Effizienzvorgaben: Anders grün

Gebäude sollen immer weniger Energie verbrauchen. Experten streiten, wie das am besten funktionieren kann. Die Wohnungsunternehmen haben eigene Ideen.

Energieeinsparungsgesetz, Energieeinsparverordnung oder Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz: Die staatlichen Vorgaben für die Energieeffizienz und -versorgung von Immobilien sind so sperrig wie die Namen, die sie tragen. Die vormalige Bundesregierung hatte sich daher vorgenommen, das Dickicht der Pflichten zu lichten - ein neues Gebäudeenergiegesetz sollte die Anforderungen zusammenführen und vereinfachen. Zugleich war vorgesehen, mit dem Gesetz die Effizienzvorgaben für den Neubau öffentlicher Gebäude wie Schulen oder Krankenhäuser zu verschärfen. Im vergangenen Frühjahr wurde das Vorhaben jedoch abgeblasen, da CDU und CSU strengere Auflagen nicht mittragen wollten. Alles auf Anfang heißt es damit für die nächste Bundesregierung, die jetzt einen neuen Anlauf nehmen muss, das Regelwerk für die Energieeffizienz von Gebäuden zu reformieren.

Künftig sollte die Angabe von CO₂-Emissionen Pflicht werden, schlägt die Branche vor

Die Zeit drängt. Denn die EU verpflichtet die Mitgliedsstaaten, dafür zu sorgen, dass von 2021 an alle neuen Immobilien als klimafreundliche "Niedrigstenergiegebäude" ausgeführt werden. Für öffentliche Bauten gilt die Pflicht sogar bereits ab 2019. Allerdings hat die EU den Begriff des Niedrigstenergiegebäudes nicht eindeutig definiert. Die Staaten können die Standards selbst festlegen. Nach Ansicht der Immobilienwirtschaft sollte die Politik diesen Spielraum nutzen, um die Anforderungen auf dem Niveau der derzeit gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) zu belassen. "Eine weitere Verschärfung der EnEV würde für den Klimaschutz wenig bringen, die Baukosten aber stark steigen lassen", erklärt Christian Bruch, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Bereits die letzte, vor zwei Jahren in Kraft getretene Verschärfung hat die Baukosten im Wohnungssegment laut Immobilien-Dachverband ZIA um sechs bis sieben Prozent steigen lassen. In Anbetracht des vielerorts großen Bedarfs an neuen Wohnungen sei es daher falsch, die Kosten durch strengere Effizienzvorgaben weiter in die Höhe zu treiben.

Ein Argument, das Bert Oschatz, Geschäftsführer des Instituts für Technische Gebäudeausrüstung Dresden, so pauschal nicht gelten lassen will. "In manchen Fällen wäre eine Verschärfung des Ordnungsrechts für Bauherren wirtschaftlich umsetzbar, in anderen nicht", sagt der Experte. Ohnehin hingen solche Rechnungen merklich davon ab, welche Rahmenbedingungen vorgefunden und für die Zukunft angesetzt werden, etwa zur Energiepreisentwicklung. "Denn schließlich werden hier ja Zeiträume von dreißig Jahren betrachtet", so Oschatz. Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) hält das Kostenargument gar für grundlegend falsch. "Wenn man den Effizienzstandard einfriert oder gar absenkt, wird man damit nicht mehr bezahlbaren Wohnraum bekommen", erklärt Barbara Metz, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin der DUH. Nur fünf Prozent der Gesamtkostensteigerung im Neubau seien auf Effizienzanforderungen zurückzuführen. "Die Kosten neuer Wohngebäude sind vor allem deshalb gestiegen, weil der Baugrund teurer geworden ist und die Ansprüche an die Ausstattung der Immobilien gewachsen sind", sagt Metz.

Die Immobilienwirtschaft führt jedoch nicht nur die Kosten gegen eine Verschärfung der Vorgaben an. Sie argumentiert, dass das Regelwerk einen strukturellen Fehler aufweist, was den Klimaschutz betrifft: Statt die CO₂-Emissionen zu reglementieren, setzt die EnEV Vorgaben für den Primärenergiebedarf der Neubauten. Mit einem Multiplikator, dem sogenannten Primärenergiefaktor, soll dabei zwar berücksichtigt werden, wie klimafreundlich die jeweilige Wärmeversorgung ist - schließlich wird die Umwelt deutlich weniger belastet, wenn Haushalte mit Holzpellets statt mit Gas oder gar Öl heizen. Da die Multiplikatoren den CO₂-Ausstoß aber nicht in jedem Fall exakt abbilden, bedeutet ein geringer Primärenergiebedarf nicht zwangsläufig, dass das Gebäude auch besonders klimafreundlich ist.

