Antrag abgelehnt! Das bekommen viele Wohnungseigentümer zu hören, die in Eigentümerversammlungen die Installation von Ladestationen durchsetzen wollen. Denn es genügt eine einzige Gegenstimme, um das Vorhaben zu blockieren. Ein neuer Versuch ist dann erst nach einem Jahr auf der nächsten Eigentümerversammlung möglich.
Der Ausbau von Ladestationen in privaten Garagen geht nur sehr schleppend voran. Bis 2022 sollten nach den Plänen der Bundesregierung eigentlich eine Million Elektroautos auf deutschen Straßen unterwegs sein, doch auch das teils veraltete Wohnungseigentumsgesetz ist mit ein Grund dafür, dass dieses Ziel nicht erreicht wird. Derzeit ist im Gesetz nicht geregelt, welche Mehrheit in der Eigentümerversammlung beim Beschluss über den Einbau von Lademöglichkeiten erforderlich ist. In der Praxis lassen Verwalter darüber meist als "sonstige bauliche Veränderung" abstimmen. Dafür bedarf es der Zustimmung sämtlicher Eigentümer, die von der Maßnahme beeinträchtigt sind - im Zweifelsfall sind das alle. Das bestätigt Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner, Bundesfachreferentin für Immobilienververwaltung des IVD. "Installationen in der Tiefgarage betreffen in der Regel alle Eigentümer", erläutert sie. Es müssen also auch alle zustimmen. "Solche Mehrheiten kommen in der Praxis häufig nicht zustande", berichtet die Expertin.
Hinzu kommt, dass einzelne WEG-Mitglieder derzeit keinen Rechtsanspruch auf eine Ladestation in der Tiefgarage haben - selbst dann nicht, wenn sie die Kosten tragen würden. "Wenn ein einzelner Eigentümer in Eigenregie eine Lademöglichkeit in der Tiefgarage der WEG schafft, könnte ihn die WEG auf Rückbau in Anspruch nehmen", sagt Julia Wagner, Referentin für Recht und Expertin für WEGs beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Eigentümer eines freistehenden Einfamilienhauses haben es da deutlich einfacher. Sie müssen ihre Nachbarn nicht um Erlaubnis fragen, wenn sie eine Wallbox installieren möchten.
Welche Einwände bringen Wohnungseigentümer gegen Ladestationen vor? "Mangelnde Sicherheit und die Kosten", berichtet Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsreferentin beim Verband Wohnen im Eigentum (WiE). Derzeit sei strittig, wer die Kosten für die Infrastruktur tragen müsse - nur der Eigentümer, der sie nutzen will, oder die Gemeinschaft. Nicht klar geregelt ist zudem, wer für Wartung und Instandhaltung aufkommt. Außerdem gebe es vielerorts Bedenken in Bezug auf die Belastbarkeit des Stromnetzanschlusses der jeweiligen Liegenschaft. Laut einer bundesweiten Studie des ADAC erklärt das auch, weshalb derzeit gerade mal vier Prozent der Stellplatzflächen von Mehrfamilienhäusern Lademöglichkeiten für Elektroautos bieten.
"In der Regel ist das Thema Wallboxen in der Eigentümerversammlung schnell vom Tisch, weil die Eigner die hohen Kosten scheuen", berichtet auch Thomas Meier, Präsident des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI) mit Sitz in Berlin, dem etwa 800 Mitgliedsunternehmen angehören. Die Aufwendungen für die Ladeinfrastruktur könnten ohne Weiteres in die Zehntausende gehen, in bestimmten Fällen sogar im sechsstelligen Bereich liegen. "Elektromobilität ist in Deutschland noch nicht angekommen. Außerdem brauchen viele WEGs ihre Rücklagen zum Beispiel eher für die Sanierung", sagt der Geschäftsführer des Nürnberger Unternehmens Pfeuffer Immobilien Verwaltung & Management, das 10 000 Wohn- und Gewerbeeinheiten betreut. Für WEGs seien Ladestationen "flächendeckend auf absehbare Zeit kein Thema", meint Meier.
Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter DDIV, sieht das anders: "Das Interesse der Eigentümer an der E-Mobilität nimmt zu, das merken wir deutlich. Die Leute wollen nicht um die Ecke fahren, um ihren Pkw mit Strom zu versorgen, sondern sie wollen ihr Auto, so wie das Smartphone, zu Hause laden."
In Zukunft soll es einzelnen Eigentümern nicht mehr möglich sein, einen Beschluss zu verhindern
"Ladestationen in der Tiefgarage einer Wohnanlage bedeuten für die Eigentümergemeinschaft mit Sicherheit eine Wertsteigerung der Wohnanlage. Das gilt auch für den einzelnen Eigentümer, der seine Wohnung vermieten oder verkaufen möchte", sagt WiE-Expertin Faust-Füllenbach. Wenn die Energiewende gelingen soll, "dann muss für Wohnungseigentümer der Zugang zur E-Mobilität erleichtert werden", fordert sie. Es könne nicht angehen, das einzelne Eigentümer Ladeeinrichtungen in der WEG blockierten. "Wir sind dafür, dass die Quoren abgesenkt werden", sagt sie.
