Betriebskosten: Niedrige Pauschale als Lockvogel

Schummelt der Vermieter die Nebenkosten niedrig, muss der Mieter nicht immer nachzahlen. Wenn der Vermieter den Mieter indes nicht täusche, habe er grundsätzlich einen Anspruch auf den Ausgleich.

Beim Abschluss eines Mietvertrages können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die laufenden Betriebskosten trägt.

Geringe Vorauszahlung, üppig nachzahlen

Um schwer vermietbare Räume leichter an den Mann zu bringen, ist mancher Vermieter versucht - zumindest sieht das aus Mietersicht so aus -, in die Trickkiste zu greifen: Bei Vertragsabschluss wird die Höhe der monatlich im Voraus zu zahlenden Nebenkosten etwas "geschönt": Sie werden sehr niedrig angesetzt, um die Gesamtbelastung geringer aussehen zu lassen. Folge: Mit der ersten Abrechnung für Hausmeister & Co. müssen unter Umständen horrende Nachzahlungen geleistet werden.

2,50 €/qm als realistischer Wert

Jürgen Fischer vom Deutschen Mieterbund rät deshalb, stets mit Nebenkosten von 2,50 bis drei Euro pro Quadratmeter zu kalkulieren.

Mietrecht verbietet zu hohe Vorauskasse

Zwar sieht das Mietrecht vor, dass Vorauszahlungen für Betriebskosten "nur in angemessener Höhe" vereinbart werden dürfen (BGB, § 556). Damit wird der Mieter aber vor allem vor zu hohen Vorauszahlungen geschützt. Dagegen kann er nicht darauf vertrauen, dass alle Nebenkosten durch die Vorauszahlung gedeckt sind.

Wenn der Vermieter tatsächlichen Kosten verschweigt

Das ist nur dann anders, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss den Eindruck erweckt, die vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen reichten aus; oder wenn er die Höhe der jährlichen Nebenkosten kennen muss, den Mieter aber nicht darüber informiert.

- Schadenersatz für den Mieter:

So beschieden in einem Fall die Richter in Karlsruhe: Sei für den Mieter nicht erkennbar, dass "die Höhe der vereinbarten Betriebskosten völlig unzureichend bemessen ist", und weise der Vermieter nicht auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hin, so stehe dem Mieter ein Schadensersatz zu (LG Karlsruhe, Az. 5 S 339/97).

Vor zwei Jahren entschied das Landgericht Berlin: Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches - das heißt: Freistellung von der Nachzahlung wegen zu niedrig kalkulierter und vereinbarter Vorschüsse - ist entweder, dass der Vermieter "ausdrücklich zusichert", die Vorschüsse seien angemessen, oder "bewusst die Betriebskosten zu niedrig ansetzt", um den Mieter über den Umfang der Belastung zu täuschen.

Ohne Täuschung kein Schadenersatz

Wenn der Vermieter den Mieter indes nicht täusche, habe er grundsätzlich einen Anspruch auf den Ausgleich der entstandenen Betriebskosten, unabhängig davon, ob "die vereinbarten Betriebskostenvorschüsse diese decken" (Az. 64 S 331/98).

Die Karlsruher Richter des Bundesgerichtshofs kamen zu dem Ergebnis, dass zu gering vereinbarte Nebenkostenpauschalen den Mieter nicht grundsätzlich vor deutlich höheren Nachzahlungen schützen. Dies sei nur dann der Fall, wenn der Vermieter die Nebenkosten vor Abschluss des Vertrages bewusst zu niedrig angesetzt oder er dem Mieter ausdrücklich versichert hat, dass die Höhe der Pauschale angemessen sei.

In dem vorliegenden Fall hatte sich eine Mieterin geweigert, zusätzlich zur vereinbarten Vorauszahlung von monatlich 200 Mark für die Nebenkosten Nachzahlungen von mehr als 3000 Mark (rund 1500 Euro) im Jahr zu leisten. Dagegen zogen die Vermieter vor Gericht, verloren aber in der ersten Instanz. Auch im Berufungsverfahren stellten sich die Richter auf die Seite der Mieterin. Sie argumentierten, dass die Vermieter die Höhe der Nebenkosten kennen müssten und sich die Mieterin auf die Angaben verlassen können müsse. Die Beklagte hätte die Wohnung nicht genommen, wenn ihr die tatsächliche Höhe der Kosten bekannt gewesen sei, hieß es.

Die Karlsruher Richter wiesen diese Argumentation zurück. Der Vermieter sei nicht grundsätzlich verpflichtet, Vorauszahlungen auf die Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie Kosten deckend sind. Untersagt sei lediglich, eine unangemessen überhöhte Nebenkostenpauschale festzusetzen. (Urteil vom 11. Februar 2004 - Az: VIII ZR 195/03).

Schwierige Beweislage

Der Nachweis, dass dem Mieter durch zu gering angesetzte Vorschüsse ein Schaden entstand, ist in der Praxis nur schwer zu erbringen. Er müsste nachweisen, dass er eine andere, vergleichbare Wohnung mit einer niedrigeren Gesamtmiete angemietet hätte, wäre er über die tatsächliche Betriebskostenhöhe informiert gewesen.

Mieter mit Beweislast

Weil die Beweislast beim Mieter liegt, sollte er sich also vor Abschluss des Vertrages darüber informieren, was in Sachen Betriebskosten zu erwarten ist. So kann er sich vom Vermieter bestätigen lassen, wie hoch die Nebenkosten in der Vergangenheit waren. Oder er fragt bei Vormieter und Nachbarn nach.