Eigenes Haus auf fremdem Boden? Erbbaurecht macht es möglich. Die Pachtverträge laufen in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren. Angesichts der mitunter hohen Grundstückspreise war und ist das für Familien mit kleinerem Einkommen oft die einzige Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren.
Meist sind es Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder Industrieunternehmen, die Boden verpachten. Dafür bekommen sie Jahr für Jahr einen Erbbauzins von aktuell vier bis fünf Prozent des Grundstückswerts. Doch irgendwann kommt der Zeitpunkt, an dem die vereinbarte Laufzeit vorüber ist. Was passiert, wenn sich das Erbbaurecht dem Ende nähert?
Das Erbbaurecht erlischt mit dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit. "Dazu bedarf es keiner weiteren Erklärung", sagt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale in Hamburg. Wünscht der Nutzer des Grundstücks eine Verlängerung, sollte er frühzeitig mit dem Grundstückseigentümer sprechen. "Die Verlängerung muss vor Ablauf im Grundbuch eingetragen sein, und das kann eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen", erklärt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer in Berlin. Nach Zeitablauf sei eine Verlängerung nicht mehr möglich, es müsse ein Neuvertrag abgeschlossen werden.
Die Höhe der bei Vertragsende fälligen Entschädigung sollte der Hauseigentümer festschreiben
Ein Erbbaurecht kann vorzeitig beendet werden, wenn sich der Nutzer während der Vertragszeit nicht an die Vereinbarungen hält. "Dieser sogenannte Heimfall kann eintreten, wenn der Nutzer längere Zeit mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug ist, oder bei massiver Verwahrlosung des Grundstücks", sagt Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn. Der Vertrag lässt sich auch einvernehmlich vorzeitig aufheben.
Das Haus ist Bestandteil des Grundstücks, auf dem es errichtet wurde. Läuft der Vertrag aus oder wird er vorzeitig beendet, wird das Gebäude per Gesetz Eigentum des Grundstückseigners, erklärt Petra Uertz. Als Ausgleich erhält der Nutzer allerdings eine Entschädigung entsprechend den getroffenen Vereinbarungen. Sie liegt bei mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes.
Laut Uertz ist in den Verträgen oft die Rede davon, dass die Entschädigung "angemessen" sein muss. Damit es für den Hauseigentümer bei Vertragsablauf kein böses Erwachen gibt, empfiehlt sie, die Höhe der Entschädigung beziehungsweise die Bemessungsfaktoren schon bei Vertragsabschluss zu vereinbaren. Der Grundstückseigner kann seine Pflicht zur Zahlung einer Entschädigung abwenden, indem er dem Nutzer vor Zeitablauf anbietet, das Erbbaurecht zu verlängern. "Schlägt der Nutzer dieses Angebot aus, erlischt der Anspruch auf Entschädigung", erklärt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer.
In aller Regel gestehen sich beide Seiten, also der Grundstücks- und der Hausbesitzer, gegenseitig Vorkaufsrechte zu. Bietet der Grundstückseigentümer seinen Boden dem Hausbesitzer zum Kauf an, hat Letzterer "keinen Einfluss auf den Preis oder sonstige Konditionen", erläutert Uertz. "Hier gelten die allgemeinen Regeln von Angebot, Nachfrage und Verhandlungsgeschick." Oft haben Grundstückseigentümer aber kein Interesse am Verkauf ihres Bodens. "Ist der Eigentümer eine Stiftung, ist das Grundstück in aller Regel ein Teil von ihr - und damit ist der Boden unverkäuflich", sagt Schmid-Burgk.
In aller Regel wird von Beginn an im Erbbauvertrag festgelegt, dass der Nutzer die Immobilie instand hält und sie im Fall einer Zerstörung etwa durch ein Unwetter oder durch einen Brand wieder aufbaut. Kommt der Nutzer diesen Pflichten nicht nach, kann der Grundstückseigentümer laut Hüren je nach Vertrag die Sanierung auf Kosten des Nutzers veranlassen.
Einen Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechts hat der Nutzer nur dann, wenn das im Vertrag vereinbart wurde. Schmid-Burgk empfiehlt, die Vereinbarungen daraufhin genau unter die Lupe zu nehmen. "Die Tücke liegt oft im Detail." Daher sollten eventuell Fachleute wie Notare zu Rate gezogen werden. "Der Nutzer eines Grundstücks hat jedoch ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss, wenn das Grundstück weiterhin als Erbbaurechtsgrundstück genutzt werden soll", erklärt Uertz.
Ein neuer Vertrag ist allerdings oft mit einer höheren jährlichen Zinsvereinbarung verbunden.
Sabine Meuter/DPA