Behauptet ein Mieter, dass ihm der Vermieter zu Unrecht wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, muss er diesen Verdacht auch beweisen. Es sei grundsätzlich nicht Sache des Vermieters, darzulegen, dass der Kündigungsgrund nicht vorgtäuscht war, entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe.
Das Gericht hob damit ein gegenteiliges Urteil des Landgericht Mannheims auf.
Zieht allerdings der Vermieter laut Urteil nach der Eigenbedarfskündigung nicht selbst in die Wohnung ein, liegt der Verdacht nahe, dass der Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Könne der Vermieter plausibel darlegen, warum der ursprüngliche Eigenbedarf später weggefallen sei, liege die Beweislast für einen vorgetäuschten Eigenbedarf beim Mieter.
Im vorliegenden Fall mussten die Mieter einer Erdgeschosswohnung in Mannheim zum 1. September 1999 ausziehen, weil ihr Vermieter Eigenbedarf anmeldete. Bis dahin wohnte der Vermieter in der Souterrain-Wohnung, wollte aber ins Erdgeschoss umziehen. Nach der Durchführung verschiedener Renovierungsarbeiten wurde die Erdgeschosswohnung Mitte 2002 jedoch anderweitig vermietet. Der Vermieter blieb in seiner durch einen Umbau vergrößerten Souterrain-Wohnung.
Die ehemaligen Mieter hatten deshalb den Eindruck, der Eigenbedarf des Vermieters sei nur vorgetäuscht gewesen, um leichter kündigen zu können. Sie verlangten Schadensersatz für die Umzugskosten und die Differenz zur höheren Miete, die sie für ihre neue Wohnung zu zahlen hatten. Der Vermieter machte dagegen geltend, er habe sich erst Anfang 2002 anders entschieden, da er beschlossen habe zu heiraten und die Erdgeschoss-Wohnung als Ehewohnung zu klein sei.
Das Landgericht Mannheim sprach den Ex-Mietern dennoch Schadensersatz zu. Der Bundesgerichtshof stellte nun folgende Beweisregeln auf: Der Vermieter muss substantiiert und plausibel darlegen, aus welchen Gründen der ursprünglich behauptete Eigenbedarf später weggefallen ist. Gelingt ihm dies, muss der ehemalige Mieter beweisen, dass der Eigenbedarf und dessen späterer Wegfall nur vorgetäuscht waren. Das Landgericht Mannheim muss nun erneut über den Fall entscheiden und Beweise erheben.
Aktentzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 368/03.