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Beim Discounter:Unten einkaufen, oben wohnen

Große Handelsketten haben eine neue Strategie. Sie nutzen ihre wertvollen Flächen in Städten nicht nur für Filialen, sondern bauen auch Wohnungen - ein gutes Geschäft.

Ansehnlich sind die flachen Gebäude nicht gerade: anspruchslose Zweckbauten, die über das Erdgeschoss nicht hinauskommen, davor oft noch ein großer Parkplatz. Solche Supermärkte und Discounter werden bis heute selbst in dicht besiedelten Zentren gebaut. Stadtplanerisch ist das eine denkbar schlechte Idee, denn die Flachbauten sind nicht nur architektonisch belanglos, sondern extrem ineffizient. Sie verbrauchen viel zu viel Platz. Doch das ändert sich nun langsam. Gerade in den zentralen Lagen sollen über den Märkten immer häufiger Wohnungen gebaut werden. Die Nachverdichtung ist auch für die Händler ein gutes Geschäft.

Unten einkaufen, oben wohnen: Neu ist die Idee nicht. Im Gegenteil. Das dichte Nebeneinander verschiedener Nutzungen gehörte schon im Mittelalter zu den Kernelementen der Städte. Auch heute wollen die Händler nah am Kunden sein. Einige Supermärkte mieten sich daher in die Erdgeschosse von Wohnhäusern ein, vor allem in den begehrten Stadtvierteln. "Der derzeitige Mangel an Wohnungen und an geeigneten Anlageobjekten sowie die Expansionsstrategien der großen Lebensmitteleinzelhändler sorgen nun für städtebauliche Impulse", berichtet Jens Nagelsmeier, der bei Warburg HIH Invest für Einzelhandelstransaktionen zuständig ist. Es wird wieder mehr nach oben gebaut. Auch die Städte, die ihre knappen Flächen effizient nutzen müssen, machen Druck. "Neue Flächen für den großflächigen Einzelhandel werden von den Kommunen oft nur genehmigt, wenn diese mit dringend benötigten Wohnungen überbaut werden", so Nagelsmeier. So werden Supermärkte verstärkt in die innerstädtische Blockrandbebauung integriert und Kundenparkplätze in Tiefgaragen verlegt. Das bedeutet im besten Fall kürzere Wege für Kunden und damit eine Verringerung des Verkehrsaufkommens.

Alte Märkte werden abgerissen und durch mehrstöckige Gebäude ersetzt. Das ist auch ein Risiko

Geld für die neuen Mischgebäude scheint da zu sein. "Mit Wohnungen überbaute große Einzelhandelsflächen, seien es Discounter oder Vollsortimenter aus dem Lebensmittelbereich, sind bei institutionellen Investoren begehrt", berichtet Nagelsmeier. "Die Objekte bieten eine sehr hohe Investitionssicherheit und attraktive Renditen. Der Einzelhändler profitiert von der Nähe zu seinen Kunden, und die Wohnungsmieter haben einen kurzen Weg für den täglichen Einkauf. Eine ideale Kombination." Dieser Auffassung scheint auch Lidl zu sein. Der Discounter verkündet, man habe "dicht besiedelte Großstädte mit Wohnraummangel im Blick". Das Unternehmen baut und plant seit Jahren gemischt genutzte Immobilien, beispielsweise in München, Hamburg und Berlin.

Die Strategie, Läden und darüber Wohnungen zu bauen, betrifft aber nicht nur die neuen Projekte. Auch vorhandene Lidl-Märkte sollen abgerissen und durch mehrstöckige Gebäude ersetzt werden. In Frankfurt-Gallus zum Beispiel soll bald eine Filiale einem Neubau mit Wohnungen weichen. Auf dem etwa 7700 Quadratmeter großen Grundstück befindet sich bisher ausschließlich der Discounter samt Parkplatz. Nun sollen dort zusätzlich etwa 110 Wohnungen entstehen. Geplant sind zwei Gebäude: Im vorderen Gebäude soll die Lidl-Filiale untergebracht werden. Darüber sind etwa 40 Wohnungen geplant. Die Kundenparkplätze werden sich in der Tiefgarage sowie im Hof befinden. An den Hof schließt sich das zweite Gebäude an. Bei diesem soll es sich um ein reines Wohngebäude handeln, in dem 70 Wohneinheiten untergebracht sind. Momentan befinde man sich "hinsichtlich der Planungen an diesem Standort in konstruktiven Gesprächen mit der Stadt", heißt es dazu bei Lidl.

Aldi Nord will an mindestens 30 Standorten in Berlin gemischt genutzte Immobilien bauen. Insgesamt sollen dabei mehr als 2000 Wohnungen in Kombination mit den Filialen entstehen. Zwei Projekte werden in einer ersten Phase bereits umgesetzt, mit insgesamt 200 Wohnungen in den Stadtteilen Neukölln und Lichtenberg. Weitere fünfzehn Standorte in der Kombination aus Filiale und Wohnungen befinden sich in konkreter Planung. Die neuen Märkte haben eine geplante Größe von bis zu 1400 Quadratmetern. "Unser Bedarf entsteht vor allem an Standorten, wo großflächige Verkaufsstellen entstehen sollen", so Jörg Michalek, Geschäftsführer der Aldi Immobilienverwaltung. Die Händler wollen und können mit den Neu- und Umbauten ihre Läden vergrößern. Vor allem durch den Wegfall von Parkplätzen haben sie im Erdgeschoss mehr Fläche.

Eine bestehende Filiale muss vor dem Neubau abgerissen werden und ist damit für mehrere Jahre vom Markt. Der Umsatz fällt aus, die Kunden sind erst einmal weg. Auf der Sollseite stehen dann auch noch die beträchtlichen Kosten für den Neubau. Dieser muss eine entsprechende Rendite versprechen, damit sich das Projekt rechnet. "Am Anfang richtet sich daher der Blick auf die Zahl der Quadratmeter, die künftig genutzt werden können, für den Verkauf im Laden und die Vermietung der Wohnungen", sagt Jan-Oliver Meding, Geschäftsführender Gesellschafter von MPP. Das Hamburger Architekturbüro plant Überbauungen derzeit für verschiedene Auftraggeber, vier Gebäude in Mischnutzung mit Einzelhandel und Wohnen.

Mieter profitieren von kurzen Wegen. Sie müssen sich aber mit dem Lieferverkehr arrangieren

Einzelhandel und Wohnen im engen Stadtraum miteinander zu verbinden bringt eine Reihe von Herausforderungen mit sich. Bei einem Supermarkt nehmen zum Beispiel Anlieferung und Entsorgung erhebliche Dimensionen an. Die nötige Infrastruktur muss in das Haus integriert werden, ohne dass dies die Bewohner zu sehr beeinträchtigt. "Lkw mit bis zu 40 Tonnen fahren größere Supermarkte an", sagt Meding. "Dabei müssen dann auch stadtplanerische Aspekte wie Verkehr und Schallbelästigung berücksichtigt werden."

Gerade in Stadtvierteln, die eine zahlungskräftige Klientel anziehen, kann einerseits durch eine größere Verkaufsfläche mehr Umsatz erzielt werden und andererseits werden so möglicherweise Gentrifizierungen abgefedert. So hat MPP bei einem Projekt die Verkaufsfläche im Vergleich zur alten Filiale verdoppelt, während darüber zu 100 Prozent sozialer Wohnungsbau entstand.

"Wir sondieren im Vorfeld genau, welcher Bedarf an Wohnraum in einem Stadtquartier besteht, um passgenaue Angebote offerieren zu können", berichtet Pepijn Morshuis, Chef der Trei Real Estate. Die Immobiliengesellschaft der Unternehmensgruppe Tengelmann hat neben einem Bestandsportfolio von rund einer Milliarde Euro Projektentwicklungen von etwa 500 Millionen Euro in der Pipeline. In Berlin befinden sich vier Projekte mit einer Mischnutzung von Einzelhandel und Wohnen in Planung und im Bau. Auch in Polen, Tschechien und den USA plant das Unternehmen bereits seine ersten Wohnprojekte.

In fast allen Fällen wird bei der Kombination aus Einzelhandel im Erdgeschoss und darüberliegenden Wohnungen auf das Modell Mietshaus gesetzt. Dass es auch anders funktioniert, zeigt zum Beispiel das Projekt Sapphire, ein von Daniel Libeskind entworfenes Wohnhaus in Berlin Mitte. "Der Edeka-Flagship-Store im Erdgeschoss bringt für die Eigentümergemeinschaft und die Bewohner eine Reihe von Vorteilen", sagt Sven Henkes, Geschäftsführer der Ziegert Bank- und Immobilienconsulting, die das Projekt begleitet hat. "Wer hier wohnt, profitiert vom kurzen Weg zum alltäglichen Einkauf, während ein solcher Supermarkt durch seine klar geregelten Öffnungszeiten in den Abendstunden Ruhe garantiert."

© SZ vom 01.06.2018
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