Baugenehmigung: Auf der Schattenseite

Kleine Wohnsiedlung im Grünen. Wenn auf Nachbargrundstücken gebaut werden soll, müssen die Anwohner zustimmen.

(Foto: imago stock&people)

Die Bauwirtschaft boomt. Da Wohnraum knapp und teuer ist, wird überall nachverdichtet. Unterschreibt der Nachbar die Bauunterlagen, verliert er seine Rechte.

Jahrzehntelang blickten die Nachbarn ins Grüne: Das kleine eingeschossige Siedlungshäuschen störte weder die Sicht noch das eigene Wohlgefühl. Doch nachdem die Nachbarin hochbetagt verstorben war, quälte die Bewohner nebenan die Frage, was nun mit dem Nachbargrundstück geschehen würde. Es kam, wie es kommen musste: Die Erben verkauften das Grundstück an einen Bauträger, der gleich zwei mehrstöckige Gebäude darauf errichten wollte. Als die Baupläne im Briefkasten lagen, gab es daran keinen Zweifel mehr. Die Nachbarn sollten die Pläne nun mit ihrer Unterschrift gutheißen.

"Nachbarn, die um ihre Unterschrift unter das Bauvorhaben gebeten werden, sollten dieses nicht von vorneherein mit ihrer vorschnellen Unterschrift absegnen", rät der Münchener Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Heiko Wagener. Vielmehr sollte dies allenfalls nach einer ausführlichen tatsächlichen und rechtlichen Überprüfung des Bauvorhabens und eingehender Rücksprache mit der Genehmigungsbehörde geschehen. Der Grund: Die Nachbarunterschrift hat weitreichende Rechtsfolgen. Wer die Pläne unterschreibt, verzichtet damit automatisch auf seine Abwehrrechte gegen den Bau.

Anders der Nachbar, der nicht unterschrieben hat: Er kann sich immer dann gegen den Bau wehren, wenn dieser nachbarschützende Vorschriften verletzt, also beispielsweise die Abstandsvorschriften nicht eingehalten werden oder das Gebot des sich Einfügens in die vorhandene Bebauung. Dafür muss sich der Nachbar zunächst an die Baubehörde wenden. Lehnt diese die Beschwerde des Nachbarn ab, bleibt nur der Weg zum Verwaltungsgericht. Dieses kann dann per einstweiliger Anordnung über eine Baueinstellung verfügen.

Zur Grundstücksgrenze muss Abstand gehalten werden. Wie viel, regelt die Bauordnung

Ist der Nachbar eine Wohnungseigentümergemeinschaft, muss der bauende Nachbar die Baupläne dem Verwalter vorlegen. Dieser muss sich dann in einer Eigentümerversammlung die Zustimmung der Wohnungseigentümer geben lassen. Dafür genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. "Das schließt allerdings nicht aus, dass ein einzelner Wohnungseigentümer, der sich in seinen Rechten beeinträchtigt fühlt, später noch gegen das Bauvorhaben vorgehen kann", sagt der Münchener Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Georg Hopfensperger.

Allerdings wird nicht immer eine Baugenehmigung erteilt: Ein Bauvorhaben kann auch im sogenannten Genehmigungsfreistellungsverfahren abgesegnet werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn das Bauvorhaben im Bereich eines Bebauungsplans liegt und nicht von diesem abweicht. Hier müssen nur die Bauunterlagen eingereicht werden. Die Baugenehmigung gilt dann als erteilt, wenn die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats erklärt, ein Baugenehmigungsverfahren durchführen zu wollen.

Grundsätzlich jedoch hat die Unterschrift des Nachbarn keinen Einfluss auf die Baugenehmigung. Diese wird von der Behörde unabhängig von einer Zustimmung des Nachbarn erteilt, wenn das Bauvorhaben mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Der Nachbar kann nur dann gegen das Bauvorhaben vorgehen, wenn er in seinen nachbarschützenden Vorschriften verletzt wird, zum Beispiel, wenn der bauende Nachbar die Abstandsflächen nicht einhält.

Wie groß der Abstand zum Nachbarn in Bayern sein muss, regelt die Bayerische Bauordnung: mindestens drei Meter, gerechnet von den Außenwänden der benachbarten Gebäude. Werden die Abstände unterschritten, kann der Nachbar vor dem Zivilgericht dagegen vorgehen. Ansonsten können sich die Betroffenen unter Umständen auf eine finanzielle Entschädigung einigen. "Kommt es zum Konflikt, ist es immer besser, eine gemeinsame Lösung zu finden, als es auf einen Prozess ankommen zu lassen", empfiehlt Experte Hopfensperger.

Kommt es durch den Bau zu Immissionen wie Lärm und Staub, kann sich der Nachbar wehren, wenn das ihm zumutbare Maß überschritten wird. Bleibt die Behörde untätig, kann der gestörte Nachbar auch vor dem Verwaltungsgericht klagen. Häufig werden dann lärm- und staubreduzierende Maßnahmen ergriffen, im schlimmsten Fall wird eine Baueinstellung verhängt.

Nachbarn haben nicht nur gegen einen geplanten Bau wenig Rechte, sie müssen es überdies dulden, wenn der bauende Grundstückseigentümer ihr Grundstück betreten will. Im sogenannten Hammerschlags- und Leiterrecht ist in Bayern geregelt, dass er das Nachbargrundstück dann betreten darf, wenn er anders seine Bauarbeiten nicht ausführen kann. Zur Durchführung der Arbeiten darf der Bauherr dann auf dem Nachbargrundstück Leitern und Gerüste aufstellen sowie Baumaterialien und Baugeräte über das Nachbargrundstück transportieren. Für den An- und Abtransport darf er das Nachbargrundstück sogar ausnahmsweise mit Fahrzeugen befahren und Baumaterialien auf dem Nachbargrundstück lagern sowie Baumaschinen abstellen. Allerdings setzt dieses Recht immer voraus, dass der bauende Nachbar eine Baugenehmigung besitzt. Das Betretungsrecht setzt zudem voraus, dass die beabsichtigten Arbeiten ansonsten gar nicht oder nur unter sehr hohen Kosten durchgeführt werden könnten. Auch dürfen die Nachteile und Belästigungen des Nachbarn durch das Betreten und Benutzen seines Grundstücks nicht unverhältnismäßig sein.