Immobilien kaufen: Welche Vor- und Nachteile haben Selbstnutzung oder Vermietung?

Selbst einziehen oder vermieten: Immobilienkäufer haben die Wahl. Denn ein Eigenheim kann auch als solide Geldanlage dienen. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile.

Eigenheimbewohner genießen viele Freiheiten. Sie können über Umbauten und Modernisierung im eigenen Zuhause entscheiden. Zudem sparen sie sich die Miete, müssen keine Angst vor Kündigungen sowie Mieterhöhungen haben und investieren in die eigenen vier Wände. Auch als Vermieter haben die Eigentümer Vorteile: Immobilien gelten als solide Geldanlage und ein Teil der Anschaffungs-, Darlehens- oder Renovierungskosten ist von der Steuer absetzbar. Der Kauf einer Immobilie und die Entscheidung über ihre Nutzung sind eine individuelle Angelegenheit. Zukünftige Eigentümer müssen sich gut überlegen, was ihnen persönlich am meisten liegt und ob sich ihre Entscheidung auch in Jahrzehnten noch rechnet.

Das kommt auf den Selbstnutzer zu:

Vor jedem Immobilienkauf steht die Frage, ob das eigene Zuhause die hohen Kosten wirklich wert ist oder ob man als Mieter auf lange Sicht nicht doch finanziell besser da steht. Wer sich für den Kauf entschieden hat, muss sich in der Regel auf eine langfristige Finanzierung einstellen. Bei der Ausarbeitung der Baufinanzierung helfen unter anderem die Verbraucherzentralen, auch Stiftung Warentest prüft und vergleicht regelmäßig Angebote zur Immobilienfinanzierung.

Mit dem Kaufpreis, den Nebenkosten und der Belastung durch die Finanzierung ist es nicht getan, es fallen weitere regelmäßige Kosten an. Ein Eigenheimbesitzer muss Betriebskosten wie Straßenreinigung und Müllentsorgung selbst zahlen oder sich die Abgaben bei einer Wohnung mit der Eigentümergemeinschaft teilen. Hinzu kommen unter anderem Grundsteuer, Versicherungen, Kosten für Reparaturen und Instandhaltung, sowie gegebenenfalls die Gartenbepflanzung.

Die Steuerersparnisse für Eigenheimbewohner sind eher gering. So sieht das auch Helmut Bischoff vom Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum, der als eine der wenigen steuerlichen Möglichkeiten Handwerkerleistungen nennt und darauf hinweist: "Grundsätzlich können nur unbar gezahlte Rechnungen im Rahmen der Handwerkerleistung berücksichtigt werden." Da nur die Lohnleistungen geltend gemacht werden können, muss der Handwerker in der Rechnung den Lohnanteil ausweisen. Auch bei denkmalgeschützten Häusern kann es Förderungen geben. Allerdings ist die Materie für einen Laien oft sehr kompliziert und es empfiehlt sich, bei Fragen zu möglichen Steuervorteilen einen Steuerberater heranzuziehen.

Ziel jeder Baufinanzierung sollte sein, das Haus oder die Wohnung vor der Rente abbezahlt zu haben. Dafür gibt es Förderung vom Staat, unter anderem den sogenannten Wohn-Riester. "Während ein 'normaler' Riester-Vertrag das Ziel hat, eine zusätzliche Rente aufzubauen, investiert man bei Wohn-Riester in die eigene Immobilie", erklärt die Verbraucherzentrale NRW. Auf ihrer Internetseite informiert sie ausführlich über Vor- und Nachteile der Förderung.

Auch eine vermietete Immobilie kann sich als Investition für das Alter lohnen. Doch auch hier gilt wie beim Eigenheim, dass die Finanzierung gut durchdacht sein muss. Genauso wie der Selbstnutzer muss auch der Vermieter nach dem Kauf mit regelmäßigen, aber auch mit außerplanmäßigen Kosten rechnen, die zum Beispiel bei einer kaputten Heizung entstehen. Es gilt also, langfristig zu kalkulieren und Rücklagen zu bilden.

Allerdings gibt es für Vermieter deutlich mehr Möglichkeiten, die Aufwendungen steuerlich geltend zu machen als beim Eigenheim. Zum Beispiel kann der Kaufpreis gestaffelt von der Steuer abgeschrieben werden. Zudem lassen sich einige Ausgaben auf den Mieter umlegen. Dazu zählen in der Regel Betriebskosten wie Straßenreinigung und Müllentsorgung. Einen Überblick über diese regelmäßig wiederkehrenden Kosten bietet die Betriebskostenverordnung. Auch wenn dort alles genau geregelt ist: Die Abrechnung und Aufteilung der Nebenkosten ist ein häufiger Streitpunkt im Mietverhältnis. Ausführliche Beratung bieten Hausbesitzer-Vereine wie zum Beispiel Haus & Grund.

Auch die Kosten für bauliche Modernisierungen, die den Wohnwert verbessern, können unter Umständen auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Dämmung der Außenfassade. Die Jahresmiete darf nach Abschluss der Arbeiten um elf Prozent der Modernisierungskosten angehoben werden. Reparatur- und Instandhaltungskosten dagegen sind generell Vermietersache, sie dürfen nicht anteilig dem Mieter in Rechnung gestellt werden.