In den Ballungsgebieten verschärft sich der Wohnungsmangel weiter. In den 14 größten Städten Deutschlands entstehen nach Berechnungen des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen derzeit nur zwei Drittel des Bedarfs. Entsprechend wachsen die Schwierigkeiten für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen, bezahlbare Wohnungen zu finden. Deshalb muss es schnell gehen mit dem Neubau, preiswert muss er sein, aber die städtebauliche Qualität soll auch stimmen.
Das neue alte Zauberwort der Branche heißt serielles und modulares Bauen. "Wir müssen mehr über Methoden der Manufaktur nachdenken", fordert der GdW. Das Thema hat schnell Fahrt aufgenommen. Im vergangenen Jahr stellte der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. die Marktstudie "Serielles Bauen" vor. Maßgebliche Akteure des Wohnungsbaus - Bundesbauministerium, GdW, Bundesarchitektenkammer und Bauindustrie - haben sich zusammengetan und ein europaweites Ausschreibungsverfahren zur Entwicklung mehrgeschossiger Wohngebäude in serieller und modularer Bauweise gestartet.
"Über 20 000 Bauvorschriften warten freudig auf ihre Neuordnung."
Erstmalig in der EU wurde eine Rahmenvereinbarung für den Bau zukunftsweisender Konzepte abgeschlossen. Aus einem Katalog von neun Anbietern können Wohnungsunternehmen in Deutschland nun die für sie passenden Wohnbauten auswählen, die sich mit verhältnismäßig wenigen lokalen Anpassungen umsetzen lassen. "Haute Couture von der Stange" sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko dazu. Eine Zeitersparnis ergibt sich insbesondere für Wohnungsunternehmen, die dem öffentlichen Vergaberecht unterliegen. Durch den Rahmenvertrag werden bei den Bauprojekten große Teile der jedes Mal notwendigen aufwendigen Ausschreibung vorweggenommen. Neben industrieller Vorfertigung ist die Verkürzung der langwierigen und komplizierten Baugenehmigungsverfahren eine weitere entscheidende Stellschraube zum preiswerten Bauen.
Mit standardisierten Genehmigungen ist es in Deutschland noch nicht weit her. 16 Bundesländer haben zum Teil sehr unterschiedliche Bauordnungen. Dazu kommen Bundes-, EU- und DIN-Normen-Höchststandards für das Energiesparen, für Schallschutz, Barrierefreiheit und vieles mehr. "Über 20 000 Bauvorschriften warten freudig auf ihre Neuordnung und am besten ihre Vereinfachung", witzelt Axel Gedaschko. Derzeit scheint hier einiges in Bewegung zu kommen.
In Hamburg hat die städtische SagaUnternehmensgruppe, mit mehr als 132 000 Wohnungen größte Vermieterin der Stadt, ihr erstes, bundesweit einmaliges Projekt gestartet, das alle Sparpotenziale nutzt. Im Stadtteil Farmsen baut der Konzern sein erstes "Systemhaus", das frei finanzierte Neubau-Mieten von acht Euro ermöglichen soll. Neben der seriellen Fertigung sollen es Typengenehmigungen möglich machen, dass diese Häuser um 15 bis 20 Prozent günstiger errichtet werden können als klassische Bauten. Hier ist jeder mögliche Haustyp einmal durchgeplant und von den Behörden genehmigt und hat damit grünes Licht für fünf oder fünfzig weitere. "Die Saga ist bundesweit das erste Unternehmen, das mit Typengenehmigungen für bewohnbaren Hochbau operieren kann, sie ist damit Vorreiterin in angespannten Zeiten am Wohnungsmarkt der großen Städte" sagte Hamburgs Bausenatorin Dorothee Stapelfeldt bei der Vorstellung des Projekts.
Die Typengenehmigung, Kern des Systemhaus-Konzepts, hat die Saga gemeinsam mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, vor allem dem Oberbaudirektor und dem Amt für Bauordnung und Hochbau sowie den Bezirksämtern erarbeitet. Die Hamburgische Bauordnung enthält, anders als die anderer Bundesländer, zwar schon seit langer Zeit die Vorschrift zu einer Typengenehmigung. Bisher ist dies zum Beispiel bei Windkraftanlagen oder Stahlhallen der Fall gewesen, aber nicht bei Wohnbauten. "Die Typengenehmigung ersetzt nicht die Baugenehmigung. Das Verfahren ist aber bei Vorliegen einer Typengenehmigung schlanker und geht schneller, weil wesentliche Teile späterer Baugenehmigungen bereits vorweggenommen werden", erklärt die Sprecherin der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Barbara Ketelhut.
