Grundsteuer Vor dem Systemwechsel

Die Reform der Grundsteuer könnte Eigentümer dazu motivieren, ihre Flächen zu bebauen.

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Mieter oder Eigentümer: Jeder muss diese Abgabe bezahlen. Nach jahrzehntelangem Streit soll es ein neues Modell geben. Je nach Variante profitieren unterschiedliche Gruppen .

Von Stefan Weber

Das Jahr 1964 war ein bewegtes Jahr: In der Sowjetunion musste Präsident Cruschtschow überraschend zurücktreten. Die Beatles eroberten die Musikwelt, in Miami Beach wurde ein gewisser Cassius Clay Boxweltmeister und in Deutschland wurden so viele Kinder geboren wie nie zuvor und bis heute niemals wieder. Lange her. Ebenfalls 1964 aktualisierte der deutsche Gesetzgeber letztmals die sogenannten Einheitswerte der Grundstücke. Sie sind im Steuerrecht von besonderer Bedeutung, vor allem bei der Berechnung der Grundsteuer. Also jener Abgabe, die jeden betrifft, den Bewohner einer Einzimmerwohnung in der Großstadt ebenso wie den Villenbesitzer auf dem Land. Hausbesitzer müssen die Steuer direkt abführen, Mieter erhalten sie über die Nebenkosten in Rechnung gestellt.

Seit 1964 ist viel passiert. Die Immobilienpreise sind zum Teil extrem gestiegen, und in Berlin zeigt sich infolge der Maueröffnung ein besonderes Kuriosum: Die Einheitswerte (und damit die Grundsteuer) sind im Westen deutlich höher als im Ostteil der Stadt, weil auf dem früheren Gebiet der DDR noch die zum 1. Januar 1935 festgelegten Einheitswerte gelten. Die Politik konnte sich trotz vieler Anläufe nicht auf eine Reform einigen, und so landete die Frage der Vereinbarkeit der Grundsteuer mit dem Grundgesetz beim Bundesverfassungsgericht. Eine Entscheidung verkünden die Richter voraussichtlich im Frühjahr. Anlässlich der mündlichen Verhandlung über die Einheitswerte als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer vor wenigen Wochen äußerte das Gericht jedoch schon einmal erhebliche Zweifel. "Zwischen 1964 und heute, da liegen Welten dazwischen", sagte Verfassungsrichter Andreas Paulus.

Wie ließe sich die Schieflage beseitigen? Wie sollen die 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlicher Besitz neu bewertet werden? Und wie soll der Wert der Grundstücke ermittelt werden? Das alles möglichst gerecht, zum Wohle des Wohnungsmarktes und ohne dass Städte und Gemeinden, für die die Grundsteuer mehr als zehn Prozent ihrer Einnahmen ausmachen, Einbußen erleiden? Darüber gibt es unterschiedliche Auffassungen.

Eine Berechnung nach dem Marktwert wäre ein enormer bürokratischer Aufwand

Naheliegend wäre, den Einheitswert einfach an den aktuellen Marktwert der Immobilien anzupassen. Die Folgen wären ein enormer bürokratischer Aufwand und massive Steuererhöhungen - selbst wenn man berücksichtigt, dass die Gemeinden über die individuell festzusetzenden Hebesätze und die Bundesländer über die Grundsteuermesszahl (mit denen der Einheitswert bei der Festsetzung der Steuerlast multipliziert wird) korrigierend eingreifen können. Diese Variante hat nach Ansicht von Experten keine Aussicht auf Umsetzung.

Bereits Ende 2016 empfahl der Bundesrat per Gesetzentwurf eine Neuregelung, der bis auf Bayern und Hamburg alle Bundesländer zustimmten. Danach soll für unbebaute Grundstücke der jeweilige Bodenrichtwert maßgeblich sein. Grundlage dafür sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden und in allen Bundesländern nahezu flächendeckend vorliegen.

Zur Bestimmung des Gebäudewertes würde ein sogenannter Kostenwert neu eingeführt. Er errechnete sich aus der Bruttogrundfläche der Immobilie und den pauschalen Herstellungskosten. Von diesem Wert könnten je nach Baujahr bis zu 70 Prozent des Wertes wegen Altersminderung abgezogen werden. Kritiker bemängeln, dass dieses Verfahren individuelle Ausstattungs- und Ausbaumerkmale sowie Modernisierungsmaßnahmen außen vorlässt. Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) sieht darin einen Systemwechsel, "da es nicht mehr das Ziel ist, den Verkehrswert abzubilden, sondern den Kostenwert, der den im Gebäude verkörperten Investitionsaufwand abbilden soll." Dieser Wechsel ist nach Ansicht der Wissenschaftler sehr aufwendig und wird nach jetzigen Planungen zehn Jahre dauern.

Ein weiterer Kritikpunkt ist, dass solch eine Grundsteuer möglicherweise zu einer ineffizienten Grundstücksnutzung führt, da Investitionen bestraft und baureife Grundstücke nicht bebaut werden. Tatsächlich müssten Immobilieneigentümer, die den Wert ihrer Gebäude durch Investitionen erhöhen, mehr Steuern bezahlen. Das Gleiche gilt für den Neubau: Wer sein Grundstück bebaut, zahlt mehr Steuern. "Bei einer derart ausgestalteten Grundsteuer können unbebaute Grundstücke relativ kostengünstig zu Spekulationszwecken gehalten werden", schreiben die IW-Forscher Ralph Henger und Thilo Schaefer in einer Stellungnahme. Möglicherweise ist dieses Bemessungsmodell auch gar nicht verfassungskonform. Der angestrebte Kostenwert könnte stark vom tatsächlichen Wert einer Immobilie abweichen und würde somit ebenfalls gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoßen.

Sehr viel schneller und unbürokratischer als der Ländervorschlag lässt sich nach Einschätzung des Bündnisses "Grundsteuer zeitgemäß", das unter anderem der Deutsche Mieterbund, die Umweltschutzorganisation Nabu sowie zahlreiche Bürgermeister unterstützen, ein anderes Modell umsetzen: eine reine Bodenwertsteuer. Dabei werden lediglich die Grundstücksgröße und die Bodenrichtwerte benötigt. "Eine Bodensteuer übt sanften Druck auf baureife, aber unbebaute oder untergenutzte Grundstücke aus, da Grundstückseigentümer bei Bebauung ihres Grundstücks oder Sanierung ihrer Gebäude nicht durch eine höhere Grundsteuer belastet werden", argumentiert das Bündnis. Die Initiatoren hoffen, dass auf diese Weise mehr Wohnraum geschaffen wird und letztlich die Mieten sinken.

Beim Vorschlag der Bundesländer würden Investitionen in den Bestand bestraft

Wie wird sich die Steuerlast verschieben, wenn das Bundesratsmodell oder das Bodenwertmodell Wirklichkeit würden? Das Bündnis "Bodensteuer: zeitgemäß" hat dies am Beispiel mehrerer Immobilien in Mainz vorgerechnet - unter der Voraussetzung, dass die Reform der Grundsteuer aufkommensneutral erfolgt, also den Kommunen in Summe ähnlich hohe Einnahmen wie aktuell beschert: Besitzer eines Einfamilienhauses in durchschnittlicher Lage, die heute 607 Euro zahlen, würden künftig mit 896 Euro (Bodenwertsteuer) beziehungsweise 803 Euro (Bundesratsmodell) belastet. Für ein Mehrfamilienhausgrundstück würden statt heute 270 Euro in Zukunft 145 Euro (Bodenwertsteuer) beziehungsweise 185 Euro (Bundesratsmodell) fällig. Die Steuerlast für ein unbebautes Grundstück würde von heute 251 Euro auf 1068 Euro (Bodenwertmodell) beziehungsweise 787 Euro steigen.

"Wenn unbebaute Grundstücke in Großstädten zugunsten Mehrfamilienhausgrundstücken deutlich höher besteuert werden, wäre das ein wünschenswertes Signal an Investoren", heißt es in einer Stellungnahme des IW.