Fahrstuhl Oben gegen unten

Die Wartung für einen Aufzug müssen oft Mieter zahlen. Reparaturen sind dagegen Sache des Eigentümers.

(Foto: Alessandra Schellnegger)

Ein Aufzug ist eine große Hilfe, aber auch teuer. Manche Kosten müssen die Mieter tragen - oft auch die Bewohner im Erdgeschoss.

Von Andrea Nasemann

Von einem Aufzug können viele Mieter profitieren. Vor allem Senioren, Menschen mit einer Behinderung und Familien mit kleinen Kindern sind auf einen Fahrstuhl angewiesen. Dieser gilt als mitvermietet, auch wenn das nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Der Vermieter muss deshalb dafür sorgen, dass sich der Aufzug ständig in einem betriebsbereiten und betriebssicheren Zustand befindet.

Funktioniert der Aufzug nicht, ist das für die Bewohner mehr als ärgerlich - vor allem, wenn der Fahrstuhl mehrere Tage oder sogar Wochen stillsteht. Allerdings können Mieter für die Zeit des Ausfalls die Miete mindern. Wie hoch die Minderung ausfallen darf, haben zahlreiche Gerichte entschieden. Das Amtsgericht Berlin-Mitte etwa gewährte einem Mieter im zehnten Stock für einen Fahrstuhl, der 16 Tage außer Betrieb war, eine Mietminderung von 20 Prozent. Bei der Lage der Wohnung im zehnten Obergeschoss stelle der Ausfall des Fahrstuhls eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, denn das Erreichen der Wohnung sei nur unter erheblichen Mühen möglich (Urteil vom 10. April 2007, 10 C 24/07). Keine Mietminderung ist allerdings möglich, wenn der Aufzug nur kurz ausfällt, zum Beispiel, weil der Strom ausgefallen ist.

"Die Höhe der Mietminderung richtet sich immer danach, wie sehr die Gebrauchstauglichkeit oder der Wohnkomfort des Mieters durch den Ausfall beeinträchtigt wird", sagt die Münchner Rechtsanwältin Florentina Mantscheff. Deshalb konnte auch eine Mieterin die Miete um 50 Prozent kürzen, die im vierten Stock wohnte und zu 100 Prozent schwerbehindert war (Amtsgericht München, Urteil vom 29. September 2015, 425 C 11160/15).

Und wer zahlt für Wartung und Reparaturen? Ob der Mieter sich an den Betriebskosten des Aufzugs beteiligen muss, richtet sich nach dem Mietvertrag. Für die Beteiligung an den Aufzugskosten genügt ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung. Bei einer entsprechenden Vereinbarung muss der Mieter auch dann zahlen, wenn die Betriebskosten erst nach Abschluss des Mietvertrags entstehen, also beispielsweise der Aufzug erst später eingebaut wird.

Streit kann es darüber geben, ob sich auch die Erdgeschossmieter an den Kosten beteiligen müssen - schließlich brauchen sie den Aufzug in der Regel nicht. Ob Mieter in diesem Fall zahlen müssen, liegt im Ermessen des Vermieters. Die Gerichte entschieden, dass die Umlage auf den Erdgeschossmieter jedenfalls dann nicht unangemessen ist, wenn der Mieter mit dem Aufzug andere Räumlichkeiten im Haus erreichen kann, etwa den Speicher, die Garage oder den Keller (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 6. März 1987, 41 C 1423/86). "Besteht eine mietvertragliche Vereinbarung, dass der Mieter sich anteilig je nach Wohnnutzfläche an den Aufzugskosten beteiligen muss, ist diese Vereinbarung gültig", erklärt Juristin Mantscheff. Darin liegt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters, hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 20. September 2006, VIII ZR 103/06). Liege der Aufzug aber in einem anderen Gebäudeteil, sodass der Mieter seine Wohnung gar nicht mit dem Fahrstuhl erreichen könne, dürften die Kosten nicht auf den Mieter umgewälzt werden, erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. So entschied auch der Bundesgerichtshof (Urteil vom 8. April 2009, VIII ZR 128/08). In dem entschiedenen Fall bewohnte der Mieter in einem Berliner Altbau eine Wohnung im Hinterhaus, während sich der Aufzug im Vorderhaus befand. Der BGH befand, dass an Kosten für Einrichtungen, die einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind, ausgeschlossene Mieter nicht beteiligt werden dürfen.

Welche Posten auf die Mieter umgelegt werden können, regelt die Betriebskostenverordnung. "Reparaturkosten können nicht den Mietern angelastet werden, sondern müssen neben den Wartungskosten auf der Rechnung getrennt ausgewiesen und separat vom Vermieter gezahlt werden", betont Mieterbund-Experte Ropertz. Gibt es dagegen einen sogenannten Vollwartungsvertrag, der die Kosten nicht gesondert aufführt, kann eine pauschale Trennung vorgenommen werden: Das Amtsgericht Bonn schlug vor, dass von den Gesamtkosten 35 Prozent abgezogen und der Restbetrag auf den Mieter umgelegt werden sollte (Urteil vom 11. Mai 2007, 8 C 451/06).

Gibt es im Haus noch keinen Aufzug, kann der Vermieter einen einbauen lassen. Kündigt er das den Mietern drei Monate vor Beginn der Baumaßnahme an, kann er später - nach Abschluss der Bauarbeiten - eine höhere Miete verlangen. Bisher war es möglich, elf Prozent der Kosten als Modernisierung auf den Mieter umzulegen. Allerdings hat die Bundesregierung jetzt eine Änderung im Mietrecht beschlossen. Danach können Modernisierungskosten bundesweit künftig nur noch in Höhe von acht Prozent pro Jahr auf die Miete umgelegt werden. Das neue Mieterschutzgesetz soll zum 1. Januar 2019 in Kraft treten.

Betreibt der Vermieter einen Aufzug, übernimmt er auch die Verkehrssicherungspflicht. Er muss beispielsweise die Türverschlüsse besonders sorgfältig überprüfen. Verletzt der Vermieter seine Pflichten, muss er dem Mieter möglicherweise Schadenersatz zahlen. In einem Fall stoppte ein Aufzug in einem Parkhaus 40 Zentimeter, bevor er das Bodenniveau erreicht hätte. Eine ältere Dame stürzte deshalb, verletzte sich schwer und verklagte den Betreiber wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main sah den Fall anders - der Eigentümer des Objekts könne nachweisen, dass der Lift regelmäßig fachkundig gewartet worden sei, letztmals zwei Tage vor dem Unfall. Mehr dürfe man nicht erwarten, so die Richter. Es handele sich um eine technische Störung, wie sie immer wieder einmal vorkommen könne (24. Januar 2013, 3 U 169/12).