Diese Ansicht teilen IVD, DDIV, und BVI sowie Haus & Grund Deutschland. Im Detail unterscheiden sich die Positionen. "Haus & Grund betrachtet den Einbau von Ladestationen als Modernisierung. Dementsprechend sollte künftig im WEG-Gesetz zumindest klargestellt werden, dass eine doppelt qualifizierte Mehrheit für einen positiven Beschluss ausreichend ist", sagt Julia Wagner. Das sind drei Viertel aller Stimmberechtigten, die mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten. Man sei aber offen für andere Lösungen. "Künftig sollte für einen positiven Beschluss die einfache Stimmenmehrheit der Eigentümer genügen", fordert dagegen Faust-Füllenbach. Aber die Forderung von WiE geht noch darüber hinaus: "Kommt der Beschluss in der Eigentümerversammlung nicht zustande, muss ein einzelner Eigentümer in der Zukunft einen Duldungsanspruch für die Errichtung einer Ladestation auf seine eigenen Kosten haben - auch gegen den Willen anderer Eigentümer."
Die Absenkung der Quoren sieht auch der Diskussionsentwurf des Bundesjustizministeriums für ein Gesetz zur Förderung der Elektromobilität vor, der in die anstehende umfassende Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes einbezogen werden soll. Kommt ein positiver Beschluss mit einfacher Mehrheit zustande, wird demnach jeder Eigentümer verpflichtet, die Kosten für die E-Ladeinfrastruktur entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu tragen, erläutert Faust-Füllenbach. Das allerdings dürfte manche Eigner wenig motivieren, für Ladestationen zu stimmen.
Eine Arbeitsgruppe, in der Bund und der Großteil der Länder mitwirken, diskutiert derzeit über diesen Entwurf. Insbesondere Bayern engagiert sich seit Langem dafür, dass es einzelne Wohnungseigentümer künftig leichter haben, Ladepunkte in der WEG durchzusetzen. Für Ende August ist ein Bericht der Arbeitsgruppe angekündigt, dessen Ergebnisse in einen Referentenentwurf zur Reform des WEG-Rechts münden sollen. "Ich sehe wirklich gute Chancen dafür, dass die Reform des WEG-Rechts im April oder Mai 2020 abgeschlossen ist", sagt Kaßler. Er verweist auf die 254 000 Gerichtsverfahren zum WEG- und Mietrecht, die allein im Jahr 2017 angestrengt wurden. Ziel einer WEG-Reform sei auch, die Anzahl erheblich zu reduzieren. Gerichtliche Auseinandersetzungen gibt es seit einiger Zeit auch wegen privater Ladestationen.
Neben dem Abbau rechtlicher Hürden könnten neue Förderprogramme der Elektromobilität Auftrieb geben. "Bisher wird weitgehend nur die öffentliche Ladestruktur forciert", sagt Kaßler , "aber es gibt keine adäquate private Förderung." Er appelliert an die Regierung, ein neues Anreizprogramm für klimaneutrale Wohngebäude anzubieten: "Wer energetische Modernisierungen nach einem bestimmten Fahrplan umsetzt, erhält eine kostengünstige Ladeinfrastruktur. Ein neues Anreizprogramm dieser Art ist auch deshalb sinnvoll, weil derzeit zu wenige Eigentümer ihre Häuser und Wohnungen sanieren." Zusätzliche Fördermittel seien zudem erforderlich, weil "70 Prozent der Gebäude in Deutschland vor 1970 erbaut wurden. Es kann in bestimmten Fällen 20 000 bis 30 000 Euro kosten, die Hausstromleitung so zu ertüchtigen, wie es für eine funktionierende Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern notwendig ist."
Inwiefern auch die Rechte der Mieter auf eine Lademöglichkeit zu Hause gestärkt werden, wird ebenfalls im Zuge der Reform des WEG-Gesetzes diskutiert. Die Crux dabei: Es kann passieren, dass der Vermieter dem Anliegendes Mieters entsprechen möchte, doch die WEG stellt sich quer. Deshalb sei eine Harmonisierung des Mietrechts mit dem WEG-Recht notwendig, betont Faust-Füllenbach. Dafür setzt sich Haus & Grund ebenfalls ein: "Wir fordern, dass ein Duldungsanspruch des Eigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft und ein Duldungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter künftig im WEG-Recht verankert werden", sagt Wagner.
Hat die Gemeinschaft beschlossen, Ladestationen einzubauen, müssen weitere Entscheidungen getroffen werden. Faust-Füllenbach empfiehlt, drei Angebote von Fachbetrieben zur Ausführung einzuholen. Zuvor solle die WEG überlegen, ob ein Gutachten notwendig sei und auf alle Fälle "die technischen Anforderungen von einem qualifizierten Elektroinstallateur prüfen lassen". Zentraler Aspekt dabei: Verkraftet das Stromnetz in der Wohnungseigentumsanlage die zusätzliche Last?
Aber noch ist Elektromobilität Neuland für WEGs, und die Eigentümer müssen erst mal viele Erfahrungen sammeln.