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Gewerbeimmobilien:Lesung statt Leerstand

Zwischennutzung Kultur

In der Halle einer früheren Autovermietung zeigten Künstler ihre Fotografien, Bücher und Graffitis.

(Foto: Pandion AG)

Wird eine Immobilie zeitweise nicht genutzt, können Künstler als Zwischenmieter einspringen. Davon profitieren auch die Vermieter.

Nur für kurze Zeit! Noch vor ein paar Jahren kannte man Geschäfte, die ihre Waren nur für ein paar Wochen in einem Laden verkaufen, hauptsächlich aus dem Kleidungsbereich. Zum Beispiel, wenn Trachtenmode vor dem Oktoberfest oder Kostüme vor Karneval angeboten wurden. Mittlerweile sieht man solche befristeten Geschäfte immer häufiger. Es gibt Automarken, die ihr neues Elektroauto einem Laufpublikum vorstellen oder Online-Shops, die auch mal physisch in einer Fußgängerzone präsent sein wollen. Diese "Pop-up-Stores" sind für die Eigentümer der Immobilien eine gute Gelegenheit, die Zeit zwischen einem abgelaufenen Mietvertrag und einem neuen Mieter zu überbrücken, ohne auf Einnahmen verzichten zu müssen.

Immer häufiger kommen Zwischennutzer aus dem Bereich der Kultur. In der Corona-Krise ist die Nachfrage natürlich stark gesunken, mittelfristig dürften Zwischenmieter aus dem Kulturbereich wieder häufiger werden. Das sind zum Beispiel Künstler, die Räume für eine Ausstellung brauchen, Theaterleute, die einen Aufführungsort suchen, Autoren, die Lesungen abhalten wollen. Im Unterschied zu kommerziellen Mietern haben sie meist nicht die Mittel für eine hohe Miete. In vielen Städten gibt es daher mittlerweile Immobilienanbieter, die ihre gerade freien Objekte kostenlos oder für sehr wenig Geld eine begrenzte Zeit zur Verfügung stellen. Besonders häufig sind solche kurzzeitigen Überlassungen in Berlin zu finden.

Ein eher unbekannter Maler muss für einen Ausstellungsraum wenig oder gar nichts bezahlen

In der Hauptstadt ermöglicht das zum Beispiel das Projekt "Transiträume". Es ist eine Initiative von ortsansässigen Immobilienunternehmen, die sich zum Ziel gesetzt hat, zwischen Immobilieneigentümern und kulturellen Akteuren zu vermitteln. "Wir haben 2018 festgestellt, dass wir eine Adresse, eine feste Anlaufstelle brauchen, wo wir beide Seiten zusammenbringen können", sagt Mathias Gross, Berliner Niederlassungsleiter des Projektentwicklers Pandion. Wer heute also eine passende Veranstaltungsfläche braucht, wendet sich an Transiträume, beschreibt dort, was geplant ist und was für eine Fläche gebraucht wird. "Je nachdem, welche Nutzung geplant ist, werden die Flächen umsonst zur Verfügung gestellt oder zu meist sehr günstigen Konditionen vermietet", sagt Gross. Wenn ein weitgehend unbekannter Künstler seine Bilder ausstellen will, ist die Wahrscheinlichkeit demnach hoch, dass er für den genutzten Raum nichts bezahlen muss. Eine Filmgesellschaft, die einen speziellen Drehort sucht, muss dagegen voraussichtlich bezahlen.

Die Vernetzung von Angebot und Nachfrage hat auch den Vorteil, dass man nicht mühsam und lang nach einem passenden Ort suchen muss. Über Transiträume kann man an freie Flächen in Büros und Ladenlokalen ebenso kommen wie an Werkstätten, Lagerhallen oder Freiflächen.

Wie lange eine Fläche für die Zwischennutzung zur Verfügung steht, hängt natürlich davon ab, was der Eigentümer mit ihr in Zukunft vorhat. Soll in einen Laden einfach ein neuer Mieter einziehen, hängt die Dauer der Zwischennutzung nur davon ab, wie schnell man einen solchen findet. Soll aber um- oder neugebaut werden, steht oft mehr Zeit zur Verfügung - die Erstellung und Umsetzung eines Bebauungsplans kann einige Jahre dauern. Zeit, die für Kultur genutzt werden kann.

