Eigentümerversammlung: Vertagen, was geht

Wegen der Pandemie dürfen derzeit keine Eigentümer­versammlungen stattfinden. Das stellt Verwalter und Wohnungseigentümer vor nie dagewesene Probleme.

Jeden Frühling haben in Deutschland die Wohnungseigentümerversammlungen Saison: Die Eigentümer treffen sich auf Einladung des Verwalters, um Beschlüsse mit Tragweite für die ganze Gemeinschaft zu fassen, etwa zur Modernisierung der Fenster oder zum Einbau von Ladestationen für Elektroautos. Die Eigentümer segnen den Wirtschaftsplan und die Höhe des Wohngelds für die anstehende Geschäftsperiode ab. So läuft das seit Jahrzehnten. Aber dieses Jahr ist alles anders.

Beim Haus- und Grundbesitzerverein Haus und Grund München laufen zurzeit die Telefone heiß, circa 600 Anrufe verzeichnet man dort pro Tag. Darunter sind viele verunsicherte Eigentümer und Verwalter, die angesichts der Corona-Krise fragen, ob und wann ihre Eigentümerversammlung stattfinden kann. Eines ist sicher: "Bis einschließlich 19. April sind Wohnungseigentümerversammlungen verboten", sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München. Das Verbot gilt für die gesamte Bundesrepublik - bis zu diesem Termin. Alternativ zur klassischen Eigentümerversammlung gibt es zwar andere Möglichkeiten für die WEG, Beschlüsse zu fassen, aber sie haben ihre Tücken. Doch davon später mehr.

Manche Versammlungen finden statt. Das kann noch Probleme geben

In der aktuellen Situation rät Stürzer dazu, "alles zu vertagen, was aufschiebbar ist". Bestimmte Dienstleister dürfen weiterhin tätig werden. Es gebe Verwalter, die sich als Dienstleister verstünden - und aus diesem Grund Eigentümerversammlungen abhielten, berichtet Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsreferentin des Vereins Wohnen im Eigentum in Bonn. Auch wenn solche Verwalter die derzeit üblichen Abstands- und Hygieneregeln strikt befolgen - die Rechtsanwältin warnt davor, eine solche Versammlung abzuhalten: "Wenn man die Eigentümerversammlung in der aktuellen Situation veranstaltet, können die dort gefassten Beschlüsse auch deshalb anfechtbar sein, weil manche Menschen zu den Corona-Risikogruppen gehören und deshalb nicht anwesend sein können. Oder weil sie weit entfernt wohnen und wegen der Reisebeschränkungen keine Möglichkeit haben, teilzunehmen."

Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter die Eigentümer zu dieser nicht-öffentlichen Versammlung einladen. So schreibt es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor. Einfach ausfallen kann diese Veranstaltung mit geladenen Gästen nicht. Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschlussorgan der Gemeinschaft und genehmigt jedes Jahr auch die Betriebskostenabrechnung. "Wie sollen wir das jetzt machen? Und wann?"

Mit derartigen Fragen bestürmen derzeit Verwalter den Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) in Berlin. "Wir empfehlen unseren Verwaltern, alle Nebenkostenabrechnungen, die vorliegen, jetzt schon an die Eigentümer zu versenden, auch wenn noch keine Belegprüfung stattgefunden hat", sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV. So könnten alle, für die das notwendig sei, die Abrechnungen beim Finanzamt einreichen. Wer seine Wohnung vermietet, hat bis Ende des Jahres Zeit, dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zu übermitteln.

Damit Verwalter und Eigentümer zunächst auch ohne Eigentümerversammlung handlungsfähig bleiben, haben Bundestag und Bundesrat Ende März temporäre Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz beschlossen: Das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafrecht" sieht unter anderem vor, dass bestehende Wirtschaftspläne der WEGs weiterhin gelten. Das heißt: die Liquidität der WEGs bleibt erhalten, laufende Kosten können beglichen werden. Und Verwalter bleiben im Amt, auch wenn ihr Vertrag dieser Tage ausläuft. Kaßler weist in diesem Zusammenhang auf die Notstandsregelungen hin, die es schon vor der Corona-Krise gab und die weiterhin gelten: "So darf der Verwalter einen Handwerker holen, wenn die Wasserrohre geplatzt sind. Wenn Ziegel vom Dach gefallen sind, darf er das Dach ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft reparieren lassen." Eine Dach-Sanierung dürfe der Verwalter jedoch nicht in Auftrag geben.

