Wer einen Altbau kauft, zahlt weniger und bekommt oft ein großes Grundstück, geht dabei aber auch einige Risiken ein, etwa bisher unentdeckte Schäden. Das ist bei alten Fertighäusern nicht anders. Typisch für diese ersten standardisierten Häuser ist ein eingeschossiger Bau mit winkelförmigem Grundriss, flachgeneigtem Dach und großzügigem Grundriss, großen Fenstern und Tageslichtbad, beschreibt der Verband Privater Bauherren (VPB) solche Gebäude der Sechzigerjahre. "Die Häuser haben allerdings auch ihre ganz typischen Probleme", erklärt VPB-Experte Reimund Stewen in einer Verbandsmitteilung, und dazu gehörten vor allem gesundheitsschädliche Baustoffe und eine schlechte Dämmung.
Damals habe man zum ersten Mal Baustoffe seriell kombiniert und verarbeitet, die sich später als problematisch erwiesen hätten - zum Beispiel Holzschutzmittel, Formaldehyd, polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAKs), aber auch Substanzen der Dämmstoffe, manchmal Asbest. Finde man solche Substanzen, müssten betroffene Teile ausgebaut und saniert werden, eine teure Angelegenheit. "Je früher Käufer das wissen, umso besser für die eigene Finanz- und Zeitplanung", so Stewen.
Wie bei allen Altbauten könne auch beim Fertighaus der Keller Probleme bereiten. Viele Keller seien feucht, oft schlecht oder gar nicht abgedichtet, die wenigsten von außen gedämmt. Bestehe der Keller beispielsweise aus ungedämmtem Beton, könne es innen zu Kondensat − und damit zu Schimmelbildung kommen. "Sehr oft ist im Sockelbereich der Außenwände die Dämmung verfault", beobachtet der Bausachverständige immer wieder, der im Vorstand des VPB vertreten ist und auch das Kölner Büro des Verbands leitet. Bei der Sanierung müsse dann die Sockelausstattung komplett erneuert werden.
"Die Wasserleitungen sind nach einem halben Jahrhundert nicht mehr zu gebrauchen."
Aber selbst wenn die Dämmung im frühen Fertighaus intakt sei, bleibe sie in ihrer Dämmwirkung weit hinter dem heutigen Standard zurück. Kaufinteressenten sollten sich deshalb bei der Besichtigung immer auch die Heizkostenrechnungen der vergangenen Jahre zeigen lassen, rät der VPB. In der Regel sei eine energetische Sanierung sinnvoll, diese müsse aber gut geplant werden.
In jedem Fall abgehakt werden müssten die in der Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgeschriebenen Nachrüstpflichten wie das Dämmen der obersten Geschossdecke und der warmwasserführenden Leitungen und Armaturen. Am einfachsten gelinge das Nachbessern am Dach; dort lohne sich die nachträgliche Dämmung. Ob dabei das flachgeneigte Dach auf Stehhöhe angehoben werden könne, sei eine Frage der Statik und des Bebauungsplans. Aufsatteln sei bei Fertighäusern der ersten Generation in der Regel aber nicht möglich.
Unbedingt zu erneuern sind nach Erfahrung des Sachverständigen die kompletten Wasserleitungen. "Die sind nach einem halben Jahrhundert nicht mehr zu gebrauchen", sagt Stewen. Gleiches gelte für das Heizungssystem und die Stromleitungen, die meist nicht annähernd die heutigen Bedürfnisse erfüllten. "Wer ein altes Fertighaus auf modernen Standard bringen möchte, der muss erheblich sanieren. Das Haus wird dabei fast in den Rohbauzustand zurückversetzt. Käufer sollten deshalb nicht schon überteuert kaufen", rät der Experte.