Für ein Dreivierteljahr war das Zwischennutzungsprojekt "Breakout" in München geplant. In einem ehemaligen Bankgebäude in der Nähe des Hauptbahnhofs ist Platz für Kreative der unterschiedlichsten Richtungen, die vorübergehend ein Zuhause bekommen können. Danach soll das Gebäude für Büros und Wohnungen umgebaut werden. Breakout bietet im Erdgeschoss eine große Präsentationsfläche, im ersten Stock freie Flächen fürs Co-Working und darüber kleinere Büros. "Die Nachfrage war groß, aber im Moment sind wegen der Corona-Krise und des damit einhergehenden Versammlungsverbots kaum Leute drin", sagt Jürgen Enninger vom "Kompetenzteam Kultur- und Kreativwirtschaft München". Der Betreiber habe sogar die Miete, die ohnehin schon sehr niedrig gewesen sei, erlassen. "Die Eigentümer hätten auch einen Billigladen vorübergehend hereinnehmen und viel mehr Miete erzielen können, aber sie haben sich überreden lassen, nicht zum Marktwert zu vermieten, um die Kreativen zu unterstützen", sagt Enniger. Überredet hat hier sein Kompetenzteam, eine städtische, ressortübergreifende Einrichtung, die Kulturschaffenden bei der Suche nach Immobilien hilft und Anbieter darüber aufklärt, welche Veränderungen für die Zwischennutzung vorgenommen werden müssen. Auch in München sei die Nachfrage nach Flächen und Räumen bisher viel größer als das Angebot.

Der Verzicht auf Einnahmen könnte sich für die Branche lohnen

Zwischennutzungen für kulturelle Zwecke sind in der Regel aufwendiger umzusetzen als kommerzielle Nutzungen. Wer in einer Lagerhalle eine Theateraufführung machen möchte, braucht beispielsweise mehr Toiletten. Hinzu kommen schärfere Brandschutzauflagen. Schließlich muss das alles auch noch beantragt werden. Der Aufwand ist für viele Kreative eine Nummer zu groß, und manche lassen gleich die Finger davon. Deshalb übernehmen Immobilienunternehmen diese Arbeit häufig, wenn sie Flächen für Kreative zur Verfügung stellen.

Für den Immobilienentwickler Cells Group waren Einnahmen aus gewerblichen Zwischennutzungen beim Umbau des alten Ku'damm-Karrées in Berlin zu einem großen Büro- und Hotelkomplex von vornherein Teil des Finanzierungsplans. Schon wegen der langen Projektdauer standen große Flächen für temporäre Mieter zur Verfügung. Die Flächen waren wegen ihrer zentralen Lage im Stadtteil Charlottenburg vor allem bei jungen Unternehmen sehr gefragt. Doch dann kamen immer mehr Anfragen von Seiten der Kunstschaffenden, und schließlich hat man sich entschlossen, auch für sie Flächen zur Verfügung zu stellen und auf marktübliche Mieten zu verzichten. "Cells und die Investoren standen hinter der Idee, die Flächen Künstlern anzubieten. Wir haben nur gesagt, dass sie die Nebenkosten übernehmen müssen", sagt Projektentwicklerin Doreen Chouchane.

Doch warum tun Immobiliengesellschaften das, verzichten auf Einnahmen? Könnte es sein, dass die Branche ihr Image aufbessern will, das angesichts stetig steigender Mieten gerade im Wohnbereich in vielen Teilen der Republik angekratzt ist? "Initiativen wie Transiträume können dazu beitragen, dass die Öffentlichkeit unsere Branche anders wahrnimmt", sagt Gross vom Projektentwickler Pandion. Es gehe eben nicht nur um bauen, verändern, verdichten. "Ich hoffe, dass sich eine Überraschung einstellt, dass wir uns eben auch für die Kunst engagieren."

© SZ vom 06.06.2020

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