Als Bürostandort ist der Münchner Hirschgarten das, was man einen "aufstrebenden Teilmarkt" nennt - mit anderen Worten, eine Spitzenlage ist es nicht. Und doch war Kap West, eine 42 000 Quadratmeter große Büroimmobilie, schon wenige Monate nach Baubeginn zur Hälfte vermietet. Inzwischen sind fast alle Flächen weg, für bis zu 30 Euro pro Quadratmeter, dabei wird noch ein halbes Jahr gebaut. "Die Vermarktung läuft sehr gut", bestätigt Peter Hugle, Niederlassungsleiter der Immobiliengesellschaft OFB, die das Projekt entwickelt. Flixbus hat sich einquartiert, der Jobvermittler Avantgarde Experts, der IT-Dienstleister Jambit. Nicht nur München, auch Stuttgart, Berlin und Köln erleben derzeit einen regelrechten Ansturm auf Büroraum. Die Flächen werden knapp: Der Leerstand liegt unter drei Prozent, das bedeutet Vollvermietung. In Hamburg oder Frankfurt sieht es nicht viel anders aus.
Viele Unternehmen suchen nach neuen Flächen - finden aber keine
Selbst in vielen Städten der zweiten Reihe wie Heidelberg oder Ludwigshafen ist der Markt wie leergefegt. Als "drastisch" bezeichnet der Rat der Immobilienweisen, ein Expertengremium aus Branchenkennern und Ökonomen, in seinem Frühjahrsgutachten die Situation und stellt fest: "35 Städte melden akute Büronot. Unternehmensabwanderungen drohen."
Zwar werden jetzt, wo der Mangel offensichtlich ist, mehr Neubauten realisiert. Doch werden sie dann, wenn sie fertig sind, überhaupt noch gebraucht? Büroflächen sind über Jahre hinweg fast unbemerkt knapp geworden. Nach der Finanzkrise 2008 dauerte es lange, bis sich Unternehmen zu expandieren trauten. "Wir kamen aus einem Zyklus mit Leerständen und niedrigen Mieten", erklärt Ludger Baba, Vorstandsmitglied des auf Immobilien spezialisierten Berliner Forschungsinstituts Empirica. "Auf dem Wohnungsmarkt hat die Erholung schneller eingesetzt, deshalb haben sich die Investoren erst einmal diesem Segment zugewandt." Hinzu kam, dass die Bauträger mit Mehrfamilienhäusern bessere und lukrativere Geschäfte machen konnten. Viele Projektentwickler, die zuvor nur Bürohäuser konzipiert hatten, bauten auf einmal Wohnungen.
Heute, nach zehn Jahren Aufschwung, sind viele Unternehmen auf der Suche nach größeren und auch moderneren Büroflächen. Durch die Digitalisierung sind die Ansprüche an die Ausstattung gestiegen, der Bezug neuer Gebäude ist dann oft die einfachste Lösung. Auch der Fachkräftemangel treibt die Nachfrage, denn die Konkurrenz um Mitarbeiter wird auch über das Ambiente ausgetragen: "Google und Facebook haben mit ihren Bürowelten die Wahrnehmung verändert", sagt Wolfgang Speer, Büro-Experte beim Immobiliendienstleister Colliers. Und dann sind mit Coworking-Anbietern wie Mindspace oder Wework auch noch ganz neue Spieler auf den Markt getreten, die an Topstandorten bis zu zehn Prozent der neu vermieteten Flächen absorbieren.
Begehrte Büros: Nicht nur in München oder Berlin, sondern auch in vielen kleineren Städten finden Unternehmen kaum noch geeignete Räume.
(Foto: Johannes Simon)Die Folge: In München sind fast drei Viertel der Flächen vergeben, bevor eine Immobilie fertig ist; in Düsseldorf und Hamburg liegt die sogenannte Vorvermietungsquote bei zwei Dritteln. Der Druck ist so groß, dass Unternehmen im Bestand Verträge unterzeichnen, noch bevor der Vormieter ausgezogen ist, oder sich Flächen bereits im Planungsstadium sichern. In München, so berichten Insider, können es sich Bürovermieter inzwischen leisten, den Rücktritt von Reservierungen mit Strafen zu belegen - ein Novum in der Branche.
Längst hat die Entwicklung auch kleinere Städte erfasst. Nach Zahlen von Empirica stieg zwischen 2013 und 2018 die Zahl der Büromitarbeiter in Dortmund und Leipzig um mehr als 16 Prozent, in Regensburg um rund 20, in Darmstadt um zwölf, in Augsburg um fast zehn Prozent. Das liegt auch daran, dass sich Unternehmen angesichts der Flächenknappheit neu orientieren, sagt OFB-Mitarbeiter Hugl: "Für viele Firmen werden Bürostandorte in Nachbarstädten Münchens attraktiv." In Augsburg beispielsweise wächst an der Bundesstraße 17 der Bürokomplex Weitblick 1.7, ein 50-Millionen-Projekt. Noch vor Baubeginn waren mehr als die Hälfte der 17 500 Quadratmeter vermietet.
Wenn etwas knapp ist, steigt der Preis. Nach Angaben der Immobilienberatung Savills erhöhte sich die Spitzenmiete in den führenden deutschen Büromärkten im vergangenen Jahr um 4,2 Prozent, die Durchschnittsmiete um 6,8 Prozent. In sogenannten B-Städten lag deren Anstieg sogar bei gut elf Prozent. Das macht die Kategorie Office wieder interessant für Anleger: "Begehrte Objekte sind teilweise unmittelbar nach Baubeginn verkauft", sagt Sabine Barthauer, Vorstandsmitglied der Deutschen Hypo. Die Büroimmobilie Kap West sicherte sich die Real-Estate-Tochter des Versicherers Allianz bereits vier Monate nach Spatenstich. Der Hamburger Immobilien-Investment-Manager Warburg-HIH rechnet mit einem "anhaltenden Kapitalzufluss" in deutsche Büromärkte.
pro Quadratmeter und Monat zahlen Mieter in Frankfurt für exklusive Büros. Laut der Immobilienberatung JLL lag die Spitzenmiete am Main vor fünf Jahren noch bei 35 Euro. Ähnlich teuer wie Frankfurt ist München. Am stärksten gestiegen ist die Spitzenmiete in Berlin. Dort zahlten Unternehmen für die besten Flächen vor fünf Jahren etwa 22 Euro. Heute können Vermieter gut 34 Euro verlangen. JLL rechnet mit weiter steigenden Mieten. Laut Prognose könnte am Jahresende nicht mehr Frankfurt, sondern München der teuerste Bürostandort sein.
Langsam beginnt sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage zu schließen. "Für 2019 zeichnet sich ab, dass das Volumen der Büroflächenfertigstellungen in den meisten Städten erheblich steigen wird", heißt es in der Büromarkterhebung der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in Wiesbaden. In den 13 Großstädten, die sich die Experten näher angesehen haben, kommen 70 Prozent mehr neue Flächen auf den Markt als im Vorjahr, rund 1,7 Millionen Quadratmeter. Frei verfügbar freilich ist nur ein Teil davon. Beispiel München: Im Norden wird das Forschungs- und Innovationszentrum (FIZ) um 157 000 Quadratmeter erweitert - das aber ist ein Projekt von BMW. Im Osten entstehen in den Bavaria Towers etwa 62 000 Quadratmeter Büroraum; dort belegen allein drei Großmieter - der Pharmakonzern Ipsen, der Chiphersteller Nvidia und die Softwarefirma EGym - mehr als ein Viertel der Flächen. Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der Researchfirma Bulwiengesa, sagt: "Trotz steigender Fertigstellungsvolumina wird die hohe Nachfrage kaum zu bewältigen sein."
Und die schwächere Konjunktur? Immerhin entging Deutschland Ende 2018 nur knapp einer Rezession. Matthias Pink, Researchleiter bei Savills, bleibt optimistisch: "Von einem Rückgang der Nachfrage nach Bürofläche ist vorerst nicht auszugehen. Sie wird voraussichtlich nur weniger wachsen als bisher." Auch Experte Baba gibt Entwarnung: "Es könnte eine Beruhigung eintreten - aber keinesfalls ein Fall ins Bodenlose." Im Vergleich zur Krise von 2008 seien das Projektvolumen und der Anteil spekulativer Fertigstellungen "deutlich geringer". Auch scheint keineswegs ausgemacht, dass der Aufschwung in naher Zukunft zu Ende geht. Ursache für die Abkühlung 2018 war vor allem ein Produktionsrückgang in der Autoindustrie. Der Staat investiert, Tarifabschlüsse sind hoch, die Arbeitsmärkte in ausgezeichneter Verfassung. Die binnenwirtschaftlichen Antriebskräfte seien "weiterhin intakt", urteilt das Münchner Ifo-Institut. Unternehmen werden es also in Zukunft wohl nicht leichter haben, neue Büroräume zu finden.