Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für den Immobilienkredit. Sie gibt dem Geldinstitut das Recht, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, falls der Schuldner die Raten nicht zahlt. Ist der Kredit getilgt, ist der Eigentümer endlich Herr im eigenen Haus. Emotional gesehen ist das sogenannte blanke, saubere Grundbuch ein wichtiger Moment. "Das Darlehen ist zurückgezahlt, kein Dritter kann die Zwangsversteigerung betreiben", sagt Wendelin Monz, der Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes (BSB) in Berlin.
Aber der Immobilienbesitzer kann die Grundschuld auch einfach stehen lassen. Der Vorteil: Sie kann für neue Finanzierungen genutzt werden, zum Beispiel für eine Modernisierung oder einen Umbau. Außerdem spart das Nichtlöschen Geld, weil keine Gebühren für das Austragen anfallen. Dafür bitten Grundbuchamt und Notar zur Kasse. Für Notare sind circa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld vorgeschrieben, die Ämter verlangen Vergleichbares. Da kommen bei einer Grundschuld von 150 000 Euro etwa 600 Euro zusammen.
Die Grundschuld stehen zu lassen kann auch beim Kauf einer neuen Immobilie sinnvoll sein. Für deren Absicherung wird die Grundschuld dann praktisch wiederbelebt, folglich sind keine Gebühren an Amt und Notar zu zahlen. Der Spareffekt funktioniert erfahrungsgemäß gut in Zusammenarbeit mit der Bank, die schon den alten Kredit bewilligte. Zwar kann die Grundschuld auf ein anderes Institut übertragen werden, aber das "verursacht in der Regel höhere Kosten als eine Neubestellung und ist grundsätzlich nicht zu empfehlen", gibt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer zu bedenken. Ob ein Institutswechsel lohnt, zum Beispiel bei Umschuldung oder Auslaufen der bisherigen Finanzierung, hängt von den Konditionen ab und sollte durchgerechnet werden.
Umbau, noch ein Kauf? Da ist es praktisch, wenn schon eine Grundschuld eingetragen ist
Bei einem Verkauf der Immobilie ist es sinnvoll, die bestehende Grundschuld weiterzureichen. Das wird als Grundschuldabtretung bezeichnet. Die eingetragene Grundschuld bekommt dabei lediglich den Vermerk, dass sie an den Kreditgeber des Erwerbers abgegeben wurde. Sowohl Verkäufer als auch Erwerber sparen: der eine für die Löschung der Belastung, der andere für den Neueintrag. Die Banken spielen dabei meist mit, weil die Kreditsicherheit über die Immobilie gewährleistet bleibt. Sind beide Parteien beim selben Geldinstitut, ist keine Abtretung notwendig.
Eine Grundschuld kann auch zur Sicherung von Darlehen der eigenen Kinder abgetreten werden, etwa als Zusatzsicherheit für deren Immobilienerwerb, wie Christoph Santel vom Kreditvermittler Enderlein erläutert. Das funktioniert ganz oder teilweise, sodass Eltern sich die Tür offenhalten, den Rest noch für ein mögliches eigenes Darlehen zu verwenden. Flexibilität und Kosten sind für Santel Argumente, eine Grundschuld nicht abzulösen. Löschen sollte nur derjenige, "der sich definitiv sicher ist, diese nicht irgendwann nutzen zu wollen".
Axel Drückler von der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern weist auf eine Gefahr hin, die oftmals in den Klauseln der Bestellungsurkunde der Grundschuld steckt: "Da steht drin, dass ich mich der Zwangsvollstreckung über mein ganzes Vermögen unterwerfe." Das könne von Bedeutung sein, wenn mehrere Eigentümer da seien, aber nur einer von ihnen Schulden mache, erklärt Drückler. Das bedeutet: Alle haften für die Schulden des Einzelnen und könnten am Ende das Haus verlieren. Bei einer solchen Klausel ist ein sauberes Grundbuch besser als das Stehenlassen des Eintrags.