Lückenhafte Bauverträge
Schlecht für Bauherren: In zwei Dritteln aller Bauverträge für Häuser, die schlüsselfertig übergeben werden sollen, fehlen wichtige vertraglich festgelegte Leistungen. Das ergab eine Erhebung des Verbandes privater Bauherren. Dazu gehören etwa in der Planungsphase statische Berechnungen oder Kalkulationen zum Wärmebedarf. Eigentlich selbstverständliche Arbeiten wie die Dachdämmung oder der Anschluss des Hauses an das Kanalnetz fehlen darüber hinaus in jedem zweiten Vertrag. Fatal: Laien haben meist keine Chance, diese Fehler in ihrem Bauvertrag zu entdecken. Wer trotzdem unterschreibt, muss mit hohen Mehrkosten rechnen. Leicht können mehrere tausend Euro zusammenkommen.
Hilfe von Profis
Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte seinen Bauvertrag daher vor der Unterschrift von einem Fachmann prüfen lassen. Das ist zum Beispiel bei den Verbraucherzentralen, dem Tüv, dem Bauherren-Schutzbund und dem Verein Wohnen im Eigentum möglich. Die Berater überprüfen zum einen, ob der Vertragsentwurf juristische Fallstricke enthält. Das können zum Beispiel eine fehlerhafte Terminplanung oder unklare Regelungen darüber sein, wie die Gewährleistung aussieht, wenn Baumängel auftreten. Darüber hinaus prüfen die Berater aber auch die Bau- und Leistungsbeschreibung des Vertrags. Sie ist das Herzstück der Bauvereinbarung und sollte alle Arbeiten enthalten, die die Baufirma leistet. Bauherren müssen bedenken: Was nicht in der Beschreibung geregelt ist, muss von der Baufirma auch nicht geleistet werden. Über offene Punkte müssen sie nachverhandeln und extra zahlen.
20 Angebote im Vergleich
Im Vergleich zu möglichen Folgekosten, die Bauherren bezahlen müssen, wenn ihr Bauvertrag Fehler aufweist, ist das Geld für einen Berater gut investiert. Finanztest hat die Preise anhand eines Musterfalls bei 20 Anbieter erhoben. Der Musterfall: Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche, Baupreis 200 000 Euro. Vertrag, Haus und Grundstück weisen keine Besonderheiten auf. Die Prüfung des Bauvertrag kostet bei den Verbraucherzentralen zwischen 90 und 320 Euro. In der Leistung enthalten sind eine juristische Vertragsprüfung sowie die Kontrolle der Bau- und Leistungsbeschreibung auf Vollständigkeit und Schlüssigkeit. Für das gleiche Angebot verlangen Verbände etwas mehr: Zwischen 220 und 700 Euro müssen Bauherren hier zahlen. Hinzu kommen noch Mitgliedsbeiträge. Die vollständige Tabelle mit allen Anbietern zeigt der Testkompass.
Begleitung während der Bauphase
Der Expertenrat kann aber auch während der Bauphase viel Geld sparen und Nerven von Bauherren schonen. Denn nach einer Studie der Dekra gibt es an jedem Bau im Schnitt 32 Mängel, für deren Beseitigung Bauherren rund 10.000 Euro zahlen müssen. Kommen Folgekosten durch Wertverlust oder einen Gerichtsprozess hinzu, kann die Summe leicht auf rund 30.000 Euro ansteigen. Um das zu vermeiden bieten die genannten Organisationen auch eine Baubegleitung durch einen Sachverständigen an. Dieser kann durch Begutachtung der Baustelle rechtzeitig mögliche Mängel feststellen und die Baufirma drängen, diese rasch zu beseitigen. Oft sind die Baufirmen dazu eher bereit, wenn ein externer Fachmann auf Baufehler aufmerksam macht. So stellen die Prüfer sehr oft fest, dass der Neubau undicht ist. Beseitigt die Baufirma dies nicht sofort, können durch eindringende Feuchtigkeit teure Folgeschäden entstehen. In dem Finanztest-Modellfall kostet die Baubegleitung zwischen 700 und 3 000 Euro. Geld, dass in jedem Fall gut investiert ist.
Alle Ergebnisse: Der gesamte Test aus Finanztest 07/2008
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Tipps
Vertragsprüfung. Handeln Sie mit der Baufirma den Entwurf eines Bauvertrags aus. Hilfe bei der Vorbereitung bieten die Ratgeber Richtig bauen: Planung und Richtig bauen: Ausführung. Lassen Sie den Entwurf von Fachleuten unter rechtlicher und bautechnischer Hinsicht prüfen.
Teilprüfungen. Sie können bei den meisten Anbietern auch eine Teilprüfung des Vertrags vereinbaren. Dann sehen sich die Experten nur die Bau- und Leistungsbeschreibung des Vertrags an. Dies ist ausreichend, wenn zum Beispiel schon ein Anwalt Ihren Vertragsentwurf geprüft hat. Je nach Aufwand kostet die Teilprüfung zwischen 50 und mehreren hundert Euro.
Alternativen. Die juristische Vertragsprüfung können Sie auch von einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt machen lassen. Eine bautechnische Prüfung des Vertrags bieten neben den im Testkompass genannten Organisationen auch einzelne Sachverständige oder Architekten an. Anwälte und Architekten nennen Ihnen die Kammern. Bauexperten finden Sie unter www.bvpi.de oder in Suchmaschinen über den Begriff "Bausachverständige".
Beratungsgespräch. Die Ergebnisse Ihrer Vertragsprüfung erhalten Sie meist mündlich im Beratungsgespräch. Auf Wunsch können Sie bei vielen Anbietern aber auch schriftliche Informationen bekommen. Beim Verein Wohnen im Eigentum ist dies aber nur gegen Aufpreis möglich.
Unterstützung. Die Berater unterstützen Sie auch in Gesprächen mit der Baufirma, um Vertragsänderungen durchzusetzen. Gegen Extragebühr geht das zum Beispiel bei den Verbraucherzentralen Bremen und Hamburg, beim Tüv Süd und beim Verband privater Bauherren.
Baubegleitung. Wenn der Bau beginnt, sollten Sie die Baubegleitung von Sachverständigen oder Prüforganisationen wie Tüv, Dekra, den Verbraucherzentralen oder den Bauverbänden nutzen.