innerhalb der Auslegungsfrist der Gemeinde mitteilen. In dieser Phase der Planung lassen sich eher positive Ergebnisse erzielen, unter Umständen auch durch direkte Ansprache von Gemeinderatsmitgliedern, als durch oft schwierige und teure Normenkontrollverfahren gegen wirksam gewordene Bauleitpläne.