Finanzmarktkrise? Darüber kann Herbert Winter, geschäftsführender Gesellschafter der Nürnberger Ecco Real Estate Management, nur schmunzeln. Als die Aktienkurse einbrachen und die ersten internationalen Banken vor der Pleite standen, entdeckten Privatanleger und institutionelle Investoren die Vorzüge von Wohn- und Geschäftshäusern. Seitdem boomt auch das Geschäft mit traditionellen Miethäusern bei Ecco, einem Lizenzpartner der Hamburger Engel & Völckers Immobiliengruppe.
Dass überdurchschnittliche Renditen nur mit höherem Risiko zusammen zu bekommen sind, gehört seit Jahrzehnten zu den Binsenweisheiten des Finanzmarktes. Inzwischen achten private Anleger wieder verstärkt auf den Faktor Sicherheit - und nehmen dabei auch geringere Renditen in Kauf.
Bessere Anlagemöglichkeiten als Sparbücher oder Festgeldkonten finden Immobilien-Investoren allemal. So sind Wohn- und Geschäftshäuser in guter Lage bei wohlhabenden Kunden wieder gefragt. "Der Werterhalt der Anlage steht wieder mehr im Fokus, während die Risiken hoher Renditeaussichten gescheut werden", bestätigt Werner Harteis, Leiter Kredit- und Basisprodukte bei HVB Wealth Management. Der Banker sagt: "Dies führt zu einer Verschiebung der Vermögensstruktur von Aktienanlagen zu Direktinvestitionen in Steine."
Renditen bis zu 14 Prozent
Für Interessenten ist es inzwischen nicht mehr ganz einfach, geeignete Objekte schnell zu finden. Nach Angaben der Stadtsparkasse München stagniert das Immobiliengeschäft beispielsweise in München auf weiterhin hohem Niveau, und Werner Harteis hat in einigen Ballungszentren wie München und Hamburg bereits leichte Nachfrageüberhänge festgestellt.
In seinem Marktbericht "Wohnimmobilien - Kaufobjekte Bayern" berichtet der Maklerverband IVD von einer lebhaften Nachfrage bei Interessenten, die ihr Geld in Immobilien umschichten wollen. "Wir haben es mit einem Nachfrageüberschuss zu tun, sehr viele suchende Kunden stehen in unseren Listen. Vom ersten Angebot bis zur Eigentumsübertragung vergehen nur drei bis sechs Monate Wartezeit", sagt Herbert Winter aus Nürnberg.
Dabei können sich die Renditen der Objekte durchaus sehen lassen. Nach Angaben der Stadtsparkasse München liegen sie in guten Innenstadtlagen bei drei bis vier Prozent, in den Randlagen erreichen sie bis zu sieben Prozent. HVB-Manager Werner Harteis nennt Objektrenditen von 4 bis 4,5 Prozent. "Je besser die Lage und je hochwertiger das Objekt, umso niedriger ist zumeist die Rendite", heißt es bei der Münchner Stadtsparkasse.
Renaissance eines Klassikers
So schwanken bei der Immobiliengruppe Engel & Völkers die Objektrenditen bundesweit erheblich und erreichen Spitzenwerte vor allem bei Mietshäusern in einfacher Lage in Städten wie Bochum (14,5 Prozent), Duisburg (13,0 Prozent) oder Essen (11,5 Prozent).
Dagegen müssen sich die Hauseigentümer in Ballungsräumen bei sehr guten Lagen mit einer geringeren Rendite zufrieden geben. So erreichen anspruchsvolle Objekte in Städten wie Hamburg (5 Prozent) oder Köln (6,5 Prozent) nach Angaben von Engel & Völkers nur schwache Renditehöhen. "Über eine steueroptimierte Fremdfinanzierung lässt sich die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals - je nach individueller Einkommenssituation - noch hebeln", verspricht Harteis.
Bei der Auswahl geeigneter Objekte spielt nach seiner Ansicht die Lage die entscheidende Rolle, aber dabei sei nicht nur der Makrostandort, also Region oder Stadt, von Bedeutung, sondern insbesondere auch die Mikrolage, also Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und soziales Umfeld. Harteis sagt: "Ein neutrales Gutachten vermeidet böse Überraschungen im Objekt selbst." Und die Immobilienexperten der Stadtsparkasse München warnen: "Sind umfangreiche Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen notwendig, verteuert sich das Objekt und das hat Einfluss auf die Rendite."
Beim Kauf eines Mietshauses raten sie, auch auf andere Punkte zu achten. Etwa auf die Mieterstruktur. Ihr Hinweis: "Für Kapitalanleger attraktiv sind Mietverträge, die Steigerungen der Mieten zulassen." Daneben sollten Kaufinteressenten den Gewinn zusätzlicher Wohnfläche im Auge behalten: "Lässt sich zum Beispiel durch den Ausbau des Dachgeschosses oder die Errichtung eines Rückbaus zusätzlicher Wohnraum gewinnen, wirkt sich dies in aller Regel auf die Rentabilität der Kapitalanlage aus."