Eigentlich müsste alles gut laufen. Bayerns Wirtschaft floriert, die Zahl der Arbeitslosen ist niedrig, die Verbraucher sind in Kauflaune. Aber wer im Freistaat Einzelhandelsflächen vermieten will, tut sich manchmal dennoch schwer - vor allem in bayerischen Mittelstädten zwischen 50 000 und 200 000 Einwohnern. Nach Daten des Einzelhandelsspezialisten Comfort sind die Ladenmieten in diesen Städten in den vergangenen fünf Jahren kaum gestiegen, in Bayreuth und der Audi-Stadt Ingolstadt sogar gesunken, in Coburg, Erlangen, Landshut, Memmingen und Rosenheim gleich geblieben.
In Zahlen ausgedrückt: Wurden 2012 in Bayreuth bei Flächen zwischen 80 und 120 Quadratmetern Höchstmieten von 38 Euro je Quadratmeter erzielt, waren es 2017 nur noch 33 Euro. Die Höchstmieten - darunter versteht Comfort jeweils den am höchsten dotierten Mietvertrag eines Jahres, der bekannt geworden ist - für Ingolstadt: 2012 etwa 80 Euro, 2017 nur noch 70 Euro je Quadratmeter. In vielen der 16 untersuchten Mittelstädte war die Mietsteigerung zu gering, um die Inflationsrate auszugleichen. Wie ist die Entwicklung zu erklären?
Comfort-Geschäftsführer Olaf Petersen sieht die Ursachen dafür im Wandel des Verbraucherverhaltens, also der steigenden Bedeutung des Online-Handels. Aber auch die Nachfrage habe sich geändert, meint der Experte. Die steigende Bedeutung von Reisen, Gastronomie und erlebnisorientierten Dienstleistungen überlagere positive sozio-ökonomische Entwicklungen. Damit einhergehend sinken auch die Renditen der Vermieter von Handelsflächen.
Müssen also viele kleine Händler angesichts der Beliebtheit von Amazon und Co. aufgeben? Wie viele Läden in Bayerns Mittelstädten derzeit leer stehen, wird von Comfort nicht statistisch erfasst. Petersen sieht aber eine generelle Tendenz: "Top-Lagen verkürzen sich, B- und Nebenlagen haben verstärkt mit Leerständen zu tun." Und wie sollten Vermieter auf die Entwicklung reagieren? Petersen sieht die beste Reaktion in "realistischen, standortadäquaten Mieten".
Auf die Frage, wie die Spitzenmieten in diesen Städten in fünf Jahren aussehen werden, gibt sich der Experte nicht allzu pessimistisch. Die Mieten für kleine Ladenlokale werden sich seiner Prognose zufolge in etwa auf derzeitigem Niveau bewegen; nach der Phase der sinkenden Mieternachfrage werde die Nachfrage auch wieder zunehmen - durch Omni-Channel-Konzepte, der Handel wird den Kunden sowohl im Netz als auch im Laden bedienen. Zudem vermutet Petersen, dass "die heutige Textil-Dominanz unserer Innenstädte tendenziell abnehmen wird".