Der Immobilienverband GdW schlägt deshalb vor, in die EnEV oder in ein künftiges Gebäudeenergiegesetz eine Pflicht zur Ausweisung der CO₂-Emissionen aufzunehmen. "So könnte man ein Bewusstsein dafür schaffen, welche Maßnahmen welche Klimaschutzwirkung haben", sagt Ingrid Vogler, Referatsleiterin Energie, Technik, Normung des GdW. Zunächst sollte der Kohlendioxid-Kennwert allein der Information dienen. Nach einer Übergangsphase sollte dann die CO₂-Vorgabe die bestehende Anforderung an den Primärenergiebedarf ersetzen. Das würde es möglich machen, gezielt dort zu investieren, wo es den größten Nutzen für das Klima bringt. Um Praxiserfahrungen mit diesem Ansatz zu sammeln, könnte man eine Experimentierklausel auf Quartiersebene in die EnEV oder in ein Gebäudeenergiegesetz aufnehmen, so Vogler. "Wer das erproben will, sollte eine ambitionierte Vorgabe für CO₂-Emissionen und auch den Endenergiebedarf bekommen - und im Gegenzug völlig freie Hand haben, wie er diese erfüllt. Das wird bei Bauherren viel Kreativität freisetzen", ist die Energieexpertin überzeugt.

"Aus Sicht des Klimaschutzes ist die Einführung einer CO₂-Anforderung auf jeden Fall eine sinnvolle Maßnahme", meint Oschatz. Allerdings glaubt er nicht, dass die Wohnungswirtschaft, von Ausnahmen abgesehen, damit tatsächlich günstiger fahren wird. "Gerade bei Fernwärme auf Kohlebasis ergibt sich eine wesentlich ungünstigere Bewertung als mit der heutigen Stromgutschriftmethode für den Primärenergiefaktor", erklärt der Experte.

Darüber hinaus fordert die Immobilienbranche, den Bauherren und Eigentümern mehr Flexibilität bei der Erfüllung der energetischen Vorgaben zuzugestehen, statt diese zu verschärfen. "Der Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes enthielt da einige sinnvolle Ansätze: etwa die Möglichkeit, Photovoltaik-Anlagen bei der Berechnung des Primärenergiebedarfs sowie bei der Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien zu berücksichtigen", sagt Vogler. Mehr Spielraum würde ebenfalls entstehen, wenn im Ordnungsrecht und bei der Förderung statt Einzelgebäuden die Quartiersebene ins Visier genommen würde. Dann wäre es zum Beispiel möglich, die Erneuerbare-Energien-Vorgaben im Neubau mit einer kostengünstigeren, zentralen Anlage zu erfüllen, die gleich mehrere Häuser mit Wärme versorgt.

Entscheidend ist nicht das einzelne Gebäude, sondern das gesamte Quartier

Auch mit Blick auf Bestandsbauten biete der Quartiersansatz Vorteile, meint BFW-Geschäftsführer Bruch. "Gerade bei der energetischen Sanierung ist die Fixierung auf einzelne Gebäude falsch. Oft ist es viel sinnvoller, die Aufgabe auf Quartiersebene anzugehen, da die Gebäude unterschiedliche Potenziale haben." Wobei das in der Praxis natürlich nicht immer ganz einfach sei, schränkt Bruch ein, weil die einzelnen Immobilien häufig verschiedene Eigentümer mit unterschiedlichen Interessen hätten. In der Politik findet das Plädoyer für den Quartiersbezug jedenfalls Gehör - fast alle Parteien haben sich im Grundsatz dazu bekannt.

Bei der finanziellen Förderung energetischer Bau- und Sanierungsmaßnahmen durch die staatliche KfW-Bank sieht die Branche ebenfalls Reformbedarf. "Bislang fördert die KfW diejenigen Maßnahmen am stärksten, die am meisten Energie einsparen. Das halten wir klimapolitisch aber für ineffizient, da für die letzten eingesparten Kilowattstunden am meisten Geld aufgewendet werden muss", sagt Vogler. Der GdW schlägt stattdessen vor, die Förderung stärker an der Klimaschutzwirkung zu orientieren, etwa durch einen Zuschuss pro eingesparter Tonne Kohlendioxid mit einer Deckelung bei einem bestimmten Prozentsatz der Investitionskosten. "So könnte man CO₂-Einsparungen anreizen und den Bauherren und Eigentümern zugleich alle Freiheiten bei der Wahl der Maßnahmen lassen", erklärt Vogler.

Die Deutsche Umwelthilfe sieht diesen Vorschlag mit gemischten Gefühlen. "Eine Ausrichtung der Förderung an der tatsächlich erreichten CO₂-Einsparung ist langfristig erstrebenswert, um die Lücke zwischen ökologischem Anspruch und Realität weiter zu schließen. Die Digitalisierung könnte das künftig ermöglichen", sagt Metz. Aktuell sei eine Umstellung aber noch nicht handhabbar. Zudem wäre sie ein Risiko für die Wärmewende in Gebäuden. "Denn wenn vorab nicht klar ist, wie viel Fördermittel gewährt werden, dann werden viele Hausbesitzer aufgrund mangelnder Planungssicherheit lieber auf die Sanierung verzichten. Die für den Klimaschutz dringend nötige Erhöhung der Sanierungsquote wird sich auf diesem Wege nicht erreichen lassen."