Relativ gesehen ist Baugeld immer noch preiswert. Zinsbindungen von 15 und von zehn Jahren kosten mit effektiv fünf Prozent in etwa gleich viel. Da ungefähr liegt der Durchschnittswert aller von der Frankfurter FMH-Finanzberatung ermittelten Kreditangebote.
Bleibt die Inflationsrate wegen des hohen Ölpreises hoch, wird Baugeld teurer werden. Deshalb besser jetzt den Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden lassen, bevor die Zinsen weiter steigen.
(Foto: Foto: ddp)Und wie das bei Durchschnittswerten so üblich ist: Einige Geldgeber gehen mit Dumpingangeboten an den Markt, die deutlich darunter liegen. Andere langen ordentlich zu und fordern inzwischen mehr als sechs Prozent. Weshalb Baugeld relativ preiswert ist: Im Schnitt der vergangenen Jahrzehnte kosten Hypothekendarlehen sowohl mit zehn- als auch 15-jähriger Zinsbindung deutlich mehr als sieben Prozent.
Baugeld hat sich verteuert
Doch absolut gesehen stellt sich die Situation schon ganz anders dar. Denn wegen der weltweiten Finanzkrise, viel mehr aber noch wegen um sich greifender Inflationsängste sind die Renditen lang laufender Schuldpapiere in den vergangenen Monaten spürbar gestiegen. Entsprechend hat sich auch Baugeld verteuert; bei langfristiger Zinsbindung bis zu einem Prozent.
Wer also nicht im vergangenen Jahr seine eigenen vier Wände finanzieren konnte, sondern dies in diesen Wochen tun möchte, der zahlt je 100.000 Euro Baukredit bis zu einen Tausender mehr. Und das Jahr für Jahr. Leider dürfte sich das Warten auf bessere Zinszeiten wenigstens vorerst für Immobilieninteressenten und Finanzierer nicht auszahlen.
Eigenheimfinanzierung unter Dach und Fach bringen
Bleibt die Inflationsrate wegen des hohen Ölpreises und anhaltend teurer Grundnahrungsmittel hoch, wird Baugeld eher teurer als billiger. Experten wie Robert Haselsteiner, Vorstand des Münchner Darlehensbrokers Interhyp AG, raten deshalb zur Eile und jetzt noch schnell die Eigenheimfinanzierung unter Dach und Fach zu bringen, bevor die Zinsen weiter zulegen.
Zwar können sich Bauherren nicht gegen das Umfeld an den Zinsmärkten stemmen, doch sie haben zumindest eine Stellschraube, den Preis des Baugelds zu drücken. "Indem sie nämlich möglichst viel Eigenkapital einsetzen", bringt FMH-Chef Max Herbst die naheliegende Strategie auf den Punkt.
Wer mehr hat, zahlt weniger
Sobald Banken und Sparkassen Geld verleihen, sind ihnen am liebsten jene Schuldenmacher, die wenig Kredit brauchen, die also viel eigenes Geld mitbringen. Deren Eigenkapitalquote also mehr oder weniger deutlich über den üblichen 25 Prozent der Erwerbskosten liegt. Weil das Risiko auf Seiten der Geldhäuser in solchen Fällen praktisch gegen null geht, können Eigenheimer in solchen Fällen deutliche Zinszugeständnisse erwarten.
Viel Eigenkapital kann die Finanzierungskosten erheblich drücken. Aber nicht nur das. Es bringt zwangsläufig auch eine sehr niedrige Restschuld zum Ende der Festschreibung. "Dies ist zweifellos vorteilhaft für die Anschlussfinanzierung, falls dann, was heute niemand wissen kann, Baugeld dramatisch teurer ist als heute", erläutert Finanzierungsstratege Max Herbst. Klar, lässt sich doch, angenommen ein künftiger Zinssatz von acht oder noch mehr Prozent bei 8000 Euro Restschuld eher verkraften als bei 13.000 Euro.
Bei recht üppigen Ersparnissen sein Eigenkapital möglichst hoch zu setzen ist auch ein rekordverdächtig renditestarkes Investment. So viel Ertrag wirft keine vergleichbar sichere Anlageform ab. Mit ein wenig finanzmathematischem Know-how und ein bisschen um die Ecke denken wird das schnell klar. Angenommen, Marc Beier hat Geldvermögen von 50.000 Euro. Erste Alternative: Er packt den gesamten Betrag in eine zehnjährige Bundesanleihe, die momentan um die 4,2 Prozent Bruttorendite abwirft.
Denn vom kommenden Jahr an nimmt der Fiskus über die Abgeltungssteuer gut 26 Prozent (inklusive Solizuschlag) weg. Das verringert die Anleihenrendite auf netto um die drei Prozent. Bei derzeit mehr als vier Prozent Inflationsrate, unter dem Strich, zumindest vorläufig, ist das ein sehr schlechtes Geschäft.
Eigenkapital als Zinsinvestment betrachten
Zweite Alternative: Beier stockt mit den 50.000 Euro sein Eigenkapital für die Hausfinanzierung auf. Das erspart ihm circa fünf Prozent Hypothekenzins. Gleichermaßen brutto wie netto, weil die Sollzinsen bei selbstgenutztem Wohneigentum Privatsache, steuerlich somit nicht relevant sind. Man muss das Eigenkapital gleichsam als Zinsinvestment betrachten. Eine Nettorendite von etwa fünf Prozent lässt sich mit sicheren zehnjährigen Euro-Staatsanleihen derzeit nicht erreichen.
Wer also noch Geld übrig hat oder etwa durch Erbschaft, Schenkung oder ein Extra vom Chef Geld hinzu bekommt, der sollte dieses weitestgehend als Eigenkapital in die eigenen vier Wände stecken. "Einmal abgesehen von etwa drei bis vier Monatsgehältern als eiserne Reserve in der Hinterhand", schränkt Max Herbst ein. Zwar gibt es auch dann nicht den Baukredit zum Selbstkostenpreis der Banken. Aber ein paar Zehntel Prozentpunkte Zinsersparnis sind immerhin drin. Von den psychologischen Vorteilen ganz zu schweigen.