Geschäftsführer von Vivawest: Treue Mieter

Ralf Giesen, der eine große Wohnungsgesellschaft im Ruhrgebiet leitet, über Investitionen in der Region und die Attraktivität solcher Immobilien.

Vivawest ist einer der größten Eigentümer von Arbeitersiedlungen im Ruhrgebiet. Die Wohnungsgesellschaft hat ihre Ursprünge im Bergarbeiterwohnungsbau der Zwanzigerjahre. Firmensitz ist die ehemalige Zeche Nordstern in Gelsenkirchen. Vivawest-Geschäftsführer Ralf Giesen über die Arbeitersiedlungen.

SZ: Wie viele früher als Werkswohnungen errichtete Immobilien besitzt Vivawest?

Ralf Giesen: In sogenannten Arbeitersiedlungen besitzt Vivawest etwa 9700 Wohnungen. Davon befinden sich etwa 6900 in Ein- und Zweifamilienhäusern und 2800 in Mehrfamilienhäusern. Überwiegend handelt es sich dabei um Bestände, die Vorgängergesellschaften von Vivawest errichtet oder bereits vor Jahrzehnten erworben haben. Der letzte Kauf datiert aus dem Jahr 2000. Damals übernahm eine Vorgängergesellschaft von Vivawest neben weiteren Beständen mehr als 2100 Werkswohnungen der Bayer AG.

Wie alt sind die Wohnungen?

Die Objekte stammen aus den Baujahren zwischen 1900 und 1940 und sind im Durchschnitt 99 Jahre alt.

Das heißt, Vivawest hat in den vergangenen Jahren viel investieren müssen, um die Wohnungen in einen zeitgemäßen Zustand zu bringen?

Genaue Zahlen kann ich nicht nennen, weil nicht alle Investitionssummen der Vorgängergesellschaften von Vivawest aus damaliger Zeit exakt vorliegen. Der überwiegende Teil der Investitionen erfolgte in den Jahren zwischen 1985 und 1995. Förderprogramme, etwa für den Bergarbeiterwohnungsbau oder im Rahmen der Internationalen Bauausstellung Emscher Park, haben geholfen, diese Siedlungen auf einen zeitgemäßen Qualitätsstandard zu bringen.

Wie energetisch fit sind so alte Häuser?

Die sanierten Objekte weisen im Mittel einen jährlichen Verbrauch von etwa 140 kWh pro Quadratmeter Wohnfläche auf. Das ist nach unserer Einschätzung und unter Berücksichtigung der Einschränkungen durch den Denkmalschutz ein akzeptabler Wert.

Welche Auflagen sind bei Modernisierungsmaßnahmen zu beachten?

Fast alle Objekte verfügten vor der Modernisierung noch über Kohleheizungen und einfachverglaste Holzfenster. Neben dem Einbau von Zentralheizungsanlagen und Fenstern mit Isolierverglasung sowie der Modernisierung der Bäder - oder auch dem erstmaligen Einbau von Bädern - war die denkmalgerechte Sanierung der Gebäude die größte Herausforderung. In enger Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden haben wir Lösungen für die Erneuerung von Fassaden, Dächern, Haustüren und Fenstern entwickelt. Dabei wurden die üblichen durchschnittlichen Modernisierungskosten in vielen Fällen deutlich überschritten.

Wie ist die Nachfrage nach diesen Wohnungen?

Sehr groß. Wohnungen in Arbeitersiedlungen sind sehr begehrt. Dies liegt nach unseren Erfahrungen vor allem an den großzügigen Gartenflächen und dem oft vorhandenen Einfamilienhauscharakter der Gebäude. Der Leerstand ist mit 0,9 Prozent unterdurchschnittlich gering. Und: Die Mieter bleiben meist sehr lange wohnen.

Wie viele Wohnungen in diesen Siedlungen hat Vivawest in den vergangenen Jahren zum Kauf angeboten?

Von den etwa 9700 Wohnungen möchten wir kurz- bis mittelfristig 1400 abgeben. Es handelt sich hier auch um Objekte, die noch nicht umfassend modernisiert wurden. Teilweise sind das Bestände, die wir aufgrund des Modernisierungsbedarfs nicht dauerhaft bewirtschaften können. Das Angebot richtet sich vor allem an Erwerber, die Eigenleistungen bei der Modernisierung der Objekte erbringen. Zuletzt hat Vivawest pro Jahr etwa 250 Wohnungen aus den klassischen Arbeitersiedlungen privatisiert. Privatisierung bedeutet, dass wir den Mietern die Objekte zum Erwerb anbieten.

Und wenn sie nicht kaufen wollen oder können?

Dann wird das bestehende Mietverhältnis unverändert fortgeführt. Ein Verkauf von vermieteten Einfamilienhäusern an Dritte erfolgt in der Regel nicht.

Wie hoch ist die Miete?

Die durchschnittliche Sollmiete pro Quadratmeter beträgt rund 4,90 Euro pro Quadratmeter. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei insgesamt etwa 3900 Objekten aufgrund der Modernisierungsförderung noch öffentliche Mietpreisbindungen bestehen. Die durchschnittliche Sollmiete pro Quadratmeter über den Gesamtbestand beträgt aktuell etwa 5,30 Euro pro Quadratmeter.

Müssen die Mieter heute deutlich mehr bezahlen als vor fünf, sechs Jahren?

Nein. Die Mieten für Objekte mit öffentlichen Mietpreisbindungen sind weitgehend stabil geblieben. Und auch die Mieten für Objekte ohne Mietpreisbindung sind nur unterdurchschnittlich gestiegen. Grund dafür ist die geringe Fluktuation. Daher sind Mietanpassungen bei Mieterwechseln seltener möglich.

Was macht diese Wohnungen für Vivawest attraktiv, wo doch die Mieten im Ruhrgebiet vergleichsweise wenig Steigerungspotenzial bieten?

Für Vivawest sind viele dieser Siedlungen prägend sowohl für die Historie des Unternehmens als auch für die geschichtliche Entwicklung des Bergbaus und die Siedlungskultur im Ruhrgebiet. Einige dieser Siedlungen sind inzwischen national wie international anerkannte Beispiele für Städtebau und Siedlungskultur und ziehen eine hohe Aufmerksamkeit auf sich.

Aber die Rendite ist nicht sehr attraktiv.

So einfach ist das nicht. Wenn Mieter selten wechseln und es nahezu keinen Leerstand gibt, ist das sehr vorteilhaft. Auf der anderen Seite stehen die denkmalschutzbedingt höheren Instandhaltungsaufwendungen und geringe Mietsteigerungspotenziale.

Als besondere Merkmale der Siedlungen gelten eine intakte Sozialstruktur und gute Nachbarschaften - häufig ein Erbe der Zeit vieler Bewohner auf den Zechen. Bricht das nicht auf, wenn die Siedlungen stärker sozial durchmischt werden?

Natürlich sind die Zeiten, in denen die Bergleute mit ihren Familien die Siedlungen quasi allein bewohnt haben, vorbei. Allerdings sind in vielen Fällen, insbesondere bei Einfamilienhäusern, Objekte innerhalb der Familien weitergegeben worden. Deshalb kennen sich viele Familien in den Quartieren immer noch gut, und das oft seit mehreren Generationen. Bei der Vermietung versuchen wir, die auch heute noch intakten Nachbarschaften durch eine entsprechend sensible Auswahl der neuen Kunden möglichst noch zu stärken. Das Wohnen und Leben in diesen Siedlungen ist nach wie vor etwas Besonderes.