Die Zeiten, in denen Einzelhändler bei Vermietern von Geschäftshäusern Schlange standen und großzügig bezahlten, um an die Flächen zu kommen, gehören der Vergangenheit an. Selbst in den besten Lagen der Hamburger City stehen immer mehr Läden leer.
Zu den Mietern, die 2018 aus Läden in der Hansestadt auszogen sind, gehört die Edelboutique Wunderkind, ein von Wolfgang Joop gegründetes Label, im Mai 2015 eröffnet. An den Hohen Bleichen ist die Restaurantkette Vapiano ausgezogen. Auch die Marke Esprit, die aufgrund ihrer Ertragsprobleme ihr Ladennetz bereinigt, hat den großen, teuren Standort Gerhofstraße aufgegeben. Und der Jeansladen Diesel wird seinen Shop an der Poststraße zum Jahresende schließen. Auch hier trägt sich die Verkaufsfläche auf drei Ebenen nicht mehr. Auch Abercrombie & Fitch suchen kleinere Flächen.
Für Mario Litta, Teamleiterin Einzelhandelsvermietung bei JLL, spiegelt das die Marktlage wider. "Bei den Objekten, die aufgegeben werden, handelt es sich meist um Flächen mit mehreren Hundert Quadratmetern. Das ist nicht mehr zeitgemäß. Mit Ausnahme von TKMaxx und Primark setzen auch große Ketten inzwischen auf kleinere Flächen." Immer öfter lautet deshalb die Empfehlung, größere Flächen zu mehreren Läden aufzuteilen, so Litta. So konnte auch der nur 60 Quadratmeter große Wunderkind-Store sofort an die italienische Schuhmarke Hogan weitervermietet werden. "Die Lage passt zum Produkt", sagt Litta. Die Vermietungsstatistik bestätigt das. "Bei Retailern standen insbesondere kleine Ladenflächen in den besten Citylagen, Mönckeberg- und Spitalerstraße, am Neuen Wall und in der Poststraße im Fokus", heißt es im Marktbericht von Grossmann & Berger.
Pop-up-Stores bringen etwas Leben an die Standorte, kaschieren aber nur die Probleme
Der Textilhandel, der einst die Neuanmietungen in zentralen Lagen mit 40 Prozent Marktanteil und großem Vorsprung dominierte, hat in immer mehr Städten zu kämpfen. Die Handelsketten stehen seit einigen Jahren unter einem besonders hohen Wandlungsdruck. Von den 16 Geschäften, die in den Hamburger Toplagen derzeit verfügbar sind, wurden zuletzt allein elf von Textil- oder Accessoire-Konzepten genutzt. Noch deutlicher fällt die Konzentration beim Flächenvergleich aus: 14 700 von 18 800 Quadratmetern insgesamt verfügbarer Fläche entfallen auf diese Branche. Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: "Die Folgen des Onlinehandels und damit des veränderten Konsumentenverhaltens sind einschneidend. Die Zeiten, in denen es im Einzelhandel praktisch keinen Leerstand gab, gehören zunehmend der Vergangenheit an." Das spürten zunächst die B- und C-Städte, dann die Randlagen der Metropolen und nun auch die Toplagen. Ähnliches gilt durchweg für alle Städte in Deutschland, ob groß oder klein. Einige Städte, darunter Köln und Stuttgart, sind bislang stärker betroffen, andere weniger stark wie Düsseldorf oder München.
Transparenter wird diese Entwicklung durch die neue Verfügbarkeitsquote, mit der JLL den offenen und latenten Leerstand im Einzelhandel analysiert. Hier liegt Hamburg bundesweit im Mittelfeld: Etwa 7,7 Prozent der 246 000 Quadratmeter beziehungsweise 8,1 Prozent der 209 Toplagen-Geschäfte sind noch nicht über die kommenden 18 Monate hinaus fest verplant. Hamburg ist damit jeweils leicht unter dem Durchschnitt der neun größten Städte. Der liegt im Flächenvergleich bei acht Prozent, bei der Anzahl der Geschäfte bei 10,6 Prozent. Mario Litta von JLL: "Prinzipiell ist Wechsel und Veränderung nichts Schlechtes. Wenn neue, innovative Konzepte einziehen, die den Branchenmix erweitern, wertet das eine Lage auf. Fehlt diese positive Zukunftsbotschaft allerdings, steigt eher die Unsicherheit auch bei den anderen Händlern in diesem Umfeld."