Videokonferenzen sind rechtlich problematisch - auch, wenn alle zustimmen

Doch was ist, wenn das Versammlungsverbot auch lange nach dem 19. April fortbesteht? Das könnte zu einem Stau ungelöster Probleme führen. Damit das nicht passiert, empfiehlt Kaßler: "Verwalter sollten die Eigentümer auf Vollmachten hinweisen. Denn ein geschäftliches Treffen zu zweit ist erlaubt: Verwalter und Verwaltungsbeiratsvorsitzender können mit den Vollmachten der Wohnungseigentümer wichtige Beschlüsse treffen." Dafür solle man allerdings eine "schlanke Tagesordnung" festlegen.

Rechtsanwalt Stürzer wiederum weist auf die "Ein-Mann-Versammlung" hin: Es sei "rechtlich zulässig", wenn der Verwalter mithilfe von Vollmachten "dringliche Instandsetzungen" in die Wege leite. Die "Ein-Mann-Versammlung" sei allerdings nicht für Entscheidungen geeignet, "die unter den Eigentümern umstritten sind", so der Experte.

Eine Alternative, über die in WEGs derzeit verstärkt nachgedacht wird, sind Umlaufverfahren. Damit kann man zum Beispiel eine überfällige Heizungssanierung vorantreiben. Der Haken: Das Verfahren funktioniert nur bei kleinen WEGs. Denn bei diesem Prozedere müssen "alle Wohnungseigentümer sowohl dem Verfahren als auch dem Beschlussantrag zustimmen", gibt Stürzer zu bedenken. VDIV-Geschäftsführer Kaßler befürwortet das Verfahren grundsätzlich: "Dringende Maßnahmen können so unkompliziert und ohne Zeitverzug umgesetzt werden." Bislang kamen solche Beschlüsse aber nicht nur deshalb selten zustande, weil alle Eigner zustimmen müssen, sondern auch, weil das in Schriftform geschehen muss.

Eine Variante der Eigentümerversammlung, die bereits in Einzelfällen praktiziert wurde, ist die Telefon- oder Video-Konferenz. Ist sie eine Option, um Myriaden von Eigentümerversammlungen im dritten oder vierten Quartal dieses Jahres vorzubeugen? Experten haben gegen Online-Versammlungen Vorbehalte. "Eine Eigentümerversammlung ist eine Präsenzveranstaltung. Sie nur mithilfe von Telekommunikation oder per Videokonferenz abzuhalten, ist nur dann möglich, wenn das in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben ist", sagt Rechtsanwältin Faust-Füllenbach von Wohnen im Eigentum. Einen solchen Passus enthält bislang allerdings kaum eine Gemeinschaftsordnung.

Halte die WEG dennoch eine virtuelle Versammlung ab, bewegt sie sich nach Ansicht von Faust-Füllenbach in einer rechtlichen Grauzone, auch wenn alle Eigner ihr Plazet dafür gaben. Ihre Begründung: "Man kann nicht mit Sicherheit überprüfen, wer sich zugeschaltet hat und wie lange ein Eigentümer an der Online-Versammlung teilgenommen hat." Abgesehen davon könne man "den einzelnen Eigentümer nicht dazu zwingen, die technischen Voraussetzungen für seine Teilnahme an einer Online-Versammlung zu schaffen." Die gleichen Einwände hat auch Rechtsanwalt Stürzer von Haus und Grund und fügt hinzu: "Wie wollen Sie verhindern, dass ein Dritter während der Versammlung im Hintergrund Einfluss nimmt?" Verlege man Eigentümerversammlungen in den virtuellen Raum, grenze man wenig technikaffine ältere Eigentümer aus, was er für "rechtswidrig" hält. "Online-Eigentümerversammlungen ziehen einen Rattenschwanz an Problemen nach sich", konstatiert Stürzer. Eine andere Auffassung vertritt Martin Kaßler vom VDIV Deutschland: "Wir raten zu Online-Versammlungen, wo es technisch machbar ist." Unter folgender Voraussetzung: Zuvor müssten die Eigentümer einstimmig beschlossen haben, dass eine solche Telefon-, Video- oder Onlinekonferenz stattfinden dürfe.

In der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes, die voraussichtlich spätestens Anfang Oktober in Kraft tritt, sind Regelungen vorgesehen, die dazu beitragen, Online-Eigentümerversammlungen in der Zukunft zu etablieren. Erleichtern will der Gesetzgeber übrigens auch Beschlüsse per Umlaufverfahren: Künftig sollen sie nicht allein in Schriftform, sondern auch in Textform, also per E-Mail, möglich sein. Solche Neuerungen können WEGs helfen, Krisensituationen besser zu meistern.