Immobilie als Vorsorge Alterssicherung mit vier Wänden

Immobilienbesitz ist ein sinnvoller Baustein der Altersvorsorge - wenn die Rahmenbedingungen stimmen.

Von Sebastian Gierke

Viele Deutsche befürchten, im Alter die Miete für ihre Wohnung nicht mehr bezahlen zu können. Und oft reicht sparen tatsächlich nicht: Die Rente ist für die Wohnung oder das Haus nicht genug. Wie schön wäre es da, keine Miete mehr bezahlen zu müssen. Grundsätzlich gilt: Jede bezahlte Miete fehlt beim Ansparen eines Vermögens.

"Luxus, den man erstmal bezahlen können muss" - der Kauf einer Immobilie sollte gut überlegt sein.

(Foto: Foto: dpa)

Ungefähr 600 Euro mehr pro Monat haben Rentner laut Statistischem Bundesamt in der Tasche, wenn sie in den eigenen vier Wänden wohnen. Vorausgesetzt: Die Immobile ist abbezahlt und die Rente muss nicht zur Tilgung eines Restkredites herangezogen werden.

Abgeltungssteuer entfällt

Aktuell spricht einiges für eine Investition in Immobilien, um den Ruhestand finanziell abzusichern. Die Inflationsrate erreichte in der Eurozone im März dieses Jahres mit 3,5 Prozent den höchsten Stand seit 1992. Für Immobilienbesitzer hat das Vorteile, sie gehören zu den wenigen Inflationsgewinnern: Denn Haus oder Wohnung in guter Lage gelten, im Gegensatz zu Geldwerten, als inflationssicher. Außerdem wird ein Kredit auf Dauer durch die Geldentwertung faktisch billiger. Die Höhe der Kreditrate bleibt zwar auf dem Papier konstant, der reale Wert nimmt jedoch ab.

Voraussichtlich wird in diesem Sommer außerdem beschlossen, rückwirkend ab Januar 2008 Altersrücklagen in Form von Immobilien staatlich zu fördern. Mit dem sogenannten Wohn-Riester werden dann selbstgenutzte Häuser und Wohnungen in die staatliche Förderung der Altersvorsorge einbezogen. 940 Millionen Euro sind dafür eingeplant. An der Höhe der Riester-Förderung ändert sich nichts; neu ist aber, dass die Förderung auch für einen Bausparvertrag, ein Haus oder ein Wohnung genutzt werden kann. Und auch wer schon eine Immobilie besitzt, kann seine Schulden mit staatlicher Unterstützung tilgen.

Darüber hinaus bleibt Immobilienbesitz von der ab 2009 fälligen Abgeltungssteuer von 25 Prozent, die auf Zins- und Dividendeneinkünfte erhoben wird, unberührt. Wenn man für mindestens zwei Jahre ununterbrochen im Eigenheim gelebt hat, gelten mögliche Gewinne aus einem Verkauf danach auch nicht als Spekulationsgewinne, die Abgeltungssteuer wird nicht fällig.

Rücklagen für die Erhaltung bilden

Damit diese Vorteile zum Tragen kommen, ist es jedoch wichtig, einige Grundregeln zu beachten. "An erster Stelle kommt immer das Rechnen", sagt Merten Larisch, Finanzexperte des Verbraucherschutzes Bayern. Das Wichtigste neben einer stabilen Finanzierung sei es zu klären, ob trotz des Immobilienkaufes sichergestellt werden kann, dass auch im Alter das Geld reicht. "Es wäre ein großer Fehler darauf zu verzichten, für die Geldrente vorzusorgen. Denn wenn ich zu wenig Rente bekomme, nützt es mir auch nichts, dass ich keine Miete bezahlen muss", sagt Larisch.

Außerdem müssten auch während der Rentenzeit Rücklagen für die Erhaltung der Immobilie gebildet werden können. Und: "Viele haben dann zwar ein Haus, können aber den Kindern nichts mehr bieten, können nicht mehr in Urlaub fahren, ihr Lebensstandart ist sehr niedrig", warnt Larisch.

Auch Ulrike Kirchhoff, Vorsitzende des Landesverbandes Haus & Grund Bayern, betont die Wichtigkeit der Rücklagenbildung: "Sanierung von Fenstern oder Dach, der Wärmeschutz oder steigende Energiepreise, das alles belastet das Budget des Immobilienbesitzers." Es müsse deshalb vor der Anschaffung genau abgewogen werden, ob die Rente für die laufenden Kosten und die Bildung von Rücklagen reicht. Und die Immobilie dürfe nie die alleinige Altersvorsorge sein, sondern "immer nur eine Stütze von mehreren."

Fazit: empfehlenswert

"Beim Kauf einer Immobilie ist die Lage der entscheidende Faktor", so Kirchhoff. Vor allem für die Wertstabilität sei eine attraktive Lage der Immobilie, zum Beispiel in wachstums- und strukturstarken Großstädten, der ausschlaggebende Punkt. Die wirtschaftliche Perspektive der Region, Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Wohnumfeld, all das spiele vor allem bei einem möglichen Verkauf oder einer Vermietung der Immobilie, zum Beispiel aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels, eine gewichtige Rolle.

Verbraucherschützer Larisch gibt zu bedenken: "Wer bei Verkauf oder Vermietung einen großen Wertverlust hinnehmen muss, weil sich das Haus in ungünstiger Lage befindet, der hat von der Mietersparnis nichts mehr, sondern bleibt oft auf einem Schuldenberg sitzen. Das Haus wird zur Last."

Dennoch lautet das Fazit des Verbraucherschützers: "Immobilienkauf als Altersvorsorge ist sicherlich empfehlenswert." Man müsse jedoch alles sehr genau kalkulieren und dürfe auf keinen Fall vergessen, durch weitere private Altersvorsorgemaßnahmen dafür zu sorgen, dass auch die Rente aufgestockt wird. Denn, so Larisch: "Immobilien sind ein Luxus, den man erst einmal bezahlen können muss."