Hinter dem Systemhaus steht ein Baukasten mit einer Vielzahl einzelner Bausteine, die auf unterschiedliche Weise neu zusammengesetzt werden können, sodass sie sich in viele verschiedene Quartiere integrieren lassen. Ob vier- oder achtgeschossig, mit oder ohne Staffelgeschoss, mit Klinker- oder Putzfassade, mit Balkonen oder Loggien, im Erdgeschoss mit Kita oder Läden, in L-Form oder als Block. Das Systemhaus kann in bis zu 40 verschiedenen Grundtypen mit jeweils ortsspezifischen Fassaden bei Geschosswohnungen und für 17 Reihenhaustypen daherkommen. "Damit können sowohl Zeilen als auch geschlossene und geöffnete Blockrandstrukturen gebildet werden", präzisiert Saga-Vorstandschef Thomas Krebs. "Und während die Typenbauten zwar von den tragenden Wänden und Decken gleichartig aufgebaut sind, bleibt hinsichtlich der möglichen Grundrisse der Wohnungen viel Flexibilität, da die Grundrisse meist aus nichttragenden Wänden modelliert werden. Für kleinteilige Verdichtungen ist das Systemhaus nicht gedacht, es wird also weiterhin auch den sogenannten Manufaktur-Wohnungsbau bei dem städtischen Unternehmen geben."
Die Einspareffekte gegenüber dem herkömmlichen Bau liegen zwischen 15 und 20 Prozent
Dem Unternehmen soll das Systemhaus auch ermöglichen, seine Neubauziele zu erreichen. Vor knapp zehn Jahren hatte die Saga kaum noch neu gebaut, erst nach 2011 wurden Kapazitäten und Bauaktivitäten wieder hochgefahren. Künftig sollen 2000 Wohneinheiten im Jahr errichtet werden. Die Gruppe arbeitet derzeit an konkreten Systemhaus-Projekten mit einem Volumen von etwa 1500 Wohnungen.
"Das Systemhaus ist förderkonform geplant und ermöglicht mithin die Realisierung von Bauvorhaben im ersten Förderweg wie auch preisgedämpft frei finanziert im Acht-Euro-Haus-Segment", so Krebs. Nicht jedes Saga-Projekt werde aus Systemhäusern bestehen, und nicht jedes Systemhaus werde zu acht Euro vermietet werden können. Aber Mieten von acht Euro seien bei frei finanzierten Neubauten nur mit Systemhäusern zu realisieren.
Kostengünstiges Bauen assoziierten viele Menschen bisher oft mit Großwohnsiedlungen und Plattenbau. "Diese Assoziation war für uns eine Herausforderung", sagt Krebs. Das Systemhaus sei auch nicht vom Himmel gefallen, man habe insbesondere im Zusammenhang mit dem Sonderbauprogramm für Flüchtlingsunterkünfte gelernt. "Hier sollten wir 1200 Wohnungen möglichst zügig realisieren. Das Erfolgsrezept war die Typisierung, also die Duplizierung bewährter Typen, die in der Regel aus Wettbewerbsergebnissen hervorgegangen sind. Auf dem Weg zum Systemhaus haben wir auf der Grundlage dieser Erkenntnisse besonders effiziente Typen weiter optimiert", sagt Krebs. Man realisiere aber keine Schlichtbauweise, sondern anspruchsvollen Wohnungsbau entsprechend den Vorgaben der Hamburgischen Investitions- und Förderbank IFB.
Tatsächlich ist das erste Bauvorhaben, das exemplarisch für die nachfolgenden sein soll, hinsichtlich der Ausstattung alles andere als schlicht. Zum Standard der vier von Saga-Architekten entwickelten Gebäude mit vier Vollgeschossen plus Staffel gehören zehn Aufzüge, Gründächer und Barrierefreiheit nach Hamburger Bauordnung. Ladevorrichtungen für Fahrräder und Pkw können nachgerüstet werden, die baulichen Voraussetzungen dafür wurden geschaffen. Die Systemhäuser werden standardmäßig als KfW-55 Häuser geplant. Es wird etwa 150 Fahrrad-, aber nur 34 Tiefgaragenstellplätze geben. Da im Zuge der Erschließung auch viele oberirdische Stellplätze entstehen, die U-Bahn nur 700 Meter entfernt liegt und sich das Mobilitätsverhalten der Mieter verändert, sieht die Saga hier keine Probleme.
Die 148 Wohnungen des ersten Projekts werden im 1. Förderweg mit einer anfänglichen Nettokaltmiete von 6,50 Euro realisiert; sie sind zwischen 47 und 100 Quadratmeter groß. Die Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen werden alle mit Balkonen oder Loggien ausgestattet, die größeren Familienwohnungen haben ein Gäste-WC.
Wodurch aber entstehen trotz der relativ guten Ausstattung Einspareffekte zwischen 15 und 20 Prozent gegenüber dem Manufakturwohnungsbau? "Skaleneffekte gibt es bereits bei zehn gleichen Treppenhäusern, Aufzugsschächten und durch Einsparpotenziale, die sich aus der systematischen Wiederholung von Halbfertigteilen wie Treppen, Balkonen, Aufzügen, Wand-fertigelementen oder gleichartigen Deckenkonstruktionen ergeben," erklärt der Saga-Chef. Außerdem erziele man Skaleneffekte durch die Projektgröße und bereits statisch durchgeplante Häuser sowie durch die im Vergleich zu herkömmlichen Bauvorhaben um rund 50 Prozent kürzere Zeitspanne der Bauantragserarbeitung. Und schließlich ergäben sich Synergieeffekte durch die industrielle Vorproduktion von Bauteilen, die man im Dialog mit der Bauwirtschaft im Rahmen der Ausschreibungen heben wolle, hofft Krebs.