Doppelhäuser: Wand an Wand

Angesichts steigender Bodenpreise ist der Bau von Doppelhaushälften wieder attraktiv. Allerdings kann die Rechtslage ziemlich kompliziert sein.

Vor allem in Ballungszentren fehlt es an Baugrund. Grundstücke werden deshalb mehr und mehr verdichtet und häufig mit Zweispännern bebaut. Dies birgt einige Risiken - wer auf enger Tuchfühlung mit dem Nachbarn wohnen will, sollte wissen, was auf ihn zukommt.

Rechtlich wird eine Doppelhaushälfte wie ein Einfamilienhaus behandelt. Baurechtlicher Unterschied: Die Doppelhaushälfte schließt mit einer Wand an die Hälfte des Nachbarn an. Die Trennwand steht auf der Grundstücksgrenze.

Beide Hälften sind in der Regel spiegelsymmetrisch gestaltet, müssen es aber nicht. "Zwar werden die meisten dieser Gebäude mit zwei baugleichen Hälften erstellt, aber die Formen werden moderner und individueller. Die beiden Haushälften können auch mit dem Rücken zusammenstehen. Auch die Fassaden können unterschiedlich gestaltet werden, so kann ein Gebäudeteil zwei und der andere drei Geschosse haben", erläutert Sandra Weeger-Elsner, Rechtsanwältin beim Verbraucherschutzverband Wohnen-im-Eigentum. Doppelhäuser müssten aber nach dem Baurecht insgesamt einheitlich erscheinen.

Die Vorteile einer solchen Bauweise liegen auf der Hand. Die Kosten des Baugrundstücks sind geringer als für ein freistehendes Haus, weil der bei Einzelhäusern geforderte Grenzabstand auf einer Seite entfällt. Und: Werden beide Häuser gleichzeitig gebaut, können beim Bau- und Planungsprozess Kosten gespart werden. "Die gesamte Baulogistik kann dann gemeinsam genutzt werden", sagt Bernhard Riedl vom Verband Privater Bauherren in München. Durch die geteilte Wand der Doppelhaushälfte spart man zudem Heizkosten, weil dort keine Wärme nach außen verloren gehen kann. Auch muss im Vergleich zum freistehenden Haus eine Wand weniger gedämmt werden.

Üblich ist, dass jede Doppelhaushälfte auf einem eigenen Grundstück steht und die Grundstücksgrenze an der Haustrennwand verläuft. Wegen der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften können Grundstücke jedoch oft nur ab einer bestimmten Größe geteilt werden. Nachbarschaftsverträge oder andere rechtliche Vorgaben können die Teilung eines Grundstücks in mehrere selbständige Grundstücke ebenfalls verhindern. Dann kann zwar ein Doppelhaus auch auf einem ungetrennten Grundstück errichtet werden, dieses wird dann aber zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für die auf dem Grundstück errichteten Zuwege, Nebengebäude und die Erschließungsanlagen. Ist eine Realteilung nicht möglich, wird also eine Eigentümergemeinschaft gegründet.

"Im Zweifelsfall sollte man vom Kauf der Immobilie Abstand nehmen."

Diese Variante kann kompliziert werden, wenn sich die Hausbesitzer streiten. "Die Rechtsform hat erhebliche Konsequenzen", sagt Gabriele Heinrich von Wohnen-im-Eigentum. Die Hauseigentümer in solchen Mehrhausanlagen sind dann keine Alleineigentümer, sondern haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer. Sie können also nur über ihr Sondereigentum entscheiden.

Sandra Weeger-Elsner rät daher Käufern von Doppelhaushälften, gleich danach zu fragen, ob das Grundstück real geteilt ist. "Ist das nicht der Fall, sollte man Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung von einem Experten überprüfen lassen. Viele Laien können bestimmte Regelungen nicht richtig einschätzen und erkennen Fallstricke oft nicht. Im Zweifelsfall sollte man vom Kauf der Immobilie Abstand nehmen."

In der Teilungserklärung könnten besondere Rechte, etwa Sondernutzungsrechte am Garten, festgelegt werden. Über Instandhaltungen und/oder Modernisierungen könnten die Hauseigentümer häufig nicht eigenmächtig entscheiden. "Die Abhängigkeit vom Nachbarn, der zugleich Miteigentümer ist, ist ungleich größer als in einer normalen Nachbarschaft", sagt Weeger-Elsner.

Und wenn ein Eigentümer etwas an seiner Haushälfte verändern will? Dies sei - vorbehaltlich der Beachtung sonstiger baurechtlicher Vorschriften - kein Problem, wenn das Grundstück real geteilt sei. Bei einer WEG brauche jeder Eigentümer die Zustimmung des anderen, wenn er die Fassade verändern wolle. Bei Instandhaltungsmaßnahmen etwa der Dächer müssten die Kosten in der Regel geteilt werden. "Sind sich die Nachbarn über Reparaturmaßnahmen uneinig, entsteht unter Umständen eine Patt-Situation, die beide handlungsunfähig macht", warnt die Expertin. In sehr kleinen Eigentümergemeinschaften gebe es oft erbitterte Auseinandersetzungen, sagt auch Heinrich. "Es empfiehlt sich, alle Regelungen, wie zum Beispiel vereinbarte Sondernutzungsrechte und die Kostentragung schriftlich festzuhalten und im Grundbuch eintragen zu lassen."

Dem Notarvertrag kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. "Ist eine wünschenswerte Realteilung des Grundstücks nicht möglich und geht deshalb nur eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, sollten Regelungen im Notarvertrag getroffen werden, die die Ergebnisse einer Realteilung herbeiführen", sagt Winfried Kössinger, Vizepräsident der Landesnotarkammer Bayern. Mit einer maßgeschneiderten Teilungserklärung könne man eine weitgehend ähnliche Wirkung erzielen wie mit einer Realteilung.

"Wichtig für den Bau ist eine weitgehende technische Verselbständigung der beiden Häuser. Heizung, Leitungen und Treppenhaus sollten möglichst getrennt sein", führt Kössinger aus. Außerdem sollten beide Hausbesitzer schon in der Teilungserklärung Regelungen treffen zur Unterhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, wie zum Beispiel des gemeinsamen Zuwegs, eines eventuellen Tors und der Außenzäune - Regelungen, die auch für ein real geteiltes Grundstück getroffen werden müssen und in diesem Fall als sogenannte Dienstbarkeiten formuliert und ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden.

Bereits beim Bau sollten die Bauherren überdies auf einen guten Schallschutz achten. In einem vom Oberlandesgericht Karlsruhe entschiedenen Fall störten sich Käufer einer Doppelhaushälfte an den Geräuschen, die von der anderen Haushälfte her zu hören waren. Die einschalige Trennwand bot keinen genügenden Schallschutz. Der Erwerber verlangte daraufhin die Rückabwicklung des Vertrags. Das Gericht gab ihm recht. Der Bauträger hätte eine zweischalige Trennwand einbauen müssen, hieß es (Urteil vom 20.02.2009, 8 U 159/08).

Zu Diskussionen unter Nachbarn kann auch die Abdichtung des Kellers führen. "Beide Bauherren sollten ein Gesamtabdichtungskonzept haben, damit jede Hälfte einen wasserdichten Keller hat", empfiehlt Bernhard Riedl. Dies sei besonders wichtig für den Fall, dass eines Tages eines der beiden Gebäude abgerissen und neu gebaut wird.