Die Aufteilung von Großflächen wäre auch eine Maßnahme für den Neuen Wall, Hamburgs Edellage. "2013 gab es am Neuen Wall noch 13 Neuvermietungen", so Litta. Heute stehen am hinteren Teilstück, das kaum mehr natürliche Frequenz hat, zahlreiche Flächen leer. In der hanseatischen Toplage sind derzeit 8,1 Prozent der Geschäfte verfügbar beziehungsweise werden temporär durch Pop-up-Stores genutzt. Damit werde zwar Leerstand kaschiert, für eine Edellage seien diese Läden aber an sich ein Unding. "Jetzt muss man sich sehr kreative Gedanken machen, wie man dieser Lage wieder Leben einhaucht", sagt Litta, die hier bisher fehlende Gastronomie sei vermutlich eine Erfolg versprechende Option.
Bis zu 250 Euro je Quadratmeter müssen Händler hier im Monat zahlen. Das wird in Hamburg nur noch von der Spitalerstraße mit etwa 280 Euro übertroffen. Seit 2008 sind die Spitzenmieten schneller als die Handelsumsätze gestiegen. Das hat einige Händler unter Druck gesetzt. In Hamburg zogen die Mieten im Durchschnitt jährlich um sechs Prozent an, während die Handelsumsätze im gleichen Zeitraum nur 4,1 Prozent zulegten.
Mit Leerständen und einer hohen Fluktuation hat auch das Hanse-Viertel zu kämpfen, was allerdings auch damit zu tun hat, dass seitens der Eigentümerin nur kurzfristige Verträge abgeschlossen werden. Die einstige Vorzeigepassage, inzwischen unter Denkmalschutz, müsste dringend modernisiert werden. Das Viertel steht im Fokus, weil auch die umliegenden Lagen von der Entwicklung beeinflusst werden, heißt es beim Immobilienmakler Grossmann & Berger (G&B).
Besser werden die Zeiten für die Einzelhändler in der Hamburger Innenstadt vorerst nicht, denn wohl keine andere deutsche Großstadt verzeichnet derzeit mehr Bauaktivitäten in seinen City-Luxuslagen. Hier kommen etliche Projekte mit einem Investitionsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro dazu. Die Einzelhandelsfläche in der Innenstadt Hamburgs beträgt derzeit laut Handelskammer 345 000 Quadratmeter. Wenn man das Großprojekt in der Hafencity einrechnet, erhöht sich die Verkaufsfläche der Hamburger Innenstadt bis 2021 etwa um ein Viertel.
Es sei eine Herausforderung, für die neu entstehenden Flächen Mieter zu finden, deshalb soll Hamburg international vermehrt als Shopping-Metropole beworben werden, sagt City-Managerin Brigitte Engler. "Je mehr Touristen kommen, desto höher sind die Kaufkraft und die Attraktivität für internationale Modelabel, auch solche, die bisher in der Hansestadt nicht vertreten sind."
Das Schlimmste kommt noch: die neue Konkurrenz in der Hafencity
Durch die Eröffnung der Elbphilharmonie habe der Einzelhandelsumsatz in Hamburg 2017 gegenüber 2016 deutlich zugelegt, berichtet Sven Bechert von G & B. Deshalb wird auch das traditionsreiche Alsterhaus für 180 Millionen Euro von Stararchitekten wie Rem Koolhaas, John Pawson und Kleihues zu einer "neuzeitlichen Einkaufsikone, die für Touristen ein Muss" ist, gemacht. Und wenige Gehminuten entfernt entstand in der Europa-Passage am Ballindamm die größte Gastrofläche der Stadt, ein 16-Millionen-Euro-Projekt, das auch sonntags öffnet und ein Magnet für die Innenstadt werden soll.
Aber das größte Projekt kommt noch, die neue Konkurrenz durch Unibail Rodamco in der Hafencity. Im südlichen Überseequartier soll 2021 ein Einkaufsviertel mit 80500 Quadratmeter Verkaufsfläche auf drei Ebenen und etwa 200 Läden eröffnen. Dazu drei Hotels, 500 Wohnungen, Büros und ein Kreuzfahrtterminal. "Wir schaffen hier eine Einkaufserlebniswelt für Hamburg, die es so noch nicht gibt, dazu acht- bis zehntausend Quadratmeter Gastronomieflächen, wo es ebenfalls viel Neues und Besonderes geben wird", sagte Ulrich Wölfer, bei der Vorstellung des Projekts im Vorstand von Unibail-Rodamco Deutschland für die Entwicklung zuständig. Feste Mietinteressenten soll es noch nicht geben, Unibail gibt an, noch nicht mit der Vermarktung begonnen zu haben.
Der Trägerverbund Innenstadt e.V., in dem sich die Gewerbetreibenden und Grundeigentümer aus Hamburgs Innenstadt organisieren, befürchtet einen Umsatzrückgang von 15 Prozent, wenn das Einkaufsquartier eröffnet wird. Denn hier wird umgesetzt, was die Fachwelt derzeit für das optimale Konzept im Einzelhandel hält: die Verbindung von neuen Gastronomiekonzepten, Freizeit und Shoppen mit innovativen Services und Angeboten. "Der Kunde hat heute überall bequem Zugriff auf die Ware, sodass er über das Einkaufserlebnis in den Laden gelockt werden muss", bestätigt Litta. Derzeit zeichne sich ab, dass Händler beginnen, Gastronomie in ihre Läden zu integrieren - entweder als Eigenmarke oder über Partner, bestätigt BNP Paribas Real Estate im aktuellen Marktbericht. "Durch den weiterhin äußerst dynamischen Wachstumspfad des E-Commerce muss sich der Handel praktisch im Stundentakt neu justieren", meint Jens Lütjen von Robert C. Spies Hamburg und Bremen.
Immer weniger Mieter sind dazu bereit, langfristige Verträge zu unterschreiben
Das ist auch an der Mietentwicklung abzulesen. "Die Zeiten kontinuierlich steigender Einzelhandelsmieten in Hamburg sind vorerst vorbei", sagt Sven Bechert von Grossmann & Berger. Nachdem die erzielbaren Maximalmieten 2016 in vielen Lagen der Innenstadt zurückgegangen waren, stabilisierten sie sich 2017 auf einem teilweise noch niedrigeren Niveau. "Dass die Spitzenmieten noch so stabil erscheinen (in Hamburg 275 Euro in der konsumigen Spitalerstraße), liegt daran, dass sie für einen 100-Quadratmeter-Standardshop mit idealen Voraussetzungen gilt und damit nur ein sehr kleines Marktsegment abbildet", sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Hier seien an den A-Standorten auch künftig nur geringe Anpassungen zu erwarten, weil diese Läden zunehmend zur Markenbildung genutzt würden. Deshalb seien Konzepte, bei denen die Präsentation und Erlebbarkeit der Waren im Blickpunkt stehen, "ein Erfolg versprechender Ansatz". Das betreffe jedoch eher kleine Mietflächen.
Die meisten dieser Verträge dürften kürzere Laufzeiten haben, sagt Hamburgs Citymanagerin Brigitte Engler. Das könne temporär auch zu Leerständen führen. Immer weniger Mieter seien bereit, langfristige Mietverträge ohne flexible Anpassungsklauseln zu unterschreiben. Instrumente wie Umsatzmieten oder Sonderkündigungsrechte würden immer häufiger thematisiert, heißt es im Retailmarkt-Report 2018 von BNPPRE. Zwar kämen Mieter noch nicht immer mit ihren Wünschen durch, meint Litta, aber es zeichne sich eindeutig ein Umbruch ab. "Händler lassen sich lange Laufzeiten gut bezahlen."
Grundsätzlich profitiere der Markt von einer nach wie vor guten Nachfrage, heißt es bei G & B. Insgesamt wurden 2017 in den Hamburger A-Lagen 31 Neuvermietungen registriert, 13 Prozent mehr als im Vorjahr. "Die Textilbranche zeigte sich zwar mit einem Flächenanteil von rund 30 Prozent sehr aktiv, aber über 50 Prozent aller Vermietungen im vergangenen Jahr betrafen Shop-Größen von unter 250 Quadratmetern, da kommen wir von einem ganz anderen Niveau", relativiert Litta.
Bundesweit sei der Trend zu beobachten, dass der Anteil von Textilgeschäften an den Vermietungen sinkt, dagegen nähmen Drogeristen und Lebensmittelhändler, die immer öfter in zentrale Innenstadtlagen strebten, an Bedeutung zu. Das größte Wachstum verzeichnen derzeit Gastronomiekonzepte, die dem Trend zur Verbindung von Shoppen und Freizeit Rechnung tragen. So konnte die Branche Gastronomie auch in Hamburg ihren Flächenumsatz 2017 um fünf auf 18 Prozent steigern. "Dadurch belebt sich die City immer mehr, wovon auch die anderen Branchen profitieren", sagt Sven Bechert von G & B.