Wenn im Winter die Heizung ausfällt, kann der Mieter die Miete mindern. Wird es zu kalt, sogar bis zu hundert Prozent. Doch wie sieht es im Sommer aus, wenn es in der Wohnung so heiß ist, dass ein normales Wohnen und Arbeiten nicht mehr möglich ist? Eine gesetzliche Regelung, die bestimmt, ab welcher Innentemperatur ein Sachmangel bei einer Privatwohnung vorliegt, gibt es nicht.
Einen Anhaltspunkt bieten aber die sogenannten Technischen Regeln für Arbeitsstätten. Danach darf die Raumtemperatur 26 Grad Celsius nicht übersteigen. Diese Werte, die am Arbeitsplatz gelten, können auch als Anhaltspunkte auf Wohnungen übertragen werden. Temperaturen von mehr als 26 Grad sind nicht zumutbar - zumindest, wenn sie über einen längeren Zeitraum herrschen. Dann kann der Mieter die Miete mindern oder bei drohender Gesundheitsgefahr sogar fristlos kündigen.
Ein Sachmangel liegt unzweifelhaft immer dann vor, wenn der Wärmeschutz nicht dem Stand der Technik entspricht, wie er zur Zeit der Errichtung des Gebäudes vorgeschrieben war. Wenn in einer Wohnung während der heißen Sommermonate tagsüber stets über 30 Grad herrschen, ist die Wohlbefindlichkeitsschwelle deutlich überschritten - so urteilte das Amtsgericht Hamburg. Eine Mietminderung in Höhe von 20 Prozent sei deshalb angemessen (Urteil vom 10. Mai 2006, Az. 46 C 108/04). "Der Mieter muss allerdings ausreichend darlegen, dass in der Wohnung regelmäßig überhöhte Temperaturen herrschen", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Dies könne er, indem er zum Beispiel Zeugen benenne und die Temperatur dokumentiere. Auch Datum und Uhrzeit sollten aufgeschrieben werden (Verfassungsgerichtshof Berlin, Beschluss vom 20. März 2007, 40/06). Unerträgliche Hitze nach falschem Lüften, zum Beispiel in der Mittagszeit, berechtigt aber nicht zur Mietminderung.
Bringt die Hitze Kerzen zum Schmelzen, darf der Mieter fristlos kündigen
Das Oberlandesgericht Hamm entschied, dass einem Mieter immer dann ein Mietminderungsrecht zusteht, wenn die Innentemperatur von Geschäftsräumen 26 Grad bei einer Außentemperatur von 32 übersteigt oder nicht gewährleistet sei, dass bei höheren Außentemperaturen die Innentemperatur mindestens sechs Grad niedriger ist. Der Vermieter müsse deshalb die bautechnischen Voraussetzungen schaffen, dass gekühlt werden kann (Urteil vom 28. Februar 2007, Az. 30 U 131/06). Ebenfalls 20 Prozent Minderung billigte das Amtsgericht Hamburg dem Mieter einer teuren, qualitativ gut ausgestatteten Neubauwohnung zu, die nur einen unzureichenden Wärmeschutz hatte. In der Obergeschosswohnung schwitzten die Mieter tagsüber bei 30 Grad Celsius und nachts noch bei über 25 Grad (Urteil vom 10. Mai 2006, 46 C 108/04). Ein anderer Mieter konnte kündigen, weil es im Sommer in seiner Dachgeschosswohnung bis zu 46 Grad heiß wurde. Die Temperaturunterschiede zwischen innen und außen betrugen bis zu 19 Grad Celsius. Dabei gingen die Pflanzen des Mieters ein, die Wachskerzen schmolzen und der Wellensittich erlitt einen Hitzschlag.
Nicht alle Gerichte jedoch haben Verständnis für den schwitzenden Mieter. So entschied das Amtsgericht Leipzig, dass der Mieter einer Dachgeschosswohnung den sommerlichen Temperaturanstieg hinnehmen müsse. Wer eine solche Wohnung anmiete, müsse damit rechnen, dass sich dort die Räume im Sommer mehr erhitzen und im Winter mehr auskühlen als Wohnungen in unteren Etagen. Deshalb seien auch Innentemperaturen von 30 Grad Celsius in Wohnungen im Dachgeschoss durchaus hinzunehmen (Urteil vom 6. September 2004, 164 C 6049/04). Auch das Oberlandesgericht Brandenburg lehnte eine Mietkürzung ab. Büroräume in einem circa 1920 errichteten Gebäude seien nicht deshalb mangelhaft, weil die Innentemperatur in den Sommermonaten aufgrund von Sonneneinstrahlung mehrfach und über längere Zeiträume mehr als 26 Grad Celsius betrage (Urteil vom 12. September 2012, 3 U 100/09).
Grundsätzlich muss der Vermieter dafür sorgen, dass sich die Mietwohnung in ordnungsgemäßem Zustand befindet. Ist es daher in der Wohnung im Sommer brütend heiß, muss er entscheiden, auf welche Weise der Mangel am besten behoben wird. "Selbst wenn der Mieter zum Beispiel eine Markise oder den Einbau einer Klimaanlage fordert, kann der Vermieter stattdessen Jalousien vor den Fenstern anbringen", sagt Kai Warnecke von Haus und Grund Deutschland. Es komme nur darauf an, dass die Maßnahme als Sonnenschutz geeignet sei.
Will der Mieter dagegen selbst zum Beispiel ein Sonnensegel anbringen, sollte er zuvor den Vermieter um Erlaubnis fragen, rät Ropertz. Der Grund: Durch den Anbau einer Markise, das Anbringen eines Sonnensegels, den Einbau von Sonnenschutzfenstern oder von Rollos wird unter Umständen in die Bausubstanz eingegriffen. "Dies aber geht nur mit Zustimmung des Eigentümers und eventuell auch der Wohnungseigentümergemeinschaft", betont Warnecke. Ist die Hitzeschutz-Maßnahme eine Baumaßnahme, die den Wohnwert der Wohnung erhöht, liegt darin eine Modernisierung. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter für eine bessere Isolierung oder Wärmedämmung sorgt und damit Energie eingespart wird. Eine solche Modernisierungsmaßnahme kann mit elf Prozent der Kosten pro Jahr anteilsmäßig nach Quadratmetern auf die Miete aufgeschlagen werden.