bedeckt München 24°

Geldanlage Immobilie:Betonierte Sicherheit

Niedrige Zinsen, geringes Risiko: Viele Kapitalanleger investieren in Immobilien. Doch auch das vermeintlich simple Investment hat seine Tücken. Ein Überblick.

Angelika Slavik

Die komplizierten Finanzprodukte mit den lustigen Namen, die die Banken in den vergangenen Jahren angeboten hatten, entwickelten sich für viele Anleger zum Reinfall. Eine Investition in eine Immobilie erscheint vielen deshalb wieder reizvoll - zumal viele Investoren eine Inflation fürchten.

Immobilie, Foto: AP

Siedlung Siemensstadt in Berlin: Immer mehr Bürger setzen auf Immobilien als Geldanlage - auch, weil sie Angst vor einer zunehmenden Inflation haben.

(Foto: Foto: AP)

Die niedrigen Zinsen machen die Finanzierung zudem günstig wie selten zuvor. Doch beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage kann eine Menge schief gehen. Die wichtigsten Antworten für Anleger.

Für wen eignet sich eine Immobilie als Kapitalanlage überhaupt?

Immobilien gelten seit jeher als sehr konservative Anlageform - zu Recht, sagt Ulrike Zobel von der Hamburger Sparkasse (Haspa): "Wer wenig Risiko eingehen möchte, trifft mit dem Kauf einer Immobilie grundsätzlich eine gute Wahl."

Die Erträge seien gut berechenbar, das Risiko des Wertverlusts vergleichsweise gering - vorausgesetzt, der Käufer hat das Objekt nach den richtigen Kriterien ausgewählt. Allerdings sind auch die Renditeerwartungen überschaubar: Vier bis sechs Prozent seien realistisch, sagt Ralph Müller, Baufinanzierungsexperte bei der Deutschen Bank.

Wie viel Eigenkapital ist notwendig?

Wie viel Eigenkapital ist notwendig?

Einbauküche, Foto: obs

Kostensparend: Steht bei gebrauchten Immobilien etwa die Einbauküche mit im Kaufpreis, fällt die Grunderwerbsteuer nur für den reinen Immobilienpreis an.

(Foto: Foto: obs/SieMatic Möbelwerke)

Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sollte grundsätzlich nicht mehr finanziert werden als der Kaufpreis, empfehlen Experten. Die Nebenkosten, die mit dem Erwerb verbunden sind, sollten die Anleger also in jedem Fall aus eigener Kraft aufbringen können.

Für Investoren, die den Kredit möglichst schnell tilgen möchten, ist es sinnvoll, einen höheren Teil des Kaufpreises mit eigenen Mitteln zu bestreiten. Diese Investorengruppe profitiert besonders von den aktuell niedrigen Hypothekenzinsen, weil die Phase des Vermögensaufbaus besonders schnell erreicht wird.

Anders verhält sich das bei Anlegern, die in erster Linie eine Wohnung kaufen möchten, um ihre Steuerbelastung zu reduzieren: Für sie kann sich ein hoher Fremdkapitalanteil lohnen, weil die monatliche Zinsbelastung von der Steuer abgesetzt werden kann, die Tilgungsraten dagegen nicht.

Wie hoch sind die Nebenkosten, die beim Kauf anfallen?

Wasserverbrauszähler, Nebenkosten, Foto: dpa

Nebenkosten abrechnen oder Miete eintreiben: Nur wenige Investoren haben Lust, sich um die umständliche Verwaltung selbst zu kümmern. Ein externer Verwalter kann das erledigen.

(Foto: Foto: dpa)

Wie hoch sind die Nebenkosten, die beim Kauf anfallen?

Die größte Belastung entsteht durch die Grunderwerbsteuer: Sie beträgt in den meisten Bundesländern 3,5 Prozent, in Berlin, Hamburg und seit kurzem auch in Sachsen-Anhalt werden 4,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Dazu kommen Gebühren für den Grundbucheintrag und die Kosten für den Notar, die zusammen mindestens weitere 1,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Als Richtlinie: Wer beispielsweise in Berlin eine Wohnung für 100.000 Euro kaufen möchte, muss mit Nebenkosten zwischen 6000 und 7000 Euro kalkulieren. Noch teurer wird es, wenn ein Makler im Spiel ist, dessen Provision nicht vollständig vom Verkäufer bezahlt wird.

Eine einfache Chance, Kosten zu sparen, gibt es bei gebrauchten Immobilien: Wenn Ausstattung wie etwa eine Einbauküche im Kaufvertrag extra ausgewiesen wird, fällt die Grunderwerbsteuer nur für den reinen Immobilienpreis an.

Wer kümmert sich um die Verwaltung der Immobilie?

Mieteinnahmen, Foto: dpa

Ein gewisses Risiko bleibt immer. Es kann passieren, dass sich für die Immobilie kein Mieter findet und die Einnahmen eine Zeitlang ausbleiben.

(Foto: Foto: dpa)

Wer kümmert sich um die Verwaltung der Immobilie?

Die säumige Miete eintreiben und die Heizkosten abrechnen - die wenigsten Immobilieninvestoren wollen das tatsächlich selbst machen. Sie schalten dafür gerne externe Verwalter ein. Deren Tarife schwanken allerdings nach Region. "Für die Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung sind 400 bis 1000 Euro im Jahr ein realistischer Tarif", sagt Haspa-Expertin Zobel.

Wie finden Interessenten das richtige Anlageobjekt?

Wie finden Interessenten das richtige Anlageobjekt?

Entscheidend ist die Vermietbarkeit der Wohnung - dafür sind vorrangig die Lage, die Verkehrsanbindung und die Größe ausschlaggebend. Um einen Eindruck zu bekommen, welche Mieteinnahmen realistisch sind, lohnt ein Blick in den Mietspiegel, den es für jede größere Gemeinde gibt - nicht immer sind die Angaben des Verkäufers oder auch einer vermittelnden Bank realistisch.

Investoren sollten überhaupt genau überlegen, welche Dienste sie beim Immobilienkauf von der finanzierenden Bank in Anspruch nehmen, warnen Verbraucherschützer: Für die Vermittlung eines passenden Anlageobjekts fielen bei den Geldinstituten oft übermäßig hohe Gebühren an.

Was ist bei der Finanzierung zu beachten?

Was ist bei der Finanzierung zu beachten?

Im Augenblick sind die Zinsen sehr niedrig - Anleger sollten deshalb Kreditvereinbarungen mit möglichst langer Zinsbindung wählen, rät Robert Haselsteiner vom Baufinanzierungsvermittler Interhyp.

Vorsicht sei bei Komplettpaketen angebracht: Immobilie, Finanzierung, ein zusätzliches Tilgungsprodukt und Versicherungen im Paket - das werde für die Anleger schnell undurchsichtig, sagt Haselsteiner.

Auch bei Modellen mit Tilgungsaussetzung, etwa weil parallel in eine Lebensversicherung oder einen Fondssparplan eingezahlt wird, sollten Anleger zögern: "Wenn das Tilgungsprodukt nicht die versprochene Rendite erzielt, können die Anleger das Darlehen nicht abbezahlen", so Haselsteiner.

Welche Risiken gibt es?

Welche Risiken gibt es?

Mieteinnahmen können auch mal eine Zeitlang ausbleiben - etwa, weil die Wohnung gerade leersteht, oder weil die Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Die Kreditraten dürfen also nicht so hoch gewählt sein, dass sie den Eigentümer innerhalb weniger Monate in die Privatinsolvenz treiben, wenn die Miete mal ausfällt. Zusätzlich besteht das Risiko, dass die Mieteinnahmen nicht die erwartete Höhe erreichen - oder dass das Objekt überhaupt nicht mehr nachgefragt wird.

Solche Erfahrungen mussten etwa viele Käufer machen, die in den neunziger Jahren ein Ein-Zimmer-Appartement erworben hatten. Die wurden damals in vielen Städten eigens als Wohnungen für Kapitalanleger gebaut, können heute aber oft nur schwer vermietet werden: Die Zahl der Singles steigt zwar, deren Wohnansprüche allerdings auch.

Baugeldangebote im Vergleich unter www.sueddeutsche.de/sparmeister

© SZ vom 22.04.2010/nog/mel
Zur SZ-Startseite

Lesen Sie mehr zum Thema

Süddeutsche Zeitung
  • Twitter-Seite der SZ
  • Facebook-Seite der SZ
  • Instagram-Seite der SZ
  • Mediadaten
  • Newsletter
  • Eilmeldungen
  • RSS
  • Apps
  • Jobs
  • Datenschutz
  • Kontakt und Impressum
